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Doppelte Maklergebühr bei Immobilienkauf

| Preis: 97 € | Vertragsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim

Im Februar 2020 kontaktierte ich Makler A bzgl. des Exposés einer Immobile über ImmoScout24.

Es kommt zu einer Besichtigung, jedoch entscheid ich mich vorerst gegen die Immobilie, weil mir der Preis zu hoch erschien.

Im Mai 2020 fällt mir das Haus erneut bei ImmoScout24 mit einem geringeren Preis (etwa 11%) auf, diesmal jedoch über einen anderen Makler angeboten. (im Folgenden Makler B).
Ich kontaktiere Makler B schriftlich mit dem Hinweis, dass ich die Immobilie bereits über Makler A kenne und auch schon besichtigt habe. (Siehe: Kontaktaufnahme1.pdf)

Makler B schickte mir daraufhin das Exposé inkl. Makler AGB und Widerrufsbelehrung (wahrscheinlich automatisierte Antwort). Auf diese Mail antwortete ich erneut mit dem Hinweis, dass ich die Immobilie bereits gesehen habe und ich eigentlich nur zu einer Einigung mit dem Verkäufer kommen möchte (Siehe Kontaktaufnahme2.pdf).
Hinweis: Ich habe der Widerrufsbelehrung von Makler B online bestätigt.

Daraufhin besichtigte ich die Immobile mit Makler B und machte noch vor Ort ein Kaufangebot. Der Makler bat mich dieses schriftlich zu tun, was ich den Tag darauf per Email tat.
Makler B sendete mir daraufhin einen Vordruck mit der ich Makler B bevollmächtige einen Notar zu beauftragen um den notariellen Kaufvertrag vorzubereiten.
Diese Vollmacht habe ich nicht unterschrieben.

Zu diesem Zeitpunkt sind mir Zweifel gekommen, welcher Makler eigentlich einen Provisionsanspruch hat. Da ich vermeiden wollte im Zweifel doppelte Maklergebühren zu zahlen, habe ich Makler A telefonisch kontaktiert und mich erkundigt ob er gegenüber mir Provisionsansprüche im Falle einer Beurkundung hat.

Makler A teilte mir mit, dass er im Falle einer Beurkundung, einen Provisionsanspruch aufgrund der Nachweismakelei hat. Er teilte mir ebenfalls mit, dass Makler B keinen Provisionsanspruch hat, da ich Makler B von Beginn an transparent gemacht habe, dass ich das Objekt bereits kenne und besichtigt habe. Makler A schloss auch ein Gemeinschaftsgeschäft mit Makler B aus.

Um die Sache schlichten zu wollen, schlug ich Makler B vor, dass er auf jegliche Maklerprovisionen verzichtet und bot ihm dafür im Gegenzug an, meine derzeitig bewohnte Immobilie zu vermarkten.

Makler B möchte jedoch noch eine zusätzliche finanzielle Entschädigung von etwa 2000 € von mir erhalten. (Siehe EmailVerkehr.pdf)

Zwischenzeitlich habe ich direkt mit den Verkäufern gesprochen. Diese möchten das Haus auch gerne an mich verkaufen.

Meine Frage im Zusammenhang mit dem Vorgang:
Wäre Makler B Provisionsberechtigt, wenn ich jetzt einen notariellen Kaufvertrag über Makler A einleite?

Danke und viele Grüße


Sehr geehrter Fragesteller ,

Herzlichen Dank für Ihre Anfrage und das damit entgegengebrachte Vertrauen .

Aufgrund eines Termins werde ich in der Lage sein, erst gegen 14 Uhr ausführlich eine Antwort zu übersenden. Ich kann ihnen allerdings bereits mitteilen, dass die Forderung der Gegenseite mit hoher Wahrscheinlichkeit, auch in Bezug auf die 2000 €, nicht berechtigt ist .

Dies insbesondere aus dem Grund, als dass Sie dem Makler frühzeitig mitgeteilt haben, dass bereits eine andere Maklervereinbarung besteht und er insofern verpflichtet ist, auch den Verkäufer hierüber zu informieren. 

Vielen Dank für Ihr Verständnis bzgl. der kurzen Wartezeit.  

Viele Grüße 

Christian Joachim

Rechtsanwalt 

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Christian Joachim
02.06.2020 14:22 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Geduld.
Nunmehr darf ich ausführlich auf Ihre Frage antworten.
Grundsätzlich ist es möglich, dass eine mehrfache Provision, hier also die Provision für Makler A und auch für Makler B anfallen kann. Dabei kommt es allerdings darauf an, in welchem Umfang hier die Makler tätig gewesen sind.
Ein Provisionsanspruch des Maklers A aufgrund der Besichtigung und des Nachweises einer Möglichkeit zum Kaufvertragsabschluss dürfte unstreitig gegeben sein.
Ein Anspruch des Makler B auf Maklerlohn und könnte allerdings entfallen sein, wenn er lediglich als Nachweismakler tätig gewesen ist und Sie ihm entsprechend, wie auch in Ihrem Sachverhalt dargestellt, mitgeteilt haben, dass Sie bereits Kenntnis von dem Objekt gehabt haben und der weiteren Leistungen des Maklers B in Anspruch genommen haben.
Der Maklerlohn entsteht nämlich in der Regel bereits dann, wenn ein entsprechend, wie oben genannt, Nachweis geführt wird, den Kaufvertrag abschließen zu können, in der Regel mit Benennung der Objektadresse und der Daten des Verkäufers.
Daher haben Sie schon über sämtliche Informationen durch den Makler A erhalten und dies auch Makler B mitgeteilt, als dass er seine Leistung nunmehr nicht mehr erbringen musste bzw. konnte.
Man spricht hier von dem so genannten Vorkenntniseinwand.
Anders ist es allerdings, wenn der zweite Makler nicht nur den Nachweis erbringt, sondern auch weitere Leistungen, wie zum Beispiel die konkrete Vermittlung und Kontaktaufnahme mit dem Notar oder anderweitigen Dritten vornimmt und weitere Leistungen, die über den Nachweis der Immobilie hinausgehen.
Man spricht dann von einem Vermittlungsmakler.
Dieser Makler hat dann auch, wenn Sie bereits den Makler A beauftragt haben, Anspruch auf Maklerlohn, wenn er über den Nachweis hinaus solche Leistungen erbringt.
Diese Leistungen gehen dann nämlich in der Regel über die Leistungen des ersten Maklers hinaus, bzw. stellen eigenständige Leistungen dar, die, auch wenn sie möglicherweise durch den ersten Makler schon teilweise erbracht worden sind, vergütungspflichtig sind.
Zum jetzigen Zeitpunkt gehe ich davon aus, dass bei Makler B, sofern er Ihnen nur die Kontaktdaten genannt hat, noch keinen Maklerlohn entstanden ist. Wird er aber weiterhin mit der Vermittlung des Kaufvertrages tätig, kann dieser Maklerlohn bei Makler B entstehen.
Sie sollten daher gegebenenfalls nur weiter mit dem Makler A in Kontakt bleiben und hier den Kaufvertrag mit den Verkäufern abschließen.
Das Oberlandesgericht Hamm hat hier diese Konstellation sehr gut nachgearbeitet.

OLG Hamm vom 27.2.2014 – 18 U 111/13
https://openjur.de/u/685256.html
Hier ging es um den Streit der Provision bezüglich des ersten Maklers. Der zweite Makler ist hier durch die Käufer bezahlt worden, der erste Makler forderte den Lohn ein.
Das OLG hat zwar nicht grundsätzlich Stellung zu dem Makleranspruch des zweiten Maklers genommen, allerdings dargestellt, dass in jedem Fall, auch wenn ein späterer zweiter Makler eingeschaltet wird, der erste Makler einen Lohnanspruch haben kann.
Ich hoffe, dass ich ihre Frage nunmehr abschließend beantworten konnte und stehe bei Nachfragebedarf jederzeit gerne weiter zur Verfügung.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt







Kunde
02.06.2020 14:47 Uhr
Danke erstmal für die ausführliche Antwort.
Sie schreiben:
"Anders ist es allerdings, wenn der zweite Makler nicht nur den Nachweis erbringt, sondern auch weitere Leistungen, wie zum Beispiel die konkrete Vermittlung und Kontaktaufnahme mit dem Notar oder anderweitigen Dritten vornimmt und weitere Leistungen, die über den Nachweis der Immobilie hinausgehen."

Ich habe mit mich dem zweiten Makler ja auf einen Kaufpreis geeinigt. Jedoch ist es noch zu keiner Vermittlung mit einem Notar gekommen. Stellt die Einigung auf einen Kaufpreis bereits die Leistung der Vermittlung dar? Bin ich auf der sicheren Seite wenn ich mich mit Makler A auf einen neuen Kaufpreis einige ( z.B. 1000-2000 Euro weniger)?

