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Vermietung und Verkauf von Immobilien, Immobilienverwaltungs GmbH

| Preis: 33 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Hallo Herr Christiansen,

Ich habe folgende Frage:

Mein Mann und ich besitzen 2 Mehrfamilienhäuser und sind an einer Eigentümergemeinschaft beteiligt.

Wir haben die Häuser im Jahr 2016.
Zu einem der Häuser gehört ein unbebautes Baugrundstück.
Wir würden es gerne demnächst verkaufen um in andere Immobilien zu investieren. Ich weiß bereits, dass wir nach 10 Jahren es steuerfrei tun könnten, aber so lange möchten wir nicht warten.
Greift im dem Fall auch die "5 Jahre Regelung.
Vor vier Jahren haben wir eine Eigentumswohnung verkauft.

Wie sieht es aus, wenn man das Grundstück an eine (von uns gegründete) GmbH verkauft, und dann in den nächsten Jahren in ein oder mehrere Immobilien investiert? Wird dann der Erlös komplett versteuert oder wird es mit der neuen Investition verrechnet?

Ich hoffe sehr, ich konnte den Sachverhalt verständlich darlegen.

Vielen Dank im Voraus.

P. M.


Hallo und vielen Dank für Ihre Anfrage bei yourXpert. Ich möchte Ihre Frage gerne wie folgt beantworten

Mit der "5-Jahre-Regelung" meinen Sie wahrscheinlich die Frist bzgl. des gewerblichen Grundstückshandels. Danach kann es zu einer Gewerblichkeit führen, wenn innerhalb eines Zeitraums von etwa 5 Jahren (die Frist ist nicht starr) mehr als drei Objekte veräußert werden. Sofern Sie vor 4 Jahren eine Wohnung verkauft haben, kann diese Wohnung ggfs. schon als Objekt gezählt werden. Sofern Sie die Wohnung aber bereits seit mehr als 10 Jahren besessen haben, ist nicht davon auszugehen. Wenn Sie zudem jetzt das Grundstück verkaufen, wird daraus noch kein gewerblicher Grundstückshandel. Der Verkauf fällt lediglich unter § 23 EStG, so dass der Gewinn der Einkommensteuer unterliegt.

Wenn Sie das Grundstück an eine eigene GmbH verkaufen, gilt das auch als Veräußerung im Sinne von § 23 EStG. Eine Verrechnung des (privaten) Veräußerungserlöses mit Investitionen in der GmbH ist leider nicht möglich.

Ich hoffe, ich habe Ihre Fragen richtig gedeutet und konnte Sie zur Zufriedenheit beantworten. Sonst fragen Sie bitte noch einmal nach. Abschließend freue ich mich über eine positive Bewertung, wenn Sie mit meiner Beratung zufrieden sind.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
18.02.2019 11:44 Uhr
Hallo Herr Christinsen,

vielen Dank für ihre schnelle Antwort.

Könnten sie mir bitte mir ein paar Zeilen zu meiner Überlegung schreiben:)?

Ich überlege, ob ich das private Grundstück zu den Bodenwer an unsere gmbh verkaufe.
Klar dafür entsteht ein Veräußerungsgewinn. Aber der wäre dann nicht so hoch.
Wenn ich dann das Grundstück aus der Verwaltungs gmbg verkaufe und mir im selben Jahr eine weitere immobilie anschaffen, verrechnet sich der Gewinn auf irgendeine Art und Weise?

Sie sehen, ich versuche irgendwie die Steuer zu umgehen.
Und weil ich weiter bei der Vermietung und Verpachtung bleiben und da noch aufstocken möchte, frage ich mich ob es Sinn macht bereits das Grundstück über die gmbh zu veräußern.

Vielen Dank im Voraus.
Marz

Knut Christiansen
18.02.2019 12:10 Uhr
Hallo!
Grundsätzlich würde auch ein Verkauf aus der GmbH heraus versteuert werden müssen. Allerdings ist hier die Tarifbelastung ggfs. geringer, da "lediglich" 15% Körperschaftsteuer und ca. 13-14% Gewerbesteuer anfallen. Sofern die GmbH ausschließlich eigenes Grundvermögen verwaltet, könnte eine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages in Frage kommen, so dass ggfs. keine Gewerbsteuer zu zahlen wäre. Hierzu wäre aber eine gesonderte Beratung notwendig, da dieses Thema doch etwas komplexer ist.

Eine Verrechnung des Gewinns mit Kosten für eine Neuanschaffung ist auch in der GmbH zunächst nicht möglich. Das wäre lediglich der Fall, wenn das Grundstück mind. 6 Jahre ununterbrochen zum Betriebsvermögen gehört hätte. In dem Fall könnten die offen gelegten stillen Reserven unter gewissen Voraussetzungen übertragen werden.
Schönen Gruß!