E-Mail oder Benutzername: Passwort: Passwort vergessen?
ODER Login mit Google
  • Kostenlos registrieren
  • Hilfe & Service
Zurück zu allen Antworten

yourXpert:
(Rechtsanwalt)
online





zertifiziert
Dieser Experte hat seine Qualifikation nachgewiesen und ist von uns zertifiziert!

Geld-Zurück-Garantie
Geld-Zurück-Garantie: Dieser Experte bietet Ihnen für X-Mails eine Geld-zurück-Garantie: War die Beratung inhaltlich nicht korrekt, erhalten Sie Ihr Geld zurück!
"Individuelle und persönliche Beratung bildet für uns die Grundlage einer vertrauensvollen Zusammenarbeit. Unser Ziel ist eine Problemlösung, die nicht nur juristisch fundiert, sondern auch wirtschaftlich vernünftig und entsprechend umsetzbar ist. "
yourXpert wurde ausgezeichnet
1. Platz Internetauftritt und Datensicherheit
Online-Beratung
Testsieger
in der
ZDF-Sendung WISO
Im Test: 5 Anbieter
Sendung vom 28.10.2013
Kundenmeinungen
Qualifizierte Experten
Bereits 14.667 Kundenbewertungen bestätigen den hohen Beratungsstandard unserer Experten!

» Mehr dazu hier

Folgen der Insolvenz eines gewerblichen Zwischenmieters für den Vermieter

| Preis: 55 € | Insolvenzrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Herr Schröter,

ich überlege zzt. ob ich eine Wohnung, die sich in meinem Privatbesitz befindet, an die Fa. Home (www.home.ht) vermieten werde. Home ist ein gewerblicher Zwischenmieter, der die Wohnung zu Wohnzwecken untervermietet (s. Vertrag im Anhang). Meine Frage betrifft das Risiko, was sich ggf. aus der Insolvenz dieser jungen Firma für mich als Vermieter ergibt.

Meine Fragen:

- Wie betrifft mich als Vermieter die Insolvenz des Zwischenmieters?
- Was passiert mit den Mietzahlungen des Endmieters ab Antrag auf Insolvenzeröffnung und im Insolvenzverfahren? Muss der Insolvenzverwalter die Miete des Endmieters durchreichen oder ist dies für ihn optional?
- Unter welchen Bedingungen ergibt sich für mich ein (Sonder)-Kündigungsrecht ab Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens und während des Insolvenzverfahrens?
- Was wäre für mich als Vermieter das Worst-Case Szenario bei Insolvenz des gewerblichen Zwischenmieters?

Ich wäre Ihnen dankbar für eine für Laien verständlich Erklärung, die mir verstehen hilft, welches (finanzielle) Risiko sich für mich aus der Insolvenz eines gewerblichen Zwischmieters ergeben würde.

Vielen Dank im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Mark Heckmann

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Das Risiko eines Insolvenzverfahrens und deren Auswirkungen sind in drei Zeitabschnitte zu unterteilen.

Der erste Zeitabschnitt ist vor dem eigentlichen Insolvenzantrag, wenn sich erste Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen. Hier ist eine darauf zu achten, dass Rückstände nicht zu groß werden und auf ein Zahlungsverzug sofort reagiert wird. Rückstände vor dem Insolvenzantrag stellen eine Insolvenzforderung dar, die in der Regel komplett ausfällt. Zu diesem Zeitpunkt besteht aber die Möglichkeit das Vertragsverhältnis bei Zahlungsverzug fristlos zu kündigen und die bestehende Mietsicherheit zu verwerten.

Der zweite Zeitabschnitt ist zwischen dem Insolvenzantrag und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens. In dieser Phase besteht nach § 112 InsO eine Kündigungssperre, so dass Sie das Mietverhältnis nicht wegen Zahlungsverzug kündigen können. Hier anfallende Zahlungsausfälle lassen sich in der Regel nicht kompensieren.

Die dritte Phase beginnt mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Ein nicht gekündigtes Mietverhältnis besteht bis zur Kündigung einer der Parteien fort. Die Insolvenzmasse ist danach verpflichtet die Miete zu entrichten, § 108 Abs. 1 InsO. Allerdings hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen, § 109 Abs. 1 InsO. Eine Kündigung wird dann erfolgen, wenn aus der Zwischenmiete keine Erträge erwirtschaftet werden. Gleichermaßen haben Sie das vertragliche Kündigungsrecht, wobei dies durch den Vertragsentwurf eingeschränkt ist, da Sie nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigen können.

