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Erbbaurecht

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Meine Tochter besitzt ein Baugrundstück, auf das ein Haus mit drei Eigentumswohnungen gebaut werden soll. Zwei dieser Wohnungen finanziere ich, eine meine Tochter.
Nach der Fertigstellung sollen die (vermieteten) Wohnungen ein Jahr in meinem Besitz bleiben, damit ich die Gebäudeabschreibung ansetzen kann, danach möchte ich sie als Schenkung an meine Tochter weitergeben, mit Nießbrauch für mich. Nach meinen Informationen kann ich dann die Gebäudeabschreibung fortführen.
Da meine Tochter die Wohnungen als Schenkung erhalten wird, möchte ich ihr den zugehörigen Grundstücksanteil nicht abkaufen, weil ich davon ausgehe, dass das Finanzamt einen symbolischen Preis nicht akzeptieren würde und ich für den Preis des Bodenrichtwertes weder das Geld habe noch die Grunderwerbsteuer bezahlen möchte.
Als Lösung böte sich an, den Grundstücksanteil von ihr zu pachten, nach dem Erbbaurecht.
Nun zu meiner Frage:
Spielt das Finanzamt mit, wenn wir den Erbbauzins sehr niedrig ansetzen, z. B. auf 12 € pro Jahr oder muss dieser eine bestimmte Höhe haben?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Frage.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Oschwald


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Diese möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.

Grundsätzlich ist hier zu prüfen, ob ein zu geringer Erbbauzins zu einem schenkungssteuerlichen Vorgang führt. Hierzu ist unter H E 7.1 ErbStR (Erbschaftsteuerrichtlinien bzw. hinweise) folgendes aufgeführt:

Bestellung eines Erbbaurechts ohne oder gegen zu niedrigen Erbbauzins

In der Bestellung eines Erbbaurechts gegen einen unter dem angemessenen Erbbauzins liegenden vertraglichen Erbbauzins liegt eine freigebige Zuwendung nach § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG. Bemessungsgrundlage ist der für das eingeräumte Erbbaurecht auf die Laufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Erbbauzins und dem tatsächlich vereinbarten Erbbauzins.

Das Finanzamt würde also den üblichen bzw. angemessenen Erbbauzins ansetzen und mit dem von Ihnen vereinbarten Erbbauzins vergleichen. Die kapitalisierte Differenz wird dann als Schenkung Ihrer Tochter Ihnen gegenüber gesehen, so dass bei einer Überschreitung des Freibetrages von 20.000 EUR Schenkungssteuer festgesetzt werden würde.

Wichtig wäre daher, den angemessenen Erbbauzins am Ort des Grundstücks zu kennen, damit die Gefahr einer Schenkungssteuerfestsetzung gebannt ist.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

 

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Bewertung des Kunden

Meine Frage und auch die Nachfrage hat Herr Christiansen verständlich und vollständig beantwortet.

Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kunde
11.03.2020 17:02 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,

vielen Dank für Ihre Antwort, die meine Frage beantwortet hat, aber leider mein Problem nicht löst.

Wie in der Fallschilderung erläutert, möchte ich für den Grundstücksanteil, den meine Tochter ohnehin behalten soll, keine Steuern bezahlen müssen, möchte aber für die zu erwartenden Mieteinnahmen die Gebäudeabschreibung vornehmen können.

Deshalb meine ergänzende Frage: Ist es möglich, einen Erbpachtvertrag über eine Laufzeit von nur drei Jahren abzuschließen? Dann wäre der Freibetrag von 20 000 € meiner Tochter ausreichend, um keine Schenkungssteuer bezahlen zu müssen.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Oschwald

Knut Christiansen
12.03.2020 07:51 Uhr
Guten Morgen,

meines Wissens ist keine Mindeslaufzeit für einen erbbaupachtvertrag vorgeschrieben. Siehe Punkt 2 unter folgendem Link: https://www.esp-schoenau.de/downloads/wissenswertes_ber_das_erbbaurecht.pdf

Daher wäre es vor diesem Hintergrund schon möglich, den Vertrag recht kurz zu gestalten.

Zu bedenken wäre dann die Abwicklung nach Ende der Erbbaupacht, weil ja das Gebäude grundsätzlich auf Ihre Tochter übergehen würde.

Schöne Grüße!
Kunde
13.03.2020 00:57 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich werde mir die Sache überlegen und mich, falls es Ihnen recht ist, nach meinem Urlaub mit einer neuen Frage wieder an Sie wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Reinhard Oschwald
Knut Christiansen
13.03.2020 07:23 Uhr
Gern geschehen Herr Oschwald. Melden Sie sich bei Bedarf gerne wieder.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Kunde
25.03.2020 19:51 Uhr
Hallo Herr Christiansen,

soll ich mich über das Forum neu an Sie wenden, oder kann ich hier weitere Fragen an Sie stellen?

Viele Grüße

Reinhard Oschwald
Knut Christiansen
26.03.2020 06:51 Uhr
Guten Morgen Herr Oschwald,

stellen Sie bitte eine neue Anfrage ein, damit ich prüfen kann, ob ich Ihnen behilflich sein und Ihnen ein Angebot dafür unterbreiten kann.

Schönen Gruß!

Knut Christiansen

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