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Werbungskosten bei Immobilienerwerb vor Eigentumsübergang

| Preis: 75 € | Steuerrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Florian Bretzel

Sehr geehrter Herr Brezel,
wir haben von meinem Schwiegervater per 01.04.2016 (Nutzen- und Lastenübergang) eine Immobilie erworben. Das Reihenendhaus war 50 J. lang vermietet und es bedurfte einiger Renovierungsmaßnahmen. Diese haben wir bereits im November 2015, als klar war, dass wir die Immobilie übernehmen, begonnen und dementsprechend investiert, damit wir das Objekt zeitnah wieder vermieten konnten. Die grundbuchamtliche Umschreibung erfolgte allerdings erst im Jahr 2016, weswegen das Finanzamt nunmehr die entstandenen Kosten nicht als Werbungskosten für 2015 anerkennen möchte. Als Begründung wird der erst spätere Übergang von Nutzen und Lasten angeführt.
Da mein Schwiegervater als Rentner keine/kaum Steuern zahlt, haben wir bewusst angeboten, die Maßnahmen selbst zu tragen und haben die Rechnungen auch natürlich auf uns ausstellen lassen und bezahlt. Die Tatsache, dass der Kauf innerhalb der Familie erfolgte, ermöglichte uns natürlich schon den Zugang und die Nutzung der Immobilie (eben zu Renovierungszwecken).
Ich kann mir einfach nicht vorstellen, dass es hier keine einschlägigen Urteile gibt, die so ein Vorgehen unterstützen. Praktisch kommt so eine Situation - insbesondere bei Übergang von Immobilien innerhalb der Familie - doch häufig vor. Können Sie uns hierzu helfen und Argumente an die Hand geben, die unsere Auffassung unterstützen? Gibt es Wege, nach denen wir ggf. eine Art 'Verlustvortrag' ansetzen können? Hätten wir einen Vorvertrag fertigen müssen (Form?)?Ansonsten wären die Investitionen aus 2015 und zu Beginn 2016 (steuerlich) verloren.

Vielen Dank für Ihre Hilfestellung.

Mit freundlichen Grüßen
H. R.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich ist es so, dass der Abzug von Renovierungskosten als Werbungskosten einen Zusammenhang zur Vermietungstätigkeit voraussetzt. Ein solcher Zusammenhang besteht regelmäßig dann, wenn man bereits wirtschaftlicher Eigentümer des vermieteten Objektes ist. Das waren Sie aber zum Zeitpunkt Ihrer Investitionen noch nicht.

Sie haben aber Recht mit Ihrer Vermutung, dass eine solche Konstellation unter Verwandten öfter vorkommt. Der Bundesfinanzhof hat einen solchen Fall auch bereits entschieden, möglicherweise hilft Ihnen das weiter (BFH, Urteil vom 31.05.2000, IX R 6/96). Die entscheidende Passage möchte ich Ihnen hier gerne im Wortlaut wiedergeben:

"Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 EStG können gegeben sein, bevor Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart anfallen. Voraussetzung dieser sog. vorab entstandenen Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang kann u.a. nur dann bejaht werden, wenn sich durch objektive Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist (Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 4. Juni 1991 IX R 30/89, BFHE 164, 364, BStBl II 1991, 761). Die Absicht der Einkünfteerzielung ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen der Absicht geschlossen werden können (BFH-Urteile vom 6. Dezember 1994 IX R 11/91, BFHE 176, 221, BStBl II 1995, 192, und vom 19. September 1990 IX R 5/86, BFHE 161, 479, BStBl II 1990, 1030).

Derartige erkennbare Umstände hat das FG hinsichtlich der Reparatur-Aufwendungen des Klägers festgestellt (§ 118 Abs. 2 FGO), gleichwohl aber die Abziehbarkeit der Aufwendungen mit unzutreffender Begründung verneint.

Nach seinen Feststellungen hat die Mutter des Klägers ihm gegenüber längere Zeit vor Abschluss des notariellen Vertrages die Absicht geäußert, ihm das Grundstück alsbald übertragen zu wollen. Die Übertragung habe sich dann aber wegen einer Krankheit der Mutter verzögert. Zu Unrecht hat das FG diesem Umstand kein Gewicht beigemessen und als Indiz für die Absicht des Klägers, Einkünfte erzielen zu wollen, nur auf den Abschluss eines obligatorischen (notariell beurkundeten) Vertrages abgestellt. Es hätte vielmehr alle Umstände würdigen müssen, die für oder gegen den Entschluss des Klägers sprechen können, Mieteinkünfte zu erzielen. So hat eine derartige ernstgemeinte Äußerung seitens der Mutter zwar nicht das Gewicht eines formellen Vertragsabschlusses; sie konnte aber durchaus den Kläger veranlassen, im Hinblick auf die angekündigte Nutzungsmöglichkeit als Eigentümer Geld in eine Wohnung zu investieren."

In diesem Fall hat der BFH also den Abzug von Werbungskosten für zulässig gehalten, obwohl der Steuerpflichtige (noch) nicht Eigentümer der Immobilie war. Nach meinem Dafürhalten trifft das Ihre Konstellation ziemlich exakt.

Für Rückfragen nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion dieser Plattform.

Mit freundlichem Gruß

Florian Bretzel
Rechtsanwalt

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