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Wohnungskauf - Nettomiete viel geringer als angegeben

| Preis: 43 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrter Herr Schröter,

habe vor kurzem eine ETW in Nürnberg gekauft. In der Zeitungsanzeige stand 5640 Euro Jahres-Nettomiete, was ich für bare Münze genommen habe, und was letztlich zur Kaufentscheidung geführt hat. Ziemlich dämlich, sich die Kontoauszüge des Verkäufers nicht zeigen zu lassen, aber ich hab das schlicht und einfach vergessen.
Mit der ersten Mietzahlung hat sich dann herausgestellt, dass der im Inserat versprochene Betrag nicht die Netto-, sondern die Bruttomiete bedeutet. Von der Monatsmiete in Höhe von 470 Euro müssen 120 Euro an Nebenkosten bezahlt werden, sodass die Immobilie also eine wesentlich schlechtere Rendite hat als angenommen.
Meine Frage: als wie verbindlich kann das Zeitungsinserat betrachtet werden? Kann ich Schadenersatz geltend machen?

Vielen Dank und
mit freundlichen Grüßen
Martin Kendel


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:

1. Für einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler wäre nachzuweisen, dass dieser wissentliche falsche Angaben gemacht hat. Hat sich der Makler hingegen auf die Angaben des Verkäufers gestützt und konnte hierauf vertrauen, besteht gegen den Makler kein Schadensersatzanspruch.

2. Für einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Minderung des Kaufpreises, Schadensersatz oder Rücktritt von dem Kaufvertrag wäre hierfür erforderlich, dass das Inserat oder sein Inhalt tatsächlich in dem Kaufvertrag seinen Niederschlag gefunden hat.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass "eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt."

(BGH Urteil vom 06.11.2015, Az.: V ZR 78/14).

Die Nettomiete kann hierbei Grundlage einere Beschaffenheitsvereinbarung sein.

Gegenstand in der BGH Entscheidung war hier die fehlerhafte Angabe eines Mieterlöses in einem Expose des Maklers.

Da in den notariellen Kaufverträgen in der Regel Absprache oder andere Vereinbarung außerhalb des notariellen Vertrages keine Wirksamkeit entfalten, kommt es demnach darauf an, dass die Höhe der Nettomiete bzw. die Angabe in dem Inserat in dem Kaufvertrag aufgenommen oder ein Bezug aufgenommen wurde.

Alleine das Inserat mit seiner fehlerhaften Angabe führt nicht dazu, dass Ihnen ein Anspruch gegen den Verkäufer zusteht.

Ich bedaure Ihnen keine bsseren Nachrichten geben zu können, hoffe aber Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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