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Totalüberschussprognose § 164 AO

| Preis: 76 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Veranlagung nach § 164 AO – Prognoserechnung
Zusammen veranlagte Eheleute erzielen seit über 30 Jahren Einkünfte durch langfristige Vermietung aus 4 Wohn- und 2 Gewerbeimmobilien im Umfang von 62 Mietverhältnissen. Eine Gewerbeeinheit hat nach einer Totalprognoserechnung des FA ab 1995 einen hohen Werbekostenüberschuss aus der Vergangenheit und dadurch auch eine negative Prognose für die gesamten 30 Jahre, da eine Miethöhe zur Egalisierung der Altverluste unrealistisch ist. Grund der Verluste sind unverschuldete Mietausfälle durch Mieterinsolvenzen, also nicht durch fehlende EEA.
Frage: Können bei positiver Gesamtprognose der Einkommen aus Vermietung die gesamten Werbungskosten eines Einzelobjektes aberkannt und zur Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung herangezogen werden, obwohl die EEA durch Vorlage durchgängiger Vermietung belegt ist?
Ist nach aktueller Rechtsprechung der Zeitraum für eine Totalüberschussprognose 30 Jahre, 100 Jahre oder 99 Jahre (Erbbaurecht)


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Sehr geehrter Ratsuchender,


1) bei der Entscheidung, ob die EEA gegeben ist, ist auf das einzelne Vermietungsobjekt abzustellen.

Jedoch kann das BFH Urteil v. 09.10.2013 ggf. helfen:

"Die Einkünfteerzielungsabsicht ist für jede vermietete Immobilie gesondert, d.h. objektbezogen, zu prüfen (BFH-Urteil in BFHE 224, 538, BStBl II 2009, 776). Sie ist nur dann auf das gesamte Grundstück zu beziehen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit auf das gesamte Grundstück richtet (vgl. zur Abgrenzung BFH-Urteil vom 19. Dezember 2007 IX R 50/07, BFH/NV 2008, 1111).".

Hier ist jedoch auf das einzelne Mietverhältnis abzustellen. Wenn das verlustbringende Mietobjekt zusammen mit einem profitabel vermieteten Objekt in ein Mietverhältnis eingebunden ist, könnte aufgrund des o.a. Urteils eine Zusammenfassung argumentiert werden,


2) Bei der Vermietung zu Wohnzwecken, ist die Erstellung einer Totalüberschussprognose nicht erforderlich (vgl. BFH v. 30.9.1997 - IX R 80/94). Für die Nutzungsüberlassung von Gewerbeimmobilien gilt dies nicht (vgl. BFH v. 20.7.2010 - IX R 49/09).

Wenn bei Gewerbeimmobilien über einen längeren Zeitraum Verluste entstehen, urteilt der BFH:

"Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige —will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen— zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder —sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben— für deren Aufgabe (BFH-Urteil vom 25. Juni 2009 IX R 54/08)"

Folglich müssen Sie bei formell negativer Totalüberschussprognose des Finanzamtes, darlegen, dass Sie konkretes zur Verbesserung der Ertragssituation unternommen haben.

3) Nach derzeit aktueller Rechtsprechung beträgt der Prognosezeitraum 30 Jahre. Dabei geht der BFH von einer üblichen Finanzierungslaufzeit von 25 - 30 Jahren aus.

Sie müssten somit darlegen, warum die übliche Nutzung der Gewerbeimmobilie nun atypisch ggf. 99 Jahre betragen soll. Ggf. kann dies der Fall sein, wenn per 99-jährigem Erbbaurecht finanziert worden ist. Jedoch gibt es hierzu keine entsprechende Rechtsprechung.

4) Aberkennung der Verluste

Bei negativer Totalüberschussprognose können nur die Verluste als Saldo aus Einnahmen und Werbungskosten aberkannt werden. Die Werbungskosten alleine abzuerkennen wäre nicht zulässig.
Nach den hochgeladenen Dokumenten, möchte das Finanzamt auch nur die Verluste aberkennen. Das Problem ist offensichtlich, dass seit 1997 nur Verluste aus dem Objekt anfallen. Selbst der aktuelle Mietvertrag verpflichtet den Mieter wohl zu Mietzahlungen in bestimmter Höhe. Der Mieter zahlt die Miete jedoch nicht.

Unabhängig von einem längeren Prognosezeitraum müssten zunächst Argumente geschaffen werden, dass es nachhaltig zu Mieteinnahmen kommen wird. Hier liegt das Hauptproblem in der Argumentation gegenüber dem Finanzamt.
Sie müssten die langfristigen Absichten mit diesem Mietobjekt wahrscheinlich noch nachvollziehbarer darlegen, dass zukünftig Überschüsse erzielt werden können.

Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
23.08.2017 12:10 Uhr
Vielen Dank. ich habe eine Rückfrage zum Zeitraum der Totalüberschussprognose und von Ihrer Beurteilung abweichender BFH und BMF Entscheidungen. Ich mach´s per Anhang. Das FA will bei seiner Prognoserechnung bleiben. Es handelt sich um eine im Erbbaurecht auf 99 Jahre gebaute Immobilie. Allerdings ist die Finanzierung nicht an diese lange Zeit angepasst sondern läuft jetzt aus. Für die drohende Steuernachzahlung muss ich den Kredit neu valutieren. Wenn ich dabei die Tilgung an die Restlaufzeit des Erbbaurechtes anpasse - also noch 72 Jahre. - hilft das?? Mein Gefühl sagt: No.
M.f.G. R.U.
Björn Balluff
26.08.2017 17:42 Uhr
Guten Nachmittag,

ich befürchte, dass die Finanzverwaltung sich auf den Standpunkt stellt, dass im Rahmen eines üblichen Finanzierungszeitraums ein Überschuss erreicht werden sollte. Sie könnten nun den Standpunkt vertreten, dass im Hinblick auf die in der Vergangenheit erlittenen Verluste der Finanzierungszeitraum angepasst worden ist. Zusätzlich sollten Sie jedoch aufzeigen, wie in der Zukunft Überschüsse erzielt werden können. Das Finanzamt bemängelt ja unter anderem, dass die vereinbarten Mieten nicht tatsächlich vereinnahmt werden. Es wäre folglich zu begründen, wie das Hindernis zur vertragsgemäßen Nutzung der Immobilie beseitigt werden kann.

Falls es zwischenzeitlich dazugekommen ist, dass die Mietverträge erfüllt werden, sollte dies durch die Dokumentation der Zahlungseingänge der letzten ggf. 6 Monate dargelegt werden. Weiterhin wäre eine sachliche Analyse zwischen von der Behörde zugelassener und tatsächlicher Nutzung zu erstellen.

Bei Gewerbeimmobilien hilt die Argumentation der langfristig beabsichtigten Vermietung leider nicht weiter, weil hier für jedes Objekt die EEA konkret nachzuweisen ist.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff

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