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Verkauf Grundstück

| Preis: 49 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Habe seit mehr als 10 Jahren eine selbstgenutzte Immobilie Grundstück/Haus.
Jetzt möchte ich das Grundstück in 4 Teilen verkaufen ( 4 Grundstücke).
Sind Steuern zu bezahlen?


Guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Grundsätzlich wäre der Verkauf gem. § 23 EStG steuerbefreit, da Sie die Immobilie mehr als 10 Jahre besitzen. Eine Teilung der Immobilie in 4 Wohneinheiten würde hier auch nicht zu einer neuen Anschaffungsfiktion führen.

Weiterhin wäre zu klären, ob ggfs. ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dieser kann vorliegen, wenn Steuerpflichtige innerhalb eines Zeitraums von ca. 5 Jahren (kein starrer Zeitraum) mehr als drei Objekte veräußern. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so führt dieses dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung stets steuerpflichtig ist. Daher wäre zu klären, ob die Aufteilung in 4 Wohnungen zu einem gewerblichen Grundstückshandel führt. Dazu führt das Bundesministerium für Finanzen in ihrer Verwaltungsanweisung folgendes aus:

Sind bebaute Grundstücke bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet worden, gehört grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung (vgl. BFH-Urteil vom 6. April 1990, BStBl II S. 1057). Dies ist unabhängig vom Umfang des veräußerten Grundbesitzes. Bei Grundstücken, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung auf den Grundstücksveräußerer übergegangen sind, ist für die Berechnung der Nutzungsdauer die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten. Zu Grundstücken, die durch Erbfolge oder durch Schenkung übergegangen sind vgl. Tz. 9. Wegen der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstücke vgl. Tz. 10. Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ist – für sich betrachtet – allein kein Umstand, der die Veräußerung der so entstandenen Eigentumswohnungen zu einer gewerblichen Tätigkeit macht. Auch hier ist maßgeblich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung abzustellen.

Auch die Selbstnutzung der Immobilie von mind. 5 Jahren und anschließende Veräußerung oder Aufteilung führt nicht dazu, dass es sich um ein Objekt im Sinne der so genannten 3-Objekt-Grenze handelt.

Das BMF-Schreiben finden Sie hier: https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/129733/

Insbesondere das Schaubild am Ende ist recht hilfreich für die Beurteilung, ob die Immobilie als "Objekt" gewertet wird.

Vor dem Hintergrund der von Ihnen gemachten Angaben können Sie also davon ausgehen, dass eine Veräußerung der Immobilie nicht zu einem Besteuerungstatbestand führt.

Sie könnten beim Finanzamt eine verbindliche Auskunft anfordern. In dem Fall schildern Sie dem Finanzamt den noch nicht verwirklichten Sachverhalt und bitten um verbindliche Stellungnahme, ob sich eine Besteuerung ergibt. Das Finanzamt ist dann an die eigene Aussage gebunden, so dass Sie hier absolute Rechtssicherheit haben.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Sollten Sie zufrieden mit meiner Beratung sein, so freue ich mich über eine positive Bewertung.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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