Danke und viele Grüße
Christian Joachim
02.06.2020 15:10 Uhr
Vielen Dank für ihr Feedback.

Es kommt darauf an, ob der zweite Makler Vermittlungsleistungen vorgenommen hat. Wenn er Ihnen lediglich einen Kaufpreis genannt hat, dürfte dies noch nicht unter die Vermittlung für fallen, sondern lediglich zum Nachweis gehören.

Grundsätzlich ist es so, dass es weniger darauf ankommt, welche Höhe der Kaufpreis hat, sondern eben, wenn zwei Makler tätig sind, welche Tätigkeiten sie tatsächlich entfaltet haben.

Lediglich bei einem reinen Nachweis des Kaufpreises dürfte ein Anspruch des Maklers B vollständig entfallen, da er dann ja auch bereits wusste, dass der Nachweis geführt worden ist und diese Tätigkeit nicht noch einmal erbringen muss.

Ob der Kaufpreis dann geringer oder höher ist als der des Maklers A, dürfte nicht entscheidend sein.

Hinsichtlich des Maklers A wäre zu schauen, ob diese Ihnen auch mitgeteilt hat, die gegebenenfalls auch Makler B, ob eine Provision entsteht. Auch dies ist in der Regel Voraussetzung für das Entstehen des Maklerlohns.

Insofern würde ich weiter davon ausgehen, dass dem Makler A eine Provision zustehen würde, nach den oben genannten Voraussetzungen.

Gegebenenfalls sollte man sich im Rahmen einer Einigung noch einmal mit allen Parteien an einen Tisch setzen, gegebenenfalls dass die Käufer Verkäufer einen Teil der Provision übernehmen und sich gegebenenfalls die Makler die Provision entsprechend teilen.

So kann man gegebenenfalls weitere Unsicherheiten vermeiden.

Generell kommt es ansonsten darauf an, wie die entsprechenden Makleraufträge ausgesehen haben und eben auf die konkrete Tätigkeit und deren Umfang.

Letztlich muss der jeweilige Makler den Maklerauftrag nachweisen, Sie müssen dann gegebenenfalls nachweisen, dass hier die entsprechende Kenntnis bestand, wenn es sich hier lediglich um einen Nachweismakler im zweiten Fall gehandelt hat.


Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt


Kunde
03.06.2020 10:37 Uhr
Hallo,

leider gestaltet sich die Einigung speziell mit Makler B schwierig. Er versucht mich auch hintenrum "auszuboten".
Eine letzte Rückfrage diesbezüglich.
Bei Makler B steht in seinen AGBs(angehängt) an Punk 10:

"Bei Alleinaufträgen ist eine etwaige frühere Objektkenntnis des Auftraggebers (Interessenten) unbeachtlich. Der Auftraggeber hat daher auch in diesem
Fall die entsprechende Provision gemäß diesen Geschäftsbedingungen an xxx zu entrichten. "

Ist solch ein Passus überhaupt rechtens?
Christian Joachim
24.06.2020 15:42 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

leider habe ich erst jetzt gesehen, dass sie noch eine weitere Nachfrage gestellt haben. Vielleicht konnten Sie sicher bereits einigen, trotzdem möchte ich ihre Nachfrage beantworten:

Meines Erachtens dürfte die Regelung unwirksam sein, da eben gerade die vorherige Objektkenntnis des Auftraggebers einen Provisionsanspruch ausschließen kann. Vor allem wäre zu schauen, inwieweit die allgemeinen Geschäftsbedingungen überhaupt Eingang in ihre vertragliche Vereinbarung gefunden haben und Sie nicht möglicherweise auch überraschend sind, zudem haben Sie darauf hingewiesen, dass Sie entsprechende Kenntnis von dem Objekt gehabt haben und die Frage ist darüber hinaus, ob es sich hier um einen Alleinauftrag gehandelt hat.

Eine Unwirksamkeit könnte sich auch daraus herleiten, als dass eben überhaupt gar keine Leistung des Maklers mehr erbracht werden muss, wenn man diese Klausel zurate zieht, sondern lediglich hier der Auftrag entscheidendes Merkmal der Arbeitstätigkeit wäre.

Leider habe ich hierzu keine aktuelle Rechtsprechung gefunden, tendiere allerdings eher dazu, dass dadurch nicht wirksam die Vortätigkeit des anderen Maklers ausgeschlossen werden kann.

Viele Grüße

Christian Joachim
Rechtsanwalt