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Finanzierung eines Hauses

13.12.2013 | Preis: 64 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Michael Pilarski

Fragestellung

Hallo.
Habe vor ein Haus zu kaufen.Habe schon alles bezahlt,Grundstückerwerbsteuer und Notar.
Das Haus wird durch mich bei derWüstenrot Bank abgelöst mit einer Finanzierung die auch durch die Wüstenrot Bank gemacht wird.Die fällige Vorfälligkeit wird durch mich übernommen da die Vorbesitzer keine finanziellen Mittel zur Verfügung Haben diese zu bezahlen und dies die einzige Möglichkeit ist das Haus zu kaufen da die Wüstenrot Bank nicht auf die Vorfälligkeit verzichtet.
Nun mein Problem : Im Kaufvertrag steht der Kaufpreis von 160000 €.Diesen Kaufvertrag haben alle Parteien unterzeichnet.Nach 8 Wochen der Unterzeichnung verlangt die Wüstenrot Bank plötzlich 167356,24 € Ablösesumme. Ist das Rechtens ? Was passiert wenn ich diese 7356,24 € zusätzlich nicht zahlen würde ? Kann die Wüstenrot Bank dann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages machen ? Wenn ja,was passiert dann mit den gezahlten Beträgen für Notar und Grundstückerwerbsteuer ?
Hoffe Sie können mir helfen.
MfG.

Antwort des Experten

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die relevanten Vertragsunterlagen nicht abschließend möglich ist.

Grundsätzlich haben Sie mit den Verkäufern einen notariell beurkundeten Kaufvertrag gemäß §§ 311b II, 433 BGB geschlossen, der bei seiner Wirksamkeit für beide Parteien bindend, also verpflichtend, ist. Das bedeutet, wenn ein Kaufpreis in Höhe von 160.000,00 Euro vereinbart wurde, dann sind Sie gegenüber dem Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, nur diesen Kaufpreis zu zahlen. Wenn jemand trotz verpflichtenden Vertrags einen höheren Kaufpreis verlangt, dann hat er keine rechtliche Grundlage und schon gar nicht einen Nachweis für diese Forderung. Ist ein fester Kaufpreis in Höhe von 160.000,00 Euro vereinbart worden und es ergibt sich aus keiner anderweitigen Abrede im Vertrag, dass eine weitere Summe in Höhe von 7.356,24 Euro fällt ist, dann ist es folglich nicht rechtens, einen höheren Kaufpreis zu verlangen.

Ich weiß nicht, worauf die Bank die zusätzliche Summe stützt. Hier müssten Sie mir vielleicht eine genauere Auskunft geben. Denn vom Kaufvertrag ist grundsätzlich der Darlehensvertrag nach § 488 BGB zu unterscheiden, den Sie wahrscheinlich mit der Bank geschlossen haben. Hierzu machen Sie keine Angaben, vielleicht ergibt sich der zusätzliche Geldbetrag aus diesem Vertrag.

Da der Kaufvertrag zwischen Ihnen und den Verkäufern besteht, kann ein Dritter wie die Bank grundsätzlich keine Rechte aus Pflichtverletzungen geltend machen, die sich auf diesen Vertrag beziehen. Lediglich aus dem Darlehensvertrag könnten Sie Pflichtverletzungen und daraus Schadensersatz oder etwaige Rückabwicklungen des Darlehens beanspruchen. Wie gesagt fehlen hierzu leider die Informationen, die Sie vielleicht noch einmal hier nachreichen.

Aus diesen Ausführungen erübrigt sich an sich auch die Frage nach den Folgen für die Grunderwerbssteuer und den Notar, da ich derzeit nicht davon ausgehe, dass die Bank Ihren Kaufvertrag rückabwickeln kann. Gehe ich aber richtig davon aus, dass Sie einen Kaufvertrag mit den Verkäufern und einen zweiten Darlehensvertrag mit der Bank geschlossen haben?

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Fragen Sie gerne nach, wenn Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

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Bewertung des Kunden

Super netter Kontakt und sehr kompetente und sehr verständliche Beratung.
Sehr zu empfehlen.

Kommentare

Insgesamt 8 Kommentare
Kunde - 13.12.2013 18:03:

Der Bankberater sagte das im Kaufvertrag die Summe von 160000 € stehen soll.Er wusste zu diesem Zeitpunkt nicht wie hoch die tatsächliche Ablösesumme inclusive Vorfälligkeitsentschädigung ist.
Der Kaufpreis für den Verkäufer bleibt bei 160000€.
Die Wüstenrot finanziert mir 144000€ und ich sollte laut Bankberater 16000€ Vorfälligkeitsentschädigung mit meinem Eigenkapital zahlen um auf die 160000€ zu kommen.
Nun möchte die Bank 167356,24€.Ich hätte die 7356,24€ zwar,weiß nun aber nicht was passiert wenn ich mich weigere diese zu zahlen.Meiner Meinung nach ist es das verschulden des Beraters.Ich habe nun Angst das die Bank die Kreditzuage zurück zieht wenn ich die 7356,24€ nicht zahle.
Wir wohnen ja auch schon seit August in dem Haus.

