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Vermietung von Zimmern im eigenen Haus

| Preis: 80 € | Vertragsrecht
Beantwortet in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümerin eines größeren Hauses und möchte zwei Zimmer an je eine Dame vermieten. In einem der Zimmer stelle ich einen Schrank zur Verfügung, im anderen ein Bett. Das Badezimmer muss gemeinsam genutzt werden. Es gibt zwei Küchen, die beide von den beiden Mieterinnen mit mir zusammen genutzt werden können (Geschirrspülmaschine in einer Küche). Meine Waschmaschine wird auch von den Mieterinnen mit genutzt. Ich brauche Informationen, wie ich die Mietverträge so gestalten kann, dass ich immer das Recht habe, mit einer Frist von drei Monaten kündigen zu können. Habe ich ein besonderes Kündigungsrecht, weil ich mit im Haus wohne und meine Küche und mein Bad gemeinsam genutzt werden? Sind die Mieterinnen meine Untermieterinnen oder ganz normale Mieterinnen mit normalen Rechten? Ich muss sicher sein, dass ich leicht und einfach kündigen kann, denn ich muss das Haus auch noch anderweitig nutzen und das wird sich noch entwickeln (eigener Betrieb, Seminare, Ferienwohnung...)
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Ich habe am Freitag ein Gespräch mit der ersten Mieterin.
Mit freundlichen Grüßen
A. H.


Antwort des Experten

Sehr geehrte Fragenstellerin,

grds. gilt für jeden Vermieter an sich die Notwendigkeit eines Kündigungsgrundes - z.B. Eigenbedarf - unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen nach § 573 BGB / Vertrag.

Hiervon legt das Gesetz Ausnahme in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fest:

"2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

...

2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, ..."

Ein Schrank und ein Bett dürfte zu wenig sein, um dies noch als möbeliertes Zimmer geltend zu lassen. Denn es ist nicht "überwiegend mit Einrichtungsgegenständen" ausgestattet.

Es muss mindestens die Hälfte aller Möbel pro Raum von Ihnen gestellt werden. Vertieft hierzu BGB § 549, Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, Wiederhold,  BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 44. Edition, Stand: 01.11.2017, Rn. 14:

"Der Vermieter muss nach dem Vertrag verpflichtet sein, die Wohnung mindestens überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Maßgebend für den Umfang der Möblierung ist, was die Parteien im Mietvertrag oder anderweitig vereinbart haben. Auf diese Verpflichtung des Vermieters ist abzustellen, nicht aber auf den tatsächlichen Zustand (Palandt/Weidenkaff Rn. 17; Schmidt-Futterer/Blank Rn. 12; Staudinger/Weitemeyer, 2014, Rn. 30). Die Möblierung kann auch nicht im Laufe der Mietzeit geschehen. Hat sie der Vermieter allerdings nicht beabsichtigt und wollte er durch die Vereinbarung lediglich den Kündigungsschutz umgehen, so ist ein solcher Vorbehalt, wenn er geheim ist, nach § 116 S. 1unbeachtlich; kennt der Mieter ihn, ist die Vereinbarung nichtig (§ 116 S. 2), nicht aber der ganze Mietvertrag (Staudinger/Weitemeyer, 2014, Rn. 29). Beim Scheingeschäft gilt § 117. Von der Möblierung des Vermieters ist auszugehen, wenn er mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände (Betten, Küchenmobiliar, Beleuchtungskörper, Stühle, Tische, etc) stellt (Palandt/Weidenkaff Rn. 17; Staudinger/Emmerich, 2018, Rn. 30mwN; Blank/Börstinghaus/Blank Rn. 15; MüKoBGB/Bieber Rn. 18). Es kommt allein auf die funktionale Bedeutung und nicht auf die Werthaltigkeit an (MüKoBGB/Bieber Rn. 18; Blank/Börstinghaus/Blank Rn. 15). Die Einrichtung muss bei Vertragsschluss noch nicht vorgenommen worden sein. Es kommt nur darauf an, dass der Vermieter diese Verpflichtung übernommen hat."

Sie sollten also entweder die Zimmer anders einrichten oder eine Befristung der Mietverträge unter Angabe des Sachgrundes nach § 575 ff BGB überdenken.

Ansonsten kann nur erschwert wegen Eigenbedarf gekündigt werden.

- Über eine Bewertung mit 5 Sternen würde ich mich freuen. Sollten noch Unklarheiten bestehen, stellen Sie gerne eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Saeger

- Rechtsanwalt - 

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Danke für die schnelle und informative Auskunft und die Beantwortung meiner Nachfragen!

Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Daniel Saeger
21.03.2018 14:34 Uhr
Klarstellend:
Anstatt "mindestens" die Hälfte sollte es freilich "mehr als die Hälfte" heißen.

MfG
D. Saeger
- RA -
Kunde
21.03.2018 15:27 Uhr
Sehr geehrter Herr Saeger,
danke für Ihre schnelle Antwort!
Sie haben geschrieben, dass ich "...eine Befristung der Mietverträge unter Angabe des Sachgrundes nach § 575 ff BGB überdenken" soll. Bitte teilen Sie mir die gültgen Sachgründe und die Vorgehensweise bei einem befristeten Mietvertrag noch mit. Könnte ich mehrere Gründe angeben (z.B. Eigenbedarf, Familienangehörige und Vermietung an Auszubildende oder Mitarbeiter?) Wie muss ein Zeitmietvertrag grundsätzlich formuliert sein?
Dass die Mieterinnnen in meinem Wohraum wohnen und Küche, Bad und Geräte mitbenutzen reicht also nicht aus für die Ausnahmeregelung? Die beiden Mieterinnen wollen selbst möblieren.
Danke für Ihre Antwort!
Freundliche Grüße von A.H.
Daniel Saeger
21.03.2018 19:32 Uhr
Sehr geehrte Fragenstellerin,

zwar zählen Küchenmöbel auch mit ( "Von der Möblierung des Vermieters ist auszugehen, wenn er mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände (Betten, Küchenmobiliar, Beleuchtungskörper, Stühle, Tische, etc) stellt (Palandt/Weidenkaff Rn. 17; Staudinger/Emmerich, 2018, Rn. 30mwN; Blank/Börstinghaus/Blank Rn. 15; MüKoBGB/Bieber Rn. 18). Es kommt allein auf die funktionale Bedeutung und nicht auf die Werthaltigkeit an (MüKoBGB/Bieber Rn. 18; Blank/Börstinghaus/Blank Rn. 15)." ), aber es müssen dann insgesamt mehr als 50 % sein.

Grds. muss im einem Zeitmietvertrag schriftlich möglichst präzise der Sachgrund unter Benennung der Person und zu welchen Zwecken und zu welchem Zeitpunkt Sie den Wohnraum benötigen wird benannt werden.

Anerkannt als Grund sind, § 575 BGB:

"(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."

Man kann mehrere Befristungsgründe angeben.

Wenn der Mieter Auskunft nach § 575 Abs. 2 BGB Auskunft verlangt, muss man sich aber auf einen Grund festlegen.

Nach § 550 BGB ist der gesamte Vertrag schriftlich abzuschließen. Ebenso müssen im Moment des Vertragsschlusses alle Gründe und Fristen ausführlich geschildert werden. Eine reine Berufung auf den Gesetzeswortlaut wäre zu wenig.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -