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Vermietung / Verpachtung Steuerrecht

| Preis: 33 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrter Herr Thomas,
ich benötige Ihre Hilfe, weil ich neue Fenster als Werbungskosten absetzen möchte und das Finanzamt mir das nicht anerkennt. Die Aussage lautet: Die Erhaltungsaufwendungen konnten nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, da mit der Ausführung der Arbeiten erst nach Auszug der Mieterin begonnen wurde und somit der Eigennutzung zuzurechnen ist.
Folgender Fall:Ich habe im November 2017 eine vermietete Wohnung gekauft, die im Januar 2018 bezahlt und bei der ich im April 2018 ins Grundbuch eingetragen wurde. Meine Mieterin wohnte hier schon seit 1996 und ich kündigte ihr am 18.04.2018 wegen Eigenbedarf zum 31.01.2019. Am 27.04.2018 kündigte meine Mieterin mir zum 31.07.2018 schriftlich und verlangte von mir ein kostenloses Wohnrecht bis zum 15.08.2018.Sie teilte mir mit, dass wenn ich dies nicht akzeptieren würde, könne sie die neue Wohnung nicht nehmen und könne dann auch nicht kündigen. Aufgrund dessen akzeptierte ich diese Sondervereinbarung. Diese Sondervereinbarung „Mietfrei wohnen“ wurde per Vertrag vereinbart. Am 15.07.2018 teilte mir dann die Mieterin schriftlich mit, dass sie doch bis 31.07.2018 ausgezogen ist. Am 31.07.2018 20:46 Uhr gab ich dann der Bank per Mail den Auftrag, die Rechnung vom 26.06.2018 der Fenster zu überweisen. Diese Überweisung wurde am 06.08.2018 von der Bank ausgeführt. Die Arbeiten „Austausch Fenster“ waren bis 14.08.2018 dann abgeschlossen. Auch dies habe ich schriftlich erhalten.

Nun meine Frage: Muss das Finanzamt diese Rechnung als Erhaltungsaufwendungen bei der Vermietung und Verpachtung anerkennen? Wenn ja, sollte ich die Gründe kennen damit ich Einspruch einlegen kann.

Mit freundlichen Grüßen M. Schilling


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Erneuerung der Fenster ist ein Grenzfall. Die Vermutung des Finanzamts, dass die Fenster im Hinblick auf die geplante Eigennutzung erneuert wurden, kann bei der zeitlichen Nähe zum Auszugstermin nicht als gegenstandslos abgetan werden. Somit wäre begründen, dass es sich nicht um eine Modernisierung, sondern um unabwendbare Reparaturen handelt.

Für abziehbaren Erhaltungsaufwand würde beispielsweise sprechen, wenn Sie keine Standardanhebung damit verbnden haben, also nicht von z.B. einfachverglast zu modernen mehrfachverglasten Fenstern.

Falls das Finanzamt jedoch insgesamt die Aufwendungen nicht als Werbungskosten anerkennt, können Sie ggf. die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (Lohnanteile) beantragen, wenn Sie selber die Wohnung in zeitlicher Nähe zur Renovierung beziehen. Auch das ist möglicherweise ein Grenzfall, könnte aber funktionieren.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
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02.05.2019 19:43 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,
vielen Dank für Ihre Antwort. Als Reparaturkosten könnte ich es versuchen, haushaltsnahe Handwerkerleistungen habe ich schon komplett ausgeschöpft. Was mir aber noch nicht ganz klar ist, muss das Finanzamt die kostenlose Überlassung der Wohnung an die Mieterin als Vermietung nicht anerkennen? Auch der Stichtag müsste doch eigentlich bei den Erhaltungsaufwendungen oder jetzt auch Reparaturkosten das Abflussprinzip sein? Denn das Finanzamt erklärte mir ja, dass die Ausführung der Arbeiten erst nach Auszug der Mieterin begonnen wurde. Somit ist die Ausführung für das Finanzamt maßgebend. Ich habe aber gelesen, wenn ich der Bank den Auftrag gebe zur Überweisung, ist dieses Datum der Stichtag. Falls ich hier falsch informiert wurde, ist dann die Ausführung der Überweisung auschlaggebend? Diese Fragen, kostenlose Überlassung Wohnung und Stichtag welcher zählt, sind wichtig, denn ich muss ja auch die Reparaturkosten irgendwie begründen, dass diese noch in der Mietzeit stattfanden.
Vielen Dank für Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüßen
M. Schilling
Bernd Thomas
02.05.2019 19:53 Uhr
Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich sind Werbungskosten natürllch abziehbar auch für den Zeitraum, in dem der Mieter mietfrei die Wohnung nutzen durfte.

Der Zeitpunkt der Zahlung ist ggf, ein Indiz, aber nicht entscheidend. Entscheidend ist der Zusammenhang mit der Vermietung und die Einkünfteerzielungsabsicht. Wenn beides vorliegt, können auch nachträgliche Werbungskosten möglich sein.

Allerdings stellt sich die Frage, ob es sich bei der Erneuerung der Fenster um Werbungskosten handelt.

Entscheidend ist, ob die Erneuerung der Fenster im Zusammenhang mit der Vermietung stand oder ob im Vorgriff auf eine geplante Eigennutzung gehandelt wurde. Es ist also eine Abgrenzungsfrage.

Sie sollten diese Aufwendungen zunächst als Werbungskosten behandeln, es kann jedoch passieren, dass das Finanzamt diese nicht anerkennt.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater