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Überbau eines Hauses

| Preis: 39 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg in unter 1 Stunde

Vor über 50 Jahren wurden mit Genehmigung des Nachbarn, ein Teil der Garage,eine Seite vom Dachüberstand auf das Grundstück des Nachbarn gebaut und der Abfluß von einer Toilette in den Kanal von diesem geleitet.
Kann man das Haus ohne Probleme vermieten, oder verkaufen? Der Nachbar will es selbst für wenig Geld kaufen und droht mit Konsequenzen. Kann es da zu Poblemen kommen ?


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Beim sogenannten Überbau ist wie folgt zu unterscheiden nach der gesetzlichen Regelung:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 912 Überbau; Duldungspflicht

“(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.“

§ 913 bestimmt Näheres zur Zahlung der Überbaurente

“(1) Die Rente für den Überbau ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten.
(2) Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten.“

Das kann also jedenfalls dann bei einem Eigentumswechsel, der durch einen Verkauf herbeigeführt wird, Probleme bereiten. Bei einer Vermietung nicht, da ja der Mieter nichts dafür zahlen muss, sondern nur der Eigentümer.

Hier liegt aber der Vorteil der Verjährung von 30 Jahren auf Ihrer Seite, zum Teil jedenfalls.

Das bezieht sich einmal auf die Überbaurente, sofern überhaupt eine solche zu zahlen ist, weil der Nachbar ja auch darauf verzichtet haben kann. Das wäre genau zu prüfen.
Hatte aber sogar den Überbau genehmigt, liegt ja kein rechtmäßiger Überbau vor, der noch unter gewissen Umständen geduldet und entschädigt werden müsste. Letzteres scheidet dann ebenfalls aus.

Der Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus unterliegt einerseits nach der ständigen Rechtsprechung des BGH der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (vgl. z. B. BGH, Urt. v. 28.01.2011 - V ZR 147/10).

Wenn die Verjährung des Beseitigungsanspruchs eingetreten ist, ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks aber andererseits nicht rechtlos. Der Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks(-teils) verjährt nicht (§§ 985, 902 BGB).

Der quasi "Gebäuderand" ist daher wegen der Überbauung herauszugeben und darf nicht weiter genutzt werden. Er wurde nicht zum Grundstück des überbauenden Nachbarns. Gleichwohl besteht wie gesagt kein Beiseitigungsanspruch. Der Nachbar kann zurückbauen, tut es jedoch nicht, muss es der Nachbar, der die Herausgabe des Überbaus verlangen kann, auf Kosten des überbauenden Nachbarns erledigen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Soweit alles in Ordnung.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
01.06.2017 06:33 Uhr
Also kann der Nachbar verlangen die Teile vom Haus abzureißen, was in meinen Augen nicht im Verhältmis steht. Kann man ihm nicht den Wert des überbauten Geländes ausbezahlen?Wenn ich einen Buplan finden würde mit Unterschrift des Nachbarn, der das genehmigt, würde das was änden.

Daniel Hesterberg
04.06.2017 11:04 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:
Ja, das wäre grundsätzlich möglich, ist aber in der Tat anhand des Verhältnsimäßigkeitsgrundsatzes zu prüfen.
Ein entsprechender Wertausgleich wäre dann ersatzweise möglich.
Eine schriftliche Unterlage würden hier aus Beweiszwecken auf jeden Fall weiterhelfen.

Nach so langer Zeit wird es sowieso recht schwer werden für den Nachbarn, hier noch etwas geltend zu machen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt