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3-Objekt-Regel beim Verkauf von Immobilien

| Preis: 66 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Hallo Hr. Balluff,

Eckdaten:
Haus Unterm Hagen 32 in Hagen
6-Familienhaus mit 2 integrierten Garagen

01.12.2005: Kauf des gesamten Objekts als Mehrfamilienhaus inkl. 2 Garagen
28.12.2006: Umwandlung des Gebäudes in Teileigentum/in 8WE (6 Wohnungen und 2 Garagen) letzte Eintragungen Grundbuchauszüge Teileeigentum Mai 2007)
28.12.2007: Verkauf Wohnung 1 am 28.12.2007 mit Unterschrift Notar 08.01.2008
27.05.2008 Verkauf Wohnung 2
30.08.2011 Verkauf Wohnung 3

Ursprüngliche Absicht war, dass Mehrfamilienhaus dauerhaft zu vermieten. Gründe für den Verkauf der Wohnungen: Kurz nach dem Kauf des Mehrfamilienhauses gab es unerwarteter Weise seitens der Mieter Probleme. In mehreren Parteien erfolgten neben massiven Sachbeschädigungen keine Mietzahlungen über mehrere Monate. Auf unterstem Niveau wurden wir mit dem Leben bedroht sofern wir unsere offenen Forderungen gerichtlich geltend machen würden/eine Räumungsklage durchführen würden. Bezüglich dieser Bedrohungen wurde unsererseits die Staatsanwaltschaft eingeschaltet und eine Räumungsklage durchgeführt. Aufgrund dieser Vorkommnisse wurde die Entscheidung getroffen, einzelne Wohnungen zu verkaufen. Die dann noch verbleibenden Wohnungen waren dauerhaft vermietet. Aufgrund eines aktuellen Sterbefalls eines Mieters soll jetzt eine Wohnung die sonst sehr aufwändig renoviert werden müsste aufgrund von Zeitmangel des Eigentümers verkauft werden. Parallel erfolgte eine weitere Kündigung durch einen Mieter und diese Wohnung soll ebenfalls verkauft werden.

Fragen:

1. Spielt die Umwandlung in Teileigentum bei der 10 Jahres-Frist eine Rolle?
a) In Bezug auf Steuerfreiheit
b) In Bezug auf die 3 Objektregel (wir wollen steuerlich nicht in den gewerblichen Immobillienhandel fallen)



2. Gewerblicher oder privater Immobilienhandel bei Verkauf weiterer Wohnungen in 2016
Ist es bei dieser Konstellation mit den Daten der bereits getätigten Verkäufe s.o. nun in 2016 (oder wann alternativ) möglich, eine vierte und oder sogar fünfte Wohnung zu verkaufen, ohne in den gewerblichen Grundstückshandel zu fallen? Wir haben mal gelesen, dass nach der 10 Jahresfrist beliebig viele Wohnungen des Objekts verkauft werden könnten, ohne gewerblich zu werden. Wenn die Umwandlung in Teileigentum keine Rolle spielen würde, wären die 10 Jahre ja jetzt um.

3. Wären diese Verkäufe steuerfrei? Der Kauf des gesamten Objekts (01.12.2005) liegt ja mehr als 10 Jahre zurück, hier ist also die Frage ob ab der Umwandlung in Teileigentum die Frist neu beginnt oder überhaupt eine Rolle spielt / damit neu beginnt.


P.S. Der Vollständigkeit halber: Unabhängig von dem oben beschrieben Sachverhalt habe ich seit 25 Jahren noch zusammen mit meinem Bruder als GbR 8 vermietete Eigentumswohnungen, die aber nicht verkauft werden sollen. Auch hier liegt eine private Veranlagung zu Grunde.

Sehr geehrte Ratsuchende,

bei dem Fall der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in acht Wohneinheiten wird auf den Zeitraum zwischen Kauf des Mehrfamilienhauses und der Veräußerung der einzelnen Wohnungen abgestellt.
Der von der Rechtsprechung auf fünf Jahre definierte enge zeitliche Zusammenhang (u.a. BFH vom 06.04.1990 III R 28/87) läuft in Ihrem Fall vom 01.12.2005 bis zum 30.11.2011.

In diesem Zeitraum wurden nur drei Wohnungen veräußert. Diese Anzahl von veräußerten Wohnungen wird nach ständiger Rechtsprechung als unkritisch gesehen.
Weitere Objekte können bis zu einer Obergrenze von zehn Jahren nur in die Drei-Objekt-Grenze mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtertigen, dass bereits bei Anschaffung des Mehrfamilienhauses eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat. Solche Umstände können darin liegen, dass ein branchenkundiger Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren weniger als drei Objekte veräußert, jedoch kurze Zeit danach planmäßig weitere Objekte veräußert.

Anhand der geschilderten Umstände (Bedrohung durch Mieter, Einschaltung Staatsanwaltschaft) kann sicherlich nicht von einem Plan gesprochen werden. Zudem wäre die Veräußerung einer vierten Wohnung in 2016 bereits nach Ablauf der 10-Jahres-Frist gelegen. Ab einem Zeitraum von zehn Jahren wird von einer langfristigen Nutzung einer Immobilie gesprochen. Es handelt sich dann um reine Vermögensverwaltung.

Zu den weiteren Fragen:

Maßgeblich ist nicht das Teilungsdatum, sondern das Datum der Anschaffung des Mehrfamilienhauses.
Zum 30.11.2015 scheint die 10-Jahres-Frist abgelaufen zu sein.
D.h. es kann weder von einem gewerblichen Grundstückshandel noch von einem privaten Veräußerungsgeschäft gesprochen werden.

Der Verkauf der 4. Wohnung in 2016 wäre steuerfrei.

Im Zusammenhang mit der GbR ist folgendes festzustellen:

Es ist gesondert zu prüfen, ob die GbR selbst gewerblich tätig wird (Drei-Objekt-Grenze). Sollte dies der Fall sein, rechnen die durch die GbR veräußerten Objekte im Rahmen der Zählobjekte auf Ebene des Gesellschafters mit. Veräußern Sie somit durch Kauf von neuen Objekten und anschließender Veräußerung zwei Objekte, würde eine Veräußerung durch die GbR bei gewerblicher Betätigung Ihnen zugerechnet werden.

Anhand der Schilderung (seit 25 Jahren langfristige Vermietung) scheint eine gewerbliche Tätigkeit der GbR unwahrscheinlich zu sein.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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