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Wasserschaden nach Hausverkauf

| Preis: 100 € | Zivilrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Roger Neumann

Sehr geehrte Damen und Herren,

wiir haben im September unser Haus verkauft und selbst eine Eigentumswohnung gekauft. Aus dem Erlös aus dem Hausverkauf muß der Kaufpreis der Eigentumswohnung bis spätestens zum 31.12.2017 beglichen werden.

Die Hausübergabe soll am 01.11.2017 stattfinden und anschließend soll die Kaufpreiszahlung für das Haus erfolgen. Als Einzugstermin hat der Käufer für seine Familie den 01.12.2017 fest eingeplant.

Zwischezeitlich ist im UG, das Wohnzwecken dient, ein größerer Wasserschaden entstanden, der nach 4 Wochen auch von der Wohngebäudeversicherung anerkannt wurde. Die Freigabe der Sanierung liegt nach Beurteilung durch einen Gutachter schriftlich vor und wir hoffen auf baldige Durchführung. Diese wird sich aber über den vorgesehenen Übergabetermin hinziehen.

Meine Frage: Wie können wir die Hausübergabe und Kaufpreiszahlung mit dem Käufer so absichern, dass dieser von den Sanierungskosten und eventuellen Folgeschäden freigestellt wird. Sollten wir den notariellen Kaufvertrag entsprechend ergänzen? Wenn ja, wie?

Über eine baldige Auskunft würden wir uns freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Peter Jungwirt


Sehr geehrter Ratsuchender, gern beantworte ich Ihre Frage. Falls Unklarheiten oder Missverständnisse bestehen, können wir das einfach über die Rückfragefunktion klären.

Ich muss darauf hinweisen, dass meine Antwort ohne Kenntnis des Kaufvertrages erfolgt. Es ist nicht auszuschließen, dass der Inhalt des Kaufvertrages zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führt.

1. Ich verstehe die Zielrichtung Ihrer Frage so: Sie möchten dem Käufer eine rechtssichere Garantie zur Übernahme der Sanierungskosten anbieten, damit er von seinem Recht, den Kaufpreis zurückzubehalten, keinen Gebrauch macht.

Sie fragen in diesem Zusammenhang nach einer „Freistellung“ des Käufers. Der Begriff Freistellung passt hier nicht. Denn davon wird im Rechtssinne nur gesprochen, wenn man eine Person von Ansprüchen einer weiteren Person freistellen will.

Was Sie wünschen ist vielmehr eine Garantieerklärung zur Übernahme der besagten Kosten.

2. Ich will hier kurz ein paar Bemerkungen über die grundsätzliche Rechtslage einschieben.

Zwar enthalten die meisten Immobilienkaufverträge einen weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Tatsächlich erfasst dieser Ausschluss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht solche Mängel, die zwischen Vertragsabschluss und Gefahrübergang entstehen. Solche Mängel sind nur ausgeschlossen, wenn das ausdrücklich im Notarvertrag erwähnt ist.

Vorliegend geht es um genau so einen Mangel. Von daher unterstelle ich, dass in Ihrem Fall zunächst einmal Gewährleistungsansprüche bestehen.

3. Ganz klar muss ich folgendes sagen: Sie können Ihre Vorstellungen nur im Zusammenwirken mit dem Käufer umsetzen. Er ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, auf sein Zurückbehaltungsrecht oder Gewährleistungsrechte zu verzichten, ganz gleich, was Sie als Gegenleistung oder Absicherung anbieten.

Sie können gegenüber dem Verkäufer eine Erklärung abgeben, wonach Sie für die Kosten der Sanierung und eventuelle Folgeschäden geradestehen, dass Sie diese Kosten also übernehmen. Sie können ferner dem Käufer unter der aufschiebenden Bedingung der Kaufpreiszahlung Ihre Ansprüche gegen die Versicherung aus dem Schaden abtreten.

Wenn das in Gestalt einer Vereinbarung geschehen kann und der Käufer im Gegenzug auf die Geltendmachung seines Zurückbehaltungsrechts verzichtet, haben Sie ein gutes Verhandlungsergebnis erzielt.

