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Steuernachzahlng beim Wechsel von vermietet zum selbst einziehen

| Preis: 49 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Wir (meine Frau und ich als Eigentümer) haben eine Neubauwohnung in Berlin gekauft. Wohnungsabnahme war Anfang September 2019, Hausabnahme soll Ende November 2019 stattfinden. Die Wohnung steht noch leer und war bisher nicht vermietet.

Meine Frau und ich (beide normale Angestellten, keine Einkünften aus nicht selbständigen Arbeit) möchten die Wohnung zuerst für einige Jahre möbliert vermieten und anschließend selbst einziehen. Nun wurden wir aber gewarnt, dass beim Statuswechsel vom Wohnung vermietet zum Selbstbeziehen wir eventuell einen Einkommensteuer zahlen müssen und zwar, wenn folgendes erfüllt ist:
- Spekulationsfrist von zehn Jahre ist noch nicht abgelaufen
- Wohnung wird zuerst vermietet, anschließend ziehen wir als Eigentümer selbst ein
- Der Marktwert dieser Wohnung zum Zeitpunkt des Statuswechsels vom vermieten zum selbst einziehen ist höher als jetzt (zum Zeitpunkt des Erwerbs)

Dies soll wohl eine neu Regelung, bzw. Gesetzt sein von dem wir im Internet nichts finden konnten.
- Kennen Sie diesen Gesetzt, bzw. besteht die Gefahr der Steuernachzahlung wenn man, wie beschrieben mit der Vermietung aufhört und man in die Wohnung selbst einzieht?
- Können Sie uns bitte eine Referenz zum Gesetzt und entsprechenden Paragraphen angeben
- Wie kann man diese Steuernachzahlung vermeiden, wenn man die Wohnung am Anfang doch vermieten und später selbst einziehen möchten?

Danke im Voraus


Guten Tag und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert! Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Grundsätzlich ist mir kein Gesetz oder eine Gesetzesvorlage bekannt, die beim Übergang zur Selbstnutzung quasi eine Veräußerungsfiktion zur Folge hat. Das heißt mit anderen Worten, dass eine Besteuerung der stillen Reserven (Wertsteigerung) beim Übergang zur Selbstnutzung nicht erfolgt. Was allerdings bei der von Ihnen betreffenden Neubauwohnung möglich sein könnte ist, dass diese die Voraussetzung für die neue Sonderabschreibung im Wohnungsbau erfüllt. Sofern der Bauantrag zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022 erfolgt, kann bei einer voll entgeltlichen Vermietung zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung von jeweils 5% in den ersten 4 Jahren erfolgen. Wird die Wohnung allerdings in den ersten 10 Jahren selbst genutzt, so wäre die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Das hätte zur Folge, dass es zu Steuerrückzahlungen kommen würde, die in der Regel dann auch zu verzinsen wären. Geregelt wird das alles im § 7b EStG (https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html)

Wenn Sie also vermeiden wollen, dass es zu einer Steuerrückzahlung beim Übergang zur Selbstnutzung kommt, dann dürfen Sie die Sonderabschreibung des § 7b EStG nicht in Anspruch nehmen. Nehmen Sie die Sonderabschreibungen nicht in Anspruch, so kommt es auch zu keiner Besteuerung der Immobilie. Die Besteuerung kommt ansonsten nur in Betracht, wenn Sie die Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen. Wenn Sie die Immobilie allerdings in dem Fall im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen beiden Jahren wiederum zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entfällt hier eine Besteuerung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Bewertung des Kunden

Alle unsere Fragen wurden sehr schnell und ausführlich mit Bezug auf die Gesetzesparagrafen beantwortet. Auf die Nachfrage wurde ebenfalls schnell reagiert und beantwortet.

Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
03.10.2019 11:05 Uhr
Guten Tag Herr Knut,

danke der schnellen und ausführlichen Antwort. Um ganz sicher zu gehen, wollte ich noch folgendes nachfragen.
In § 23 Abs. wird "die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen" als Veräußerung bezeichnet. Bzw. "Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe"

Nun frage ich mich, ob es der Fall ist, wenn wir als Eigentümmer (privat Personen, kein Unternehmen, etc.) von der Vermietung zur Eigennutzung der Wohnung wechseln. Wäre es in unserem Fall keine Übertragung vom Betriebs- zum Privatvermögen? Wenn nicht, wie kann man es begründen? Falls doch, wäre der Spekulationsgewinn bei der Nutzungsänderung fällig?

Viele Grüße und danke im Voraus!
Knut Christiansen
03.10.2019 11:32 Uhr
Hallo!

Nein, in Ihrem Fall liegt keine Überführung von Betriebsvermögen ins Privatvermögen vor. Denn die Wohnungsvermietung vollzieht sich steuerlich auf der Privatebene. Das heißt, es ist definitiv kein Betriebsvermögen. Einer weiteren Begründung bedarf es dazu nicht, da dieses steuerlich eindeutig ist. Der reine Übergang von der Vermietung zur Selbstnutzung führt daher nicht zu einem Besteuerungstatbestand.

Ich hoffe, das beantwortet Ihre Frage. Sonst melden Sie sich bitte noch einmal.

Schöne Grüße!