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Vermietung und Verpachtung / uneinbringlicher Schadensersatz

| Preis: 48 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von StB Fachberater f. Int. StR Patrick Färber

Sachverhalt:
Mein Pächter in Form einer GmbH hatte Insolvenz angemeldet. Das Amtgericht hat mir als Schadensersatz für die entgangenen Mieten die Nettopacht anerkannt. Bei der Insolvenz ergab sich auf Grund von Masseunzulänglichkeit keine Quote für die Gläubiger.
Da es sich um eine GmbH handelte wurde ein Insolvenzverwalter bestellt und ich durfte auf Grund der noch offenen Insolvenzabwicklung die Räumlichkeite nicht selbst wieder übernehmen. Die Rückgabe der Räumlichkeiten erfolgte erst nach mehreren Monaten.

Bei jeder anderen privaten "Pleite" hätte ich die Räumlichkeiten sofort weiterverpachten dürfen. Hier hat mich jedoch der Staat mit seinem Insolvenzrecht für mehrere Monate auf Eis gelegt. Eine Neuverpachtung war äußerst schwierig. Ich mußte meinen Nachpächter vertrösten, weil ein Termin für die Rückgabe der Räumlichkeiten nicht feststand.
Durch die Insolvenzabwicklung ist mir ein größerer Schaden entstanden als wenn ich ein private "Pleite" eines Pächters hätte erdulden müssen.

Meine Frage:
Kann ich bei meiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V meinen gerichtlich bestätigten Anspruch auf Schadensersatz als Werbungskosten absetzen? oder gibt es eine andere Möglichkeit?

Vielen herzlichen Dank im Voraus,
Mit freundlichen Grüssen
W. S.


Sehr geehrter Fragesteller,

zu dem von Ihnen geschilderten Fall und der sicherlich etwas ungewöhnlichen Frage kann ich leider nur wie folgt Stellung nehmen:

Das Einkommensteuerrecht und dort die sog. Überschuss-Einkünfte wie die aus VuV unterliegen einem (ver)einfachen(den) Grundsatz des Zu- und Abflusses von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, § 11 EStG.

Daher können Sie alle tatsächlich entstandenen und gezahlten Ausgaben, die einen Zusammenhang zum alten Pachtvertrag und dem Insolvenzverfahren hatten und mit der Neuverpachtung zusammenhängen, ohne weiteres als Werbungskosten im Rahmen der VuV ansetzen, da Sie ja durchgehend Vermietungsabsicht hatten und insofern auch z.B. die Betriebskosten etc. für die Leerstandszeit als Werbungskosten angesetzt werden können. Haben Sie also Gerichtskosten, Anwaltskosten gehabt und iZm dem neuen Pachtverhältnis zusätzliche Ausgaben getätigt, die im Verzögerungszeitraum entstanden sind und gezahlt wurden, so können Sie diese alle in der Anlage V als Werbungskosten aufführen.

Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, stellen Sie auf einen wirtschaftlichen, aber "ideellen" oder "abstrahierten" Schaden ab, der sich in keinem Zahlungsabfluss niedergeschlagen hat. Das Insolvenzrecht an sich mag hier in Ihrem Fall für Sie nachteilige Konsequenzen gehabt haben, aber es kann in letzter Konsequenenz nicht als "Schuldiger" oder Ursache für eine entgangene Mieteinnahme herhalten.

Natürlich ist die zwischenzeitlich entgangene Pacht ein wirtschaftlicher Schaden, aber es ist ja -wie Sie richtig erkannt haben- eine nicht zugeflossene Einnahme. Hätten Sie diese Miete eingenommen, wäre sie ja als steuerpflichtige Einnahme zu qualifizieren gewesen. Das gilt übrigens auch dann, falls Sie diese z.B. erst 1 Jahr später erhalten würden.
Der Begriff der Werbungskosten zielt auf tatsächliche Ausgaben ab und beinhaltet per definitionem keine "entgangene Einnahmen". Sie können also nicht sagen, "die nicht zugeflossene Einnahme wird zwar nicht besteuert, dafür setze ich diese (zusätzlich) als Schaden=Werbungskosten an"

Ich bedauere, keine bessere Auskunft geben zu können, hoffe, Ihnen aber die krude und emotionslose Welt des Steuerrechts ein wenig näher gebracht zu haben.

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
18.07.2016 10:49 Uhr
Ja, ich habe kein Geld bekommen und werde dies auch in Zukunft nicht bekommen, da die GmbH insolvent und keine Masse zur Aufteilung vorliegt.
Bei meiner Frage geht es darum, daß der uneinbringliche Schaden, eventuell nun wenigstens steuerlich als Verlust geltend gemacht werden kann.
Der Verlust ist nicht zuletzt dadurch entstanden, indem der Staat durch sein Insolvenzgesetz verhindert hat, daß ich die Räumlichkeiten nicht wieder sofort zurücknehmen durfte, obwohl Pächter dagewesen wären.
Kann der Verlust dieser entgangenen Pachteinnahme steuerlich als Kosten oder in einer anderen Form angesetzt werden?
Daß keine Einnahme angesetzt werden muß für nicht geleisteten Schadensersatz ist ja kein Entgegenkommen des Staates für geschaftlich entstandene Verluste. Eine steuerliche Absetzung dieses Ausfalls könnte dahingegen auch den Gläubiger "entschädigen". Bei einer rein privaten Insolvenz wären die Verluste weit geringer ausgefallen, da mir als Verpächter die Räumlichkeiten sofort wieder zurückübergeben worden wären. Eine Insolvenz einer GmbH bedeutet auf Seiten des Verpächters viel mehr Unkosten als bei einer privaten Insolvenz.
Ich weiß, der Staat macht es sich in der Regel einfach und doch habe ich Hoffnung, daß es eventuell für diese Fälle einen Weg der steuerlichen Absetzung gibt?! ;-(

Vielen Dank,
mit freundlichen Grüßen
W. S.
Patrick Färber
19.07.2016 08:19 Uhr
Lieber Fragesteller, würden Sie mir die Deadline bis heute abend z.B. 22h verlängern? Ich bin heute ganztägig unterwegs! Das wäre sehr nett!
Kunde
19.07.2016 09:50 Uhr
Klar, kein Problem.

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