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Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag

| Preis: 49 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Steve Laurenz
Hallo Herr Laurenz,
ich habe eine Frage zum Mietrecht: Ich wohne seit 5 Jahren in einer Altbauwohnung, im EG. Diese Wohnung wurde vor meinem Einzug grundsaniert und mit Fussbodenheizung ausgestattet. Seit Beginn an bestehen Geräusch- und Wärmeemissionen aufgrund der im Keller (direkt unter meiner Wohnung) befindlichen Heizungsanlage. Ich hatte die Genossenschaft sofort auf dieses Problem aufmerksam gemacht und als Mangel mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung angezeigt. Bei Vermietung wurde mir nicht mitgeteilt, dass sich unter meiner Wohnung der Heizungskeller befindet.
Diverser Schriftverkehr ging über die Jahre hin und her. Es wurden wohl auch diverse Massnahmen zur Beseitigung des Problems unternommen. Gebessert hat sich letztendlich nichts. Die Genossenschaft hat mir eine andere Wohnung angeboten, die in 2019/2020 zum Einzug bereitstehen würde. Nun möchte ich allerdings aus diesem Stadtviertel nicht wirklich wegziehen und es ergab sich die Möglichkeit, eine Etage höher zu ziehen. Nun habe ich den Mietvertrag erhalten und mit ihm eine Zusatzvereinbarung, die ich unterschreiben soll, in der folg. vermerkt ist: "Die o.g. Wohnung ist über der Heizungsanlage gelegen, welche sich im Keller des Gebäudes befindet. Durch den Betrieb der Heizungsanlage kann nicht ausgeschlossen werden, dass Geräusche in der Wohnung wahrgenommen werden. Dies ist der Mieterin bei Vertragsabschluss bekannt und es ist vereinbart, dass diese keinen Mangel der Mietsache begründet". Nun zu meiner Frage: Muss ich diese Zusatzvereinbarung unterschreiben? Falls ich das nicht unterschreiben, werde ich auch die Wohnung nicht bekommen. Wie soll ich mich hier verhalten? Ich habe nie die Miete gemindert, habe zwar mit einem Gutachter gedroht, aber im Endeffekt immer Sorge gehabt, dass die Geräusch- und Wärmeemissionen die gesetzlichen Grenzwerte nicht überschreiten. Da ich den Mietvertrag am Freitag, 11.01. unterschreiben muss, bitte ich um kurzfristige Antwort. Vielleicht ist es nicht ganz uninteressant zu wissen, dass ich in München wohne. Vielen Dank. MfG. K. Menton

Sehr geehrter Herr Menton,

Ihre Fragestellung beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 BGB. 

Wie Sie selbst richtig erkannt haben, kann es sein, dass der Mangel nicht erheblich im Sinne des § 536 BGB ist, da möglicherweise die zulässigen Grenzwerte nicht überschritten werden. Dies kann nur ein Gutachter klären.

Werden die Grenzwerte nicht überschritten - liegt also kein erheblicher Mangel vor - haben Sie weder Minderungs- noch Mangelbeseitigungsrechte. 

Interessant ist, dass der Vermieter auch die Sorge hat, man könnte die Heizungsanlage hören, obwohl die neue Wohnung ja sogar noch eine Etage höher gelegen ist, als die Jetzige. Dies spricht für einen erheblichen Mangel - ist jedoch nur eine Vermutung. Letztlich bleibt es dabei, dass ein Gutachter klären muss, ob die Grenzwerte eingehalten sind. Dabei sind die jeweils gültigen Grenzwerte zum Sanierungszeitpunkt heranzuziehen. 

Aus der Erfahrung heraus stimme ich Ihnen zu, dass zu vermuten ist, dass der Vermieter Ihnen die neue Wohnung nicht vermietet, wenn Sie den Passus nicht akzeptieren. Es besteht kein Kontrahierungszwang, sondern es herrscht Vertragsfreiheit. Der Vermieter muss mit Ihnen keinen Vertrag schließen. 

Letztlich kann ich Ihnen derzeit nur empfehlen, sich mit dem Vormieter in Verbindung zu setzen und zu erfragen, ob er die Heizung gehört hat. Weiterhin könnten Sie, sofern die Wohnung bereits leer steht darum bitten, die Wohnung zu besichtigen und genau prüfen, ob Sie im leeren Zustand Heizungsgeräusche hören. Auf Grund der Witterungsverhältnisse dürfte zumindest in den Abendstunden die Anlage laufen. 

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass Sie "Druck" auf den Vermieter ausüben können, da Sie im Umkehrschluss auch nicht verpflichtet sind die aktuelle Wohnung zu verlassen. Wenn ein (erheblicher !) Mangel besteht, haben Sie einen Beseitigungsanspruch und ggf. entsprechende Minderungsansprüche auf Grund der Gebrauchsbeeinträchtigung. Im Rahmen einer Mangelbeseitigung kann der Vermieter Sie nicht auf eine andere Wohnung und einen neuen Mietvertrag verweisen. Sie können also den Vermieter vor die Wahl stellen, dass er entweder den Passus streicht oder Sie Ihre Mangelrechte hinsichtlich der aktuellen Wohnung geltend machen und dies die ungünstigere Variante für den Vermieter ist. 

Dass dieses Vorgehen nicht gerade zu einem positiven Klima zwischen Mieter und Vermieter beiträgt, brauche ich Ihnen natürlich nicht zu sagen. 

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Steve Laurenz

Rechtsanwalt

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