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Verkauf von 3 Objekten innerhalb von 10 Jahren

21.02.2016 | Preis: 65 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener

Fragestellung

Sehr geehrte Damen und Herren ,
es geht mir um die Frage was ist ein steuerlich relevantes "Objekt" beim Grundstücksverkauf .

Wir haben als Privatpersonen in der Zeit von 1998 bis 2000 meiner Meinung nach 3 "Objekte" in jeweils 1 Kaufvertrag erworben :
1. Zwei Wohnblöcke in der "Beispielstraße" 1-3 und 4-6
2. Ein Wohnblock in der "Beispielstraße" 7a bis 7e
3. Ein Wohnblock in der "Beispielstraße" 8-11

Objekt 1 besteht aus mehreren , jedoch zusammenhängenden Flurstücken . Jeder Wohnblock (je 3 Hauseingänge) hat eine eigene Wasser- und Heizungsversorgung . Beide Häuser haben z.T. gemeinsame (durch die Mieter nutzbare) Wege , Grünflächen und Stellplätze .

Objekt 2 hat 5 Hauseingänge und auch mehrere Flurstücke . Aber nur eine gemeinsame Wasser- und Heizungsversorgung sowie gemeinsame Grünflächen- und Carportbenutzung .

Objekt 3 hat ebenfalls mehrere Flurstücke und auch eine gemeinsame Wasser- und Heizungsversorgung sowie auch gemeinsame Wege und Grünflächen sowie Stellplätze .

Aus Altersgründen haben wir das 1. Objekt 2012 und das zweite Objekt 2014 verkauft .
Jetzt möchten wir auch das 3. Objekt verkaufen .

Da ich gehört habe , dass man nur 3 "Objekte" innerhalb von 10 Jahren (unabhängig von der 10-jährigen Spekulationsfrist ab Kauf) STEUERFREI veräußern kann , hier meine Frage :

Zählt mein Objekt 1 als "1 Objekt" oder sind es zwei , weil es ja zwei eigentlich auch unabhängig voneinander bewirtschaftbare /betreibbare Häuser sind (wenn man mal die Stellplätze außer acht lässt) ???

(Denn dann hätte ich ja bereits 3 Objekte verkauft und mein Objekt 3 (Beispielstraße 8-11) wäre dann das 4. und zu versteuernde Objekt .

Mit freundlichen Grüßen
A.B.

Antwort des Experten

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:

Grundsätzlich gilt....
Als privates Veräußerungsgeschäft wird ein Vorgang bezeichnet, bei dem Wirtschaftsgüter des Privatvermögens innerhalb kurzer Zeit (bei Immobilien zehn Jahre) nach der Anschaffung wieder verkauft werden. (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 EStG).
Gewinne aus den privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb der sog. Spekulationsfrist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.

...und...

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt allgemein vor, wenn mehr als drei Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang mit ihrem Erwerb (fünf Jahre) veräußert werden und der Steuerpflichtige mit Veräußerungsabsicht handelt. Eine Veräußerungsabsicht wird bei engem zeitlichen Zusammenhang unterstellt. (§15 EStG)

Erst einmal ist die Drei-Objekt-Grenze zu prüfen:

Hier ist jedes einzelne Objekt zuerst zu prüfen. Ich möchte Sie insoweit gerne auf die Anlage verweisen.

Bei Ihnen liegt ja folgender Fall vor:

Sie haben als "Privatpersonen", also nicht wie ein Immobilienhändler am Markt, im Zeitraum 1998 bis 2000 mehrere Objekte erworben.
Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt iSd "Drei-Objekt-Grenze" dar.

Es ist der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung bei Ihnen zu prüfen:

Nach der Finanzverwaltung kommt es auf die Frage der gewerblichen Beteiligung wesentlich auf die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung an.
Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens 10 Jahre) durch Vermietung genutzt worden, so gehört grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Grundstücksverwaltung.
Das gilt auch, wenn es sich um umfangreichen Grundbesitz handelt und sämtliche Objekte in einem verhältnismäßig kurzen Zeitraum an verschiedene Erwerber veräußert werden. (siehe Tz. 30 des BMF-Schreibens)

Ihre Objekte sind alle länger als 10 Jahre
(unter den Voraussetzungen, dass zwischen Anschaffung (!!!) und Veräußerung mehr als ein Zeitraum von 10 Jahre waren und das jeweilige Objekt vermietet wurde: bei Ihnen mindestens 12 Jahre: 2000-2012)
vermietet worden,
so dass die Veräußerung dieser Objekte in die private Vermögensverwaltung gehört.
Das heißt, dass laut Ihres geschilderten Sachverhaltes die Veräußerung der Objekte grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit darstellt.

Anders wäre der Fall zu prüfen, wenn Sie Altbauten erwerben, um diese anschließend zu modernisieren oder zu sanieren und dann weiter veräußern.

Ich möchte Sie aber vorsichtshalber bitten, Ihren Einzelfall anhand der im BMF-Schreiben geschilderten Gegebenheiten zu prüfen.
Daher möchte ich Sie auf das anliegende erläuternde BMF-Schreiben vom 26.03.2004 - IV A 6- S 2240 - 46/04, BStBl. I 2004, S.434 und dem anliegenden Prüfschema verweisen. Das BMF-Schreiben geht detailliert auf die Voraussetzungen ein.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen Überblick über die Problematik verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Jeannette Uhlig, Steuerberaterin

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde - 25.02.2016 13:37:

Sehr geehrte Frau Uhlig ,
leider befand sich weder in Ihrer Antwort-Email noch als Anhang das von Ihnen zitierte BMF-Schreiben vom 26.03.2004 - IV A 6- S 2240 - 46/04, BStBl. I 2004, S.434 und dem anliegenden Prüfschema . Auch mit dem in der Email genannten Link komme ich nur auf Ihre Internetseite - ohne dieses Schreiben zu finden .
Bitte lassen Sie es mir noch zukommen , ansonsten wäre für mich die Antwort leider nicht brauchbar .
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
V. S.

Kunde - 25.02.2016 13:57:

Sorry - ich habe Beides soeben gesehen .
Dennoch konnte ich daraus nicht erkennen (und das war meine Frage an Sie als Experte) , ob mein Objekt Nummer eins als 1 Objekt oder als 2 Objekte angesehen wird (weil es ja zwei Häuser sind mit eigenen Flurstücken usw. - siehe meine Beschreibung) .
Denn das ist wichtig , wenn ich mein drittes Objekt demnächst verkaufen will - denn das wären sonst 4 Objekte innerhalb von 10 Jahren - was wohl dann nicht mehr steuerfrei ist . Oder?
Können Sie das bitte noch ergänzen ?
Vielen Dank

Jeannette Klüsener - 26.02.2016 17:52:

Sehr geehrte Ratsuchende, gerne beantworte ich Ihre Nachfrage
Sie schreiben: denn das wären sonst 4 Objekte innerhalb von 10 Jahren... Von welchen 10 Jahren schreiben Sie, dass diese nicht mehr steuerfrei sind? Sie haben die Grundstücke 1998-2000 angeschafft: Somit sind Sie außerhalb der Spekulationsfrist und haben über 10 Jahre die Grundstücke vermietet. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung (!: 1998 bis 2000) bzw. Errichtung und Verkauf (2003 bis 2005) mindestens vier Objekte veräußert werden.
Auch zur besseren Erläuterung: Wenn Sie jetzt in die Anlage gehen, sehen Sie, dass es sich bei Ihren Objekten gleich ganz oben um kein Objekt i.S. der "Drei-Objekt-Grenze" handelt und somit die Veräußerung Ihrer Objekte laut vorliegenddem Sachverhalt in die private Vermögensverwaltung gehört.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen Ihre Frage beanworten und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig

Kunde - 27.02.2016 12:31:

Danke für Ihre Antwort . Ich habe von unserem Steuerberater und auch anderer Seite gehört , dass man - egal ob der Verkauf erst 10 Jahre nach Anschaffung erfolgt - INSGESAMT nur 3 Objekte innerhalb von 10 Jahren (egal zu welchem Zeitraum) STEUERFREI verkaufen kann .
Ich schrieb ja , dass , wenn das FA mein Objekt mit den 2 Häusern dies als 2 Objekte wertet und ich vergangenes Jahr noch 1 Objekt verkauft habe , kann ich mein 3.Objekt (weil es dann nach FA-Ansicht das 4.Objekt ist) erst statt z.B. nächstes Jahr im Jahr 2025 verkaufen , weil mein 1.Objekt 2014 verkauft wurde und ich erst nach 10 Jahren wieder etwas steuerfrei verkaufen kann .
Ich würde Sie gern diesbezüglich mal anrufen , wenn es Ihre Zeit erlaubt . Sie haben ja meine Mailadresse , wo Sie mir Ihre Telefonnummer mitteilen können , damit diese nicht auf der Internetseite zu sehen ist
Mit freundlichen Grüßen
VS