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Untermieten

06.02.2018 | Preis: 40 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Bernhard Schulte

Fragestellung

Sehr Geehrte Herr Schulte

Bitte entschuldigen Sie die Fehler, denn unser Deutsch ist nicht sehr gut.

Wir möchten eine Beratung zu unserem Antrag auf Untervermietung unserer Wohnung für ein Jahr durchführen, da wir aus beruflichen Gründen die Wohnung verlassen müssen.
Wir haben es am 9. November beantragt und kämpfen noch immer um eine Bestätigung.

Die letzte Mitteilung, nachdem wir bewiesen hatten, dass wir uns in Spanien befinden, weil wir hier unser Projekt entwickeln müssen, bevor wir nach Berlin zurückkehren, war die Bitte von Seiten der Immobilie, ihnen eine Kopie des Passes der Kandidaten für den Aufenthalt in unserer Wohnung zu schicken.

Während dieser Zeit fanden wir ideale Mieter, sie sind ein Paar wie wir, mit ähnlichen Lebensgewohnheiten und wir untervermieten für genau den gleichen Betrag, den wir selbst zahlen.

Wir schickten es am Sonntag, den 21. Januar mit der Absicht, die Untermiete am 1. Februar zu beginnen, sie antworteten nur am 1. Februar per Telefon und sagten, dass sie die Untermiete für 1 Jahr genehmigen würden, aber dass sie einen Untermietzuschlag von 20% anwenden würden, sie baten uns auch, ihnen eine Kopie des Untermietvertrages zu schicken und wann die Untermiete beginnen würde. Da sie uns diese Informationen aber nicht vorher, sondern nur telefonisch bei der Autorisierung des Untermietvertrages mitgeteilt haben, haben wir nicht mit dieser Zuzahlung gerechnet.

Wir haben ihnen den Vertrag noch am selben Tag zugesandt, aber wir haben ihn noch nicht unterschrieben, da wir ihn erst dann bestätigen wollen, wenn wir eine schriftliche Bestätigung von der Immobilie haben, und wir haben sie gebeten, uns weitere Informationen über den Untermietzuschlag und die Gründe für seine Anwendung zu geben.

Wir haben immer noch keine Antwort und zahlen immer noch eine Miete, die wir uns in Berlin nicht leisten können, und unseren Kandidaten läuft die Zeit an dem Ort, an dem sie sich aufhalten, aus.

Gibt es eine Möglichkeit, diesen Untermietzuschlag zu vermeiden und den Prozess zu agilisieren?
Ist die Immobilie vernünftig?

Vielen Dank für Ihre Zeit und freundliche Grüße,

Antwort des Experten

Sorry I've received a call just shortly before 2 p.m. It ended now.

If you want, I can call you tonight at 8 p.m. in Spain under your number.

Otherwise I will give you an answer here over the system in German inside your deadline.

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Kommentare

Insgesamt 6 Kommentare
Kunde - 06.02.2018 15:16:

Please let me know what documentation you need for the reply. Do you need our contract? Emails with the property?

Bernhard Schulte - 06.02.2018 15:19:

The contract should be enough.

Bernhard Schulte - 06.02.2018 16:24:

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

Zunächst möchte ich mich noch einmal dafür entschuldigen, dass unser Telefonat heute um 14 Uhr nicht geklappt hat. Leider rief jemand kurz vor 14 Uhr an.

Für Ihre Deutschkenntnisse kann ich Sie nur loben. Manch deutscher Mitbürger kann (leider) nicht so gut Deutsch.

Zur Sache:
1.
Nach deutschem Recht ist für die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Doch kann der Vermieter eine solche Untervermietung nur aus wichtigen Gründen versagen. Solche scheinen hier jedoch nicht vorzuliegen. Der Vermieter hat ja bereits mündlich einer Untervermietung zugestimmt.

Richtigerweise sollten Sie auf eine schriftliche Zustimmung (zumindest aber per Email) zu Beweiszwecken bestehen. Hierzu sollten Sie den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung von 14 Tagen auffordern, Ihnen die Zustimmung schriftlich zu geben. Sollte die Frist allerdings fruchtlos verstreichen, weil der Vermieter nicht reagiert, bleibt Ihnen nur der Klageweg (Gerichtsverfahren) zur Zustimmung. Leider ist ein gerichtliches Verfahren jedoch auch nicht besonders schnell, so dass im schlimmsten Fall das gerichtliche Verfahren erst mit einem Urteil beendet ist, wenn die 12 Monate für die Zeit der Untervermietung bereits abgelaufen sind.


2. Untermietzuschlag
Die Rechtslage zum geforderten Untermietzuschlag ist umstritten. Jedoch geht gerade in Berlin die Rechtsprechung davon aus, dass ein solcher Untermietzuschlag grundsätzlich möglich ist.

Zwar verneint das Landgericht (LG) Berlin einerseits einen solchen Zuschlag, wenn während der Untermiete nicht mehr Personen dort leben, als durch Sie als normale Mieter (vgl. LG Berlin, Urteil v. 18.12.2003, Az.: 67 S 277/03). Danach wäre in Ihrem Fall ein Untermietzuschlag nicht gerechtfertigt.

Allerdings sieht das LG Berlin in einer anderen Entscheidung einen Untermietzuschlag im Regelfall von 20 % als zulässig und angemessen an (vgl. LG Berlin, Urteil v. 07.07.2016, Az 18 T 65/16). Auf diese Entscheidung wird sich in Ihrem Fall der Vermieter beziehen wollen.

Eine abschließende Beurteilung hierzu kann ich Ihnen aufgrund der nicht einheitlichen Rechtsprechung daher leider nicht geben. Allerdings halte ich einen solchen Zuschlag grundsätzlich für möglich. Wenn Sie hier keine gerichtliche Auseinandersetzung möchten, bleibt Ihnen nur, mit dem Vermieter eine gütliche Regelung zu finden und evtl. einen geringeren Zuschlag zu verhandeln.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt

Kunde - 06.02.2018 16:31:

Thank you for your explanation, I just have one question, do they need to justify the surcharge or have our agreement? Is it normal that they just told us about it after having accepted the sublease orally?

Kunde - 06.02.2018 16:32:

I mean the surcharge

Bernhard Schulte - 06.02.2018 16:49:

Leider kann der Vermieter hier aus Ihrer Sicht seine Zustimmung zur Untervermietung von dem Untermietzuschlag abhängig machen.

Die "feine englische Art" ist das sicherlich nicht vom Vermieter. Da Sie bisher aber noch keine schriftliche Zustimmung haben, haben Sie hier die "schlechteren Karten". Mit schriftlicher Zustimmung oder mit einem Zeugen für die mündliche unbedingte Zustimmung hätten Sie bessere "Karten.

Über eine Bewertung von z.B. 5 Sternen zum Abschluss würde ich mich nun freuen.

MfG
Schulte