Weder eine einseitige Garantieerklärung für die Kostenübernahme noch eine gegenseitige Vereinbarung sind an irgendwelche Formvorschriften gebunden. Beides ist formlos rechtswirksam und bindend. Es muss nicht notariell beurkundet werden. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich aber, die entsprechenden Vereinbarungen schriftlich zu fixieren und von allen Beteiligten unterschreiben zu lassen.

Sie können folgende Formulierung zugrundelegen:

Vereinbarung zwischen ... (nachfolgend Verkäufer genannt) und ... (nachfolgend Käufer genannt)

1. Die Verkäufer haben dem Käufer mit Notarvertrag vom ..., Urkunde des Notars ... Urkunden-Nr. ... das Grundstück ... verkauft.

2. In dem Haus ist im Untergeschoss einen Wasserschaden entstanden, der auch von der Wohngebäudeversicherung der Verkäufer bereits anerkannt wurde. Es handelt sich um ...

3. Die Verkäufer haben den Auftrag zur Schadensbeseitigung bereits erteilt. Es ist anzunehmen, dass die vollständige Schadensbeseitigung nicht vor dem geplanten Übergabetermin fertiggestellt sein wird.

4. Der Käufer möchte gleichwohl das Grundstück mit dem Haus am 1.12.2017 in Besitz nehmen und dort einziehen.

5. Die Verkäufer erklären hiermit, dass sie alle Kosten, die durch den unter Ziffer 2. bezeichneten Schaden entstehen sowie auch die Kosten eventueller Folgeschäden daraus übernehmen werden, soweit nicht die Wohngebäudeversicherung der Verkäufer den Schaden bereits unmittelbar übernimmt oder an den Käufer ausgleicht.

6. Die Verkäufer treten ferner unter der aufschiebenden Bedingung der Kaufpreiszahlung alle Ansprüche aus diesem Schadensfall gegen ihre Wohngebäudeversicherung an den Käufer ab.

7. Im Gegenzug verzichtet der Käufer auf etwaige Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrechte wegen des in Ziffer 2. beschriebenen Schadens und wird den vollen Kaufpreis pünktlich am ... an die Verkäufer zahlen.

Ort, Datum Unterschriften

Ich denke, was in die mit "..." bezeichneten Lücken einzutragen ist, ergibt sich von selbst. Bei Ziffer 2. ist der Schaden so genau wie möglich zu bezeichnen, evtl. auch durch Bezugnahme auf bereits vorhandene Unterlagen (Versicherungsunterlagen, Fotos, Gutachten usw.) Es sollte auch die vollständige Bezeichnung der Gebäudeversicherung und die Versicherungsnummer angegeben werden.

Natürlich ist im Moment die rechtzeitige Zahlung des Kaufpreises für Sie das wichtigste. Sie müssen aber auch darauf achten, dass Ihre Garantie wirklich auf den bestehenden Schaden begrenzt wird, damit die Sache nicht ein Fass ohne Boden wird. Deshalb sollten Sie bei der Beschreibung des Schadens so genau wie möglich vorgehen. Schon die Ihnen vorschwebende Übernahmegarantie für Sanierung und Folgeschäden birgt Risiken, da derartige Schadensbeseitigungen immer Potenzial für Überraschungen und Meinungsverschiedenheiten haben und zwar auch längerfristig. Darauf muss ich hier aus Gründen anwaltlicher Vorsicht hinweisen, besonders weil ich weder Art noch Umfang der Schäden kenne.

Ich hoffe, damit Ihre Frage beantwortet zu haben, bei Unklarheiten nutzen Sie einfach die Rückfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann

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Bewertung des Kunden

Herr Neumann hat an einem Wochenende innerhalb kürzester Zeit eine umfangreiche und für uns Laien verständliche Stellungnahme zu unserem Problem abgegeben.
Die von ihm vorgeschlagene detaillierte Vereinbarung haben wir mit unseren Vertragspartnern diskutiert und in angepaßter Form wurde diese Vereinbarung von allen Vertragsparteien heute unterschrieben.
Wir bedanken uns ganz herzlich bei Herrn Neumann. Besser kann man nicht beraten werden.