Kunde - 13.12.2013 18:12:

Der Bankberater sagte das im Kaufvertrag die Summe von 160000 € stehen soll.Er wusste zu diesem Zeitpunkt nicht wie hoch die tatsächliche Ablösesumme inclusive Vorfälligkeitsentschädigung ist.
Der Kaufpreis für den Verkäufer bleibt bei 160000€.
Die Wüstenrot finanziert mir 144000€ und ich sollte laut Bankberater 16000€ Vorfälligkeitsentschädigung mit meinem Eigenkapital zahlen um auf die 160000€ zu kommen.
Nun möchte die Bank 167356,24€.Ich hätte die 7356,24€ zwar,weiß nun aber nicht was passiert wenn ich mich weigere diese zu zahlen.Meiner Meinung nach ist es das verschulden des Beraters.Ich habe nun Angst das die Bank die Kreditzuage zurück zieht wenn ich die 7356,24€ nicht zahle.
Wir wohnen ja auch schon seit August in dem Haus.

Michael Pilarski - 13.12.2013 21:06:

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Wichtiger ist, dass der Betrag in Höhe von 160.000,00 Euro schriftlich und beurkundet im Kaufvertrag steht und nicht dass der Bankberater dies mündlich geäußert hat. Denn das wird man im Zweifel nicht nachweisen können.

Wenn Sie sagen, der Kaufpreis bleibe bei 160.000,00 Euro, dass Sie 16.000,00 Euro an Eigenkapital einbrächten und die Bank den Kauf mit 144.000,00 Euro finanziere, dann frage ich mich, worauf die Bank die Forderung in Höhe von 7.356,24 Euro stützt, wenn die 16.000,00 Euro die Vorfälligkeitsentschädigung sind. Wenn Sie Angst haben, dass die Bank die Kreditzusage zurückzieht, dann kann ich Ihnen bei direkter Beauftragung meiner Person anbieten, die Korrespondenz mit der Bank für Sie zu übernehmen, um die Sach- und Rechtslage aufzuklären.

Mit freundlichen Grüßen

M. Pilarski
Rechtsanwalt

Kunde - 14.12.2013 09:36:

Guten morgen Herr Pilarski.
Danke für Ihre Antwort.
Am Montag weiß ich ob meine Rechtschutzversicherung diesen Fall übernimmt.Wenn ja würde ich mich sofort bei Ihnen melden und mich freuen wenn Sie diesen Fall für mich übernehmen.

Mit freundlichen Grüßen

M. F.

Michael Pilarski - 14.12.2013 14:00:

Gerne. Melden Sie sich dann, wenn Sie weitere Informationen von der Rechtsschutzversicherung haben.

Bis dahin wünsche ich ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

M. Pilarski
Rechtsanwalt

Michael Pilarski - 20.12.2013 20:13:

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich vergaß mitzuteilen, dass Sie sich auch gerne melden können, falls Sie Probleme mit der Deckung durch die Rechtsschutzversicherung haben. Die Anfrage bei der Rechtsschutzversicherung übernehme ich grundsätzlich aus Kulanz und kostenlos.

Gruß und schönes Wochenende

Kunde - 22.12.2013 08:45:

Guten morgen.

Die Rechtsschutz würde den Fall übernehmen.
Nun muss ich aber erstmal alles abschließen mit den Zahlungen sonst passiert erstmal gar nichts.
Da es zwei verschiedene Verträge sind,wie Sie schon sagten,ist es der Wüstenrot erstmal egal was im Kaufvertrag steht.
Ich könnte danach Beschwerde gegen die zusätzlich geforderte Summe einlegen und versuchen einen Vergleich zu erzielen.Damit warte ich aber erstmal noch bis alles soweit durch ist.Sollte ich das dann nicht selber mit der Wüstenrot klären können würde ich gern auf Ihre Hilfe zurück kommen.
Ich wünsche Ihnen erstmal schöne Weihnachten und einen guten Start ins neue Jahr.

Liebe Grüße aus Magdeburg.

Michael Pilarski - 22.12.2013 13:12:

Hallo,

danke Ihnen für Ihre Antwort. Passen Sie aber auf, falls Sie den zusätzlich geforderten Betrag doch zahlen sollten, dass Sie dies unter Vorbehalt und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht machen, da es sonst als Eingeständnis einer Schuld ausgelegt werden könnte.

Gruß