Das Risiko besteht danach in Höhe der auflaufenden Mietrückstände bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Die Mietzahlungen des Endmieters gehen dabei an Ihren Zwischenmieter bzw. den Insolvenzverwalter. Zur Durchreichen der Mieten des Endmieters werden nicht geschuldet, außer bei einer Sicherungsabtretung.

Abfedern können Sie dies in dem Sie auf eine Kaution von drei Monatsmieten bestehen, was auch in dem Vertragsentwurf geregelt ist. Weiterhin können Sie sich als Sicherheit die Mietzahlung des Untermieters abtreten lassen, um die Miete des Untermieters dann selbst einziehen zu können. Dies ist in dem Vertragsentwurf nicht geregelt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter

Rechtsanwalt

War diese Antwort hilfreich?

Sie haben eine Frage? Holen Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich Angebote unserer Experten ein!

Nach dem Einstellen Ihrer Frage erhalten Sie individuelle Preisangebote unserer Experten, aus welchen Sie einfach das für Sie passende Angebot auswählen können!

Unsere Experten stehen Ihnen jetzt zur Verfügung. Stellen Sie jetzt Ihre Frage!

Hier kostenlos und unverbindlich Angebote einholen!

Bewertung des Kunden

Schnell beantwortet und gut für Laien erklärt. Verständnisnachfrage wurde ebenfalls schnell beantwortet. Top

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde - 21.12.2018 12:20:

Sehr geehrter Herr Schröter,

vielen Dank für Ihre Ausführungen! Ich habe zu diesen folgende Rückfragen zum besseren Verständnis:

1) Sie beschreiben, dass die Mietsicherheit nach fristloser Kündigung vor dem Insolvenzantrag von mir verwertet werden kann. --> Wie verhält sich dies nach Insolvenzantrag und nach Eröffnungs des Verfahrens? Kann ich die Mietsicherheit auch hier für alle entstehenden Zahlungsausfälle einbehalten?

2) Sie schreiben: "Hier [nach Insolvenzantrag und vor Verfahrenseröffnung ] anfallende Zahlungsausfälle lassen sich in der Regel nicht kompensieren." --> Wie lange dauert Ihrer Erfahrung nach der Zeitraum von Insolvenzantrag bis Eröffnung?

3) Was ist eine Sicherungsabtretung?

4) Sie schreiben: "Weiterhin können Sie sich als Sicherheit die Mietzahlung des Untermieters abtreten lassen, um die Miete des Untermieters dann selbst einziehen zu können. Dies ist in dem Vertragsentwurf nicht geregelt." --> Können Sie erklären, was dies genau bedeutet und wie dies mir helfen kann?

Vielen Dank im Voraus und schöne Festtage!
MfG
Mark Heckmann

Marcus Schröter - 21.12.2018 19:06:

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Nach dem Insolvenzantrag und nach Eröfnung des Insolvenzverfahrens besteht eine Kündigungssperre, soweit der Insolvenzverwalter nicht mit der Zahlung in Vezrug gerät. Danach ist eine Verwertung der Sicherheit nur möglich, wenn ein erneuter Verzug, der zur frsotlosen Kündigung berechtigt eintritt.

Das Insolvenzantragsverfahren dauert zwischen vier Wochen und drei Monaten, kann aber in wenigen Ausnahmefällen auch längern dauern.

Die Sicherungsabtretung ist die Abtretung eigener Forderung für den Sicherungsfall. D.h. Ihr Vertragspartner und Zwischenmieter tritt seine Mietforderung gegen die Untermieter an Sie zur Sicherheit ab. Die Sicherheit und Offenlegung der Abtretung kann dann bei Zahlungsverzug erfolgen. Möglicherweise wird aber eine solche Sicherungsabtretung nicht akzeptiert.

Konkret bedeutet dies, dass Sie bei einem Zahlungsrückstand den Untermieter kontaktieren, die Abtretung offen legen und diesen auffordern, die Mietzahlung an den Zwischenmieter einzustellen und künftig an Sie direkt zu zahlen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfragen beantworten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt