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Zahlungsplan Bauvertrag

| Preis: 98 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle

Sehr geehrte Frau Sylvia True-Bohle,


ich möchte nochmals auf das Bauvorhaben meiner Tochter zurückkommen und zwar auf den abgeschlossenen Bauvertrag mit dem Generalunternehmer zur Errichtung eines Einfamilienhauses. Hier speziell auf den Zahlungsplan.
Dieser lautet wie folgt:

„Die Parteien vereinbaren folgenden Zahlungsplan aus der Bauwerkvertrag Summe:
1. Zahlung 2,5 % mit Vertragsabschluss
2. Zahlung 2,5 % mit Einreichung des Baugesuches
3. Zahlung 20 % mit Fertigstellung Kellerbodenplatte
4. Zahlung 15 % mit Fertigstellung Erdgeschossdecke
5. Zahlung 10 % mit Richten des Dachstuhles
6. Zahlung 10 % mit Beginn der Haustechnik und Heizungsinstallation
7. Zahlung 10 % mit Beginn des Einbaus der Fenster
8. Zahlung 7 % mit Beginn des Innenputzes
9. Zahlung 7 % mit Fertigstellung des Estrichs
10. Zahlung 6 % mit Beginn der Fliesenarbeiten
11. Zahlung 10 % mit Abnahme vor Einzug
Die Zahlungen sind jeweils auf das vom Arge-Haus Baden-Württemberg genannte Konto innerhalb von 8 Tagen zur Zahlung fällig.
Nach § 632a Abs. 3 BGB steht dem Auftraggeber bei der Forderung der Abschlagsrechnungen eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Vergütungsanspruches zu. Der Auftraggeber braucht daher die dritte Abschlagsrechnung nur und erst dann zu zahlen, wenn Arge-Haus Baden-Württemberg eine Sicherheit gemäß § 632a BGB gestellt hat. Bis dahin gilt der Einbehalt des Auftraggebers in Höhe von 5 % der Bausumme als zinslose Sicherheit bis zur Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in diesem Sinne. Bei einer späteren Erhöhung des Werklohnes kann der Auftraggeber unter den gleichen Voraussetzungen von den nächsten Abschlagzahlungen 5 % des Erhöhungsbetrages einbehalten.“


Als gesetzliche Grundlagen zu einem Zahlungsplan mit einem Verbraucher habe ich folgende Gesetze gefunden: §309 Nr. 15 BGB, den §632a BGB sowie den §650m BGB.
Ist hiernach der vorliegende Zahlungsplan angreifbar?
Vor allem, dass der Sicherheitseinbehalt des Bauherrn von 5% in dem vorliegenden Zahlungsplan erst ab der dritten Rate erfolgen kann. (Die ersten beiden Raten wurden von meiner Tochter bereits gezahlt). Auch dass teilweise Raten vereinbart sind, die vor Erbringen der Teilbauleistung fällig sind.
Falls der vorliegende Zahlungsplan nicht rechtmäßig sein sollte, was ist die Konsequenz hieraus? Muss hier über einen neuen Zahlungsplan verhandelt werden oder ist der Zahlungsplan komplett nichtig? (vor allem wegen des Sicherheitseinbehaltungsrechtes des Bauherrn erst ab der dritten Rate)

Mit freundlichen Grüßen
Bernhard Hiller

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Vorschrift des § 650m BGB bestimmt die Höhe der Sicherheit als feste Größe als gesetzliche Norm.

Das bedeutet, dass bei einem Verstoß - so wie hier - Ihre Tochter die ersten beiden Raten zurückverlangen kann.

Stellt der Unternehmer dann aber doch die Sicherheit, müsste sie die zurückverlangten Raten wieder auszahlen. Im Endeffekt wird es also nicht viel bringen.

Aber anders sieht es bei den Raten aus, die ZU BEGINN der Leistungen gezahlt werden sollen.

Das ist nicht statthaft:

Denn § 650m BGB soll Abschlagszahlungen in Höhe der ERBRACHTEN Leistungen rechtfertigen, d.h. die Leistung muss vom Bauunternehmer auch mangelfrei (!) erbracht worden sein. Der Unternehmer ist insoweit also vorleistungspflichtig.

Mit der vor Ihnen beschreibenen Klausel bei Beginn der Arbeiten wird davon abgewichen.

So eine Abweichung von der gesetzlichen Norm des § 650m BGB ist aber nicht zulässig, was sich aus § 650o BGB ergibt.

Das bedeutet, dass die Klausel insoweit unwirksam ist, als Abschlagszahlungen mit Beginn der Einzelgewerke geleistet werden sollen, also:

5. Zahlung

6.Zahlung

7. Zahlung

8.Zahlung

10. Zahlung

Dieses alles ist unwirksam. Und das hat zur Folge:

An Stelle der unwirksamen Abschlagszahlungen greift die gesetzliche Bestimmung des & 650m BGB, d.h. die Raten sind erst nach Fertigstellung zu zahlen.

Und Fertigstellung heißt auch mangelfrei, sodass Ihrer Tochter dringend empfohlen wird, dann mit einen Gutachter oder sonstigen Sachkundigen die fertiggestellten Teilleistungen auf die Mangelfreiheit zu prüfen. Denn bei wesentlichen Mängenl sollte erst die Mangelbeseitigung und dann die Zahlung der Rate erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrte Frau True-Bohle,

wenn Ich Sie richtig verstanden habe, berührt die Einschränkung in dem vorliegenden Bauvertrag, dass eine Sicherheit erst ab der dritten Rate einbehalten werden darf, lediglich das Recht des Generalunternehmers, die ersten beiden Raten zu verlangen. Ich hatte etwas die Hoffnung gehabt, dass dieser Eingriff des Generalunternehmers das grundsätzliche Recht des Bauherrn auf eine Sicherheit so aushebelt, dass der Generalunternehmer hierdurch sein Recht auf Abschlagszahlungen komplett verliert und die Vergütung erst nach Erstellung des Werkes (Abnahme) fällig wird. Also der komplette Zahlungsplan nichtig wird. (vergleichbar der Situation, dass der Generalunternehmer in seinem vorformulierten Verträgen, das Recht auf den fünfprozentigen Sicherheitseinbehalt gar nicht erwähnt. Hierzu gibt es wohl ein entsprechendes Gerichtsurteil)

Mit freundlichen Grüßen
Bernhard Hiller
14.08.2020 11:14 Uhr
Sylvia True-Bohle
Sehr geehrter Ratsuchender,

leider ist das eben der entscheidene Unterschied zwischen gar nicht erwähnen oder falsch erwähnen.

Insoweit greift § 650o BGB

Und danach tritt an Stelle der unwirksamen Vereinbarung dann die gesetzliche Regelung ein.
Und dann ist es interessengerecht, wenn nach Fertigstellung Abschlag gezahlt wird, da Ihre Tochter als Grundstückseigentümerin auch Eigentümerin des Teilrohbaus dann wird.

Hier hätte Ihre Tochter den Vertrag vorher insgesamt prüfen lassen sollen, denn auch die gesetzlichen 5% sind so wirtschaftlich nicht ausreichend. Ich verweise einmal auf:

https://rabohledotcom.wordpress.com/2015/10/19/buergschaften-im-baurecht/


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
14.08.2020 11:33 Uhr

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