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Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung

| Preis: 49 € | Einkommensteuererklärung
Beantwortet von Steuerberater, M.Sc. Thomas Viebranz in unter 1 Stunde

Hallo,

ich habe im März 2020 eine Eigentumswohnung für 56.000 € gekauft.
Makler-, Notarkosten, Grunderwerbssteuer ca. 8000 €
Bad-Komplettsanierung 15.000 €
Summe: 79.000 €

Ich kann die Wohnung im April 2021 für 80.000 € verkaufen.

Fällt die sogenannte 'Spekulationssteuer' an? Ich weiß, das sie von meiner Steuerklasse und Verdienst abhängig ist. Frage: auf welche Summe fällt diese Steuer an?

Ist es richtig, dass keine Steuer anfällt, wen ich die Wohnung erst im Januar 2022 verkaufe (Drei Kalenderjahre)?

Vielen Dank!
J.V.


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Liebe Fragestellerin, lieber Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Frage und die Beauftragung bei yourXpert. Im Rahmen einer Erstberatung kann ich Ihnen folgende Antwort geben:

Ohne dass Sie es explizit erwähnt haben, gehe ich nach Ihren Schilderungen erst einmal davon aus, dass Sie selbst diese Eigentumswohnung bewohnen. In diesem Fall greift nicht die sonst übliche Spekulationsfrist von 10 Jahren sondern die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.

Diese Ausnahmeregelung gliedert sich in insgesamt 2 Alternativen, von denen eine erfüllt werden muss (oder-Bestimmung). Wenn Sie also nach dem Kauf der Wohnung selbst eingezogen sind und bis jetzt auch noch drin wohnen, dann greift die Ausnahme (1. Alternative). und Sie müssen keinen Verkaufsgewinn versteuern. Sollten Sie die Wohnung zuerst kurz vermietet haben dann müssen Sie zusammenhängend zumindest ein gesamtes volles Kalenderjahr in der Wohnung gewohnt haben und mindestens einen Tag in dem Jahr zuvor und einen Tag im Jahr danach. Dann müssten Sie in Ihrem konkreten Fall die Wohnung spätestens am 31.12.2020 bezogen haben, im ganzen Jahr 2021 drin wohnen und auch noch am 01.01.2022. Dann können Sie verkaufen (2. Alternative des 3. Satzes im Gesetz).

Sollten Sie die Wohnung nicht selbst bewohnen, dann können Sie die Wohnung erst im März 2030 steuerfrei veräußern, oder eben dieses Jahr spätestens am 31.12. dort einziehen, 2022 dort komplett wohnen bis mindestens 01.01.2023. Eine Alternative wäre, die Wohnung unentgeltlich z.B. Ihren Kindern zu überlassen. Weitere Möglichkeiten gibt es sonst nicht, die 10 Jahre Spekulationsfrist bei Grundstücken/Gebäuden zu umgehen.

Ihre Anschaffungskosten betragen 79 TEUR. Diese setzen sich aus dem Kaufpreis und den Anschaffungsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) zusammen. Darüber hinaus fällt Ihre Bad-Komplettsanierung unter die Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (= anschaffungsnaher Aufwand), da die Sanierung die 15 %-Grenze der anderen Anschaffungskosten übersteigt. Daher werden diese Kosten auch noch den Anschaffungskosten hinzugerechnet. Bitte beachten Sie, dass Abschreibungen (z.B. wenn Sie die Wohnung vermieten), die Anschaffungskosten mindern.

Der Veräußerungsgewinn der zu versteuern wäre, wenn keine der oben genannten Ausnahmen zutreffen, berechnet sich gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten von 79 TEUR.

Diese Differenz (=Gewinn aus Veräußerungsgeschäften) ist dann im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer anzugeben und erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen und durch die Progression auch den Steuersatz.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung würde mich über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

StB Thomas Viebranz

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Kommentare

1 Kommentar
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09.01.2021 11:16 Uhr
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. das hat mir sehr geholfen.

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