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veräusserung einer immobilie die als büro genutzt wurde

| Preis: 39 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

wir haben vor 19 Jahren 2 eigentumsawohnungen zusammen gekauft, die eine wurde privat genutzt, die andere als Büro, also gewerblich genutzt und die AFA angesetzt. Wir verkaufen jetzt die
beiden Eigentumswohnungen in Köln mit einem Gewinn. wir sollen jetzt lt. unserem Steuerbrater
26.000 Euro Einkommensteuer für die gewerblich genutzte Wohnung zahlen, plus Gewerbesteuer.
Wir haben uns mit dem Thema befast und gelesen, dass wenn man die gewerbliche Wohnung vor
Verkauf 2 Jahre privat nutzt die Veräußerungssteuer nicht anfällt.
Dazu hat uns unser Steuerberater, bzw.Buchhalter, der den Namen Steuerberater nicht verdient etwas geschrieben, dass wir nicht verstehen.
Können Sie uns den Sachverhalt und die Berechnung der Steuer verständlicher erklären oder beraten, dass diese Steuersumme, die in keinster Weise die Steuervergünstigung der letzten Jahre rechtvertigt.
Für eine Einschätzung der Sachlage bedanken wir uns und
grüssen Sie aus Köln
B. S.


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert. Gerne beantworte ich Ihre Frage.

Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob die Immobilie im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten wurde.

Für die selbst genutzte Wohnung ist der Sachverhalt eindeutig. Da Sie die Wohnung seit mehr als 10 Jahren besitzen und zudem nur selbst genutzt haben, liegt hierfür kein privates Veräußerungsgeschäft vor. Eine Steuer entfällt auf den entstandenen Gewinn also nicht.

Für die Wohnung, die Sie betrieblich genutzt haben, gilt die Veräußerungsfrist von 10 Jahren nicht. Das heißt, dass ein Gewinn aus dem Verkauf auch steuerpflichtig ist, wenn die 10 Jahre vergangen sind. Wird die Wohnung nicht mehr betrieblich genutzt, sondern komplett selbst genutzt, so muss die Wohnung aus dem Betriebsvermögen entnommen werden. Dabei wird der Wert angesetzt, der auf dem Markt erzielt werden kann. Das hat natürlich zur Folge, dass die stillen Reserven, die in der Immobilie stecken, versteuert werden müssen. Gleiches gilt, wenn Sie die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern verkaufen. Der Gewinn wird dann wie folgt ermittelt:

Verkaufspreis
abzgl. Buchwert zum Zeitpunkt der Entnahme/des Verkaufs
= Veräußerungsgewinn

Der Buchwert ist dabei der Wert, der steuerlich noch "in den Büchern steht". Er ermittelt sich aus den ursprünglichen Anschaffungskosten abzgl. der geltend gemachten Abschreibungen. In Ihrem Fall müsste der Gewinn schon einen hohen fünfststelligen Betrag ausmachen. Die Steuer bemisst sich ja nach den persönlichen Einkommensverhältnissen, so dass ich nur mutmaßen kann. Aber ich schätze den Gewinn aufgrund der mitgeteilten Einkommensteuer auf ca. 80-90 TEUR.

In dieser Konstellation (Immobilie im Betriebsvermögen) kann es natürlich bei hohen Wertsteigerungen dazu kommen, dass die Steuer auf den Gewinn höher ist, als die Steuer, die man durch Geltendmachung der Abschreibungen gespart hat. Das ist der große Nachteil, wenn die Immobilie im Betriebsvermögen gehalten wird.

Sie schreiben, dass Sie gelesen hätten, dass bei Selbstnutzung keine Versteuerung erfolgen würde. Das kann grundsätzlich zutreffen, allerdings nur bei Wohnungen im Privatvermögen. Haben Sie denn die betriebliche Wohnung zuletzt nicht mehr betrieblich genutzt und ggfs. schon früher zur Privatnutzung entnommen? Dann hätte ggfs. schon früher eine Entnahme besteuert werden müssen. Allerdings ggfs. mit geringeren Werten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen etwas mehr Klarheit verschaffen. Sonst melden Sie sich bitte, wenn sich Rückfragen ergeben oder etwas unklar geblieben ist. Gerne gehe ich dann auch noch darauf ein, wenn sich herausstellt, dass Sie das Büro zuletzt nur noch zu Wohnzwecken genutzt haben.
 

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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