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Steuerfreiheit beim Empfang von dauernden Lasten

| Preis: 50 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Im Rahmen einer Schenkung von Eltern an Kind wurde die Zahlung einer dauernden Last des Kindes an die Eltern vereinbart ( Anlage 1 ).
Ist diese dauernde Last beim Empfänger (Eltern) steuerfrei,
wenn der Zahlende (Kind) diese bei seiner Steuererklärung nicht steuermindernd ansetzt ?

Gilt das Gleiche auch bei der Bestellung einer dauernden Last nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfung ( Anlage 2 ) ?

Sehr geehrte Ratsuchende,

bei einer Grundstücksübertragung vor dem 1.1.2008 würde eine Vermögensübertragung im Austausch mit einer Versorgungsleistung in Betracht kommen. Dann würde ein Korrespondenzprinzip gelten, dass die erhaltenen Versorgungsleistungen als Sonstige Einkünfte zu versteuern sind und die gezahlte dauernde Last als Sonderausgaben abzugsfähig sind.

Bei Übertragungen nach diesem Stichtag ist der Abzug der dauernden Last davon abhängig, ob das Grundstück der Einkünfteerzielung dient. Bei einer vollständigen Eigennutzung ist ein Abzug folglich nicht möglich.

Sollte eine Vermietung gegeben sein, kann der Barwert der wiederkehrenden Leistungen in Form von Abschreibung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Der Zinsanteil, der in der dauernden Last enthalten ist, kann bei Einkünfteerzielung als Werbungskosten angesetzt werden.

Auf Ebene der Empfänger der dauernden Last kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dies würde jedoch erfordern, dass der Zeitraum zwischen Anschaffung des Grundstücks und dessen Übertragung maximal zehn Jahre beträgt.
Eine Versteuerung würde auch erst dann in Betracht kommen, wenn die erhaltenen Beträge (abzügl. eines darin enthaltenen Zinsanteils) die Anschaffungskosten des Grundstücks übersteigen.
Angesichts des Kapitalwerts der dauernden Last von ca. 135.000 Euro (9.600 Euro Jahresbetrag der dauernden Last), bezogen auf das vollendeten Lebensalter zu Beginn der Zahlungen, könnte eine Versteuerung ausscheiden, wenn die Anschaffungskosten über diesem Betrag gelegen haben. Wenn die Anschaffung bereits vor 20 oder 30 Jahren (Vom Datum des Übergabevertrags bis Anschaffung) erfolgt ist, kommt eine Versteuerung ebenfalls nicht in Betracht.

Ich erkenne in der zweiten Variante (Zwangsvollstreckungsunterwerfung) keinen maßgeblichen Unterschied hinsichtlich der ertragsteuerlichen Auswirkungen. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung sichert ledigliich in besonderem Maße die Zahlungen aus dem vorherigen Übertragungsvertrag. Dies ist m.E. nachvollziehbar, da das Grundstück durch Veräußerung nicht mehr zur Verfügung steht. Daher mussten Sie eine alternative Sicherungsmöglichkeit statt der Vormerkung erreichen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen wietergeholfen habe. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 5 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Balluff,

vielen Dank für Ihre Nachricht.
Die dauernde Last wurde 2009 in einem Schenkungsvertrag vereinbart, bei dem ca 400.000 Euro
zum Erwerb einer Immobilie geschenkt wurden, die der Beschenkte seither selbst bewohnt hat und jetzt 2016 verkauft werden soll.
Die dauernde Last wurde vom Zahlungspflichtigen bisher nicht steuermindernd angesetzt.
Dies soll auch weiterhin so erfolgen.

Habe ich Ihre Ausführungen richtig verstanden,
dass unter diesen Voraussetzungen, und auch für den Fall, dass jetzt wegen des Wegfalls der Erwerbsvormerkungg eine dauernde Last mit Zwangsvollstreckungsunterfwerfung bestellt wird (Anlage 2),
für die Empfänger der dauernden Last keine Steuerpflicht besteht ?

Mit freundlichen Grüßen

Gottfried Oettel
29.02.2016 11:18 Uhr
Björn Balluff
Guten Abend,

ich muss leider sagen, dass der Sachverhalt aufgrund der hochgeladenenen Auszüge von mir zunächst nicht richtig eingeschätzt worden ist. Dank Ihrer Klarstellung kann ich die Konstellation nun abschließend richtig beurteilen. Leider ändert sich das Fazit wesentlich.

Durch die mittelbare Grundstücksschenkung haben Sie ein Grundstück entgeltlich erworben und anschließend entgeltlich gegen eine dauernde Last an Ihren Sohn übertragen.

1) Vereinbarung dauernde Last im Jahr 2009

a) mittelbare Grundstücksschenkung

Die Vereinbarung der dauernden Last im Jahr 2009 führt zu einem privaten Veräußerungsgeschäft. Dieses dürfte jedoch zu einem Veräußerungsgewinn von 0,-- führen, da der Verkehrswert des Grundstücks bei Anschaffung wohl gegen 400.000,-- tendieren wird.

Die Berechnung würde so aussehen:

Kapitalwert dauernde Last 132.211,--
(9.600 Euro x 13,772 Abzinsungsfaktor)

im Verhältnis zum Verkehrswert 400.000,--

= 33,05 % Entgeltlichkeitsquote

Vk-preis an Sohn: 132.211,--

./. entgeltlicher Teil der Anschaffungskosten 132.211,--
(400.000,-- Anschaffungskosten x 33,05 %)

= 0,-- Veräußerungsgewinn

Nur bei einem abweichendem Verkehrswert könnte ein Veräußerungsgewinn entstehen.

Sollte ein Veräußerungsgewinn entstehen, wäre dieser erst steuerpflichtig, soweit die entsprechenden Raten (Tilgungsanteile) gezahlt worden sind.
Das private Veräußerungsgeschäft führt voraussichtlich nicht zu einer Steuerpflicht. Zudem könnte aufgrund des fehlenden Einsatzes als Einkunftsquelle ohnehin eine Steuerbefreiung vorliegen (genauer: Selbstnutzung). Dies ist jedoch bisher nicht eindeutig von der Rechtsprechung geklärt worden.

b) Gegenleistung dauernde Last

Durch die Stundung des "Verkaufspreises" werden jedoch anteilig Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.
Laut der Ertragsanteilstabelle in § 22 Nr. 1 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG) beträgt der Zinsanteil 22 %.
Es sind somit 22 % v. 9.600 Euro = 2.112,-- / Jahr zu versteuern.

Der Abgeltungssteuersatz i.H. v. 25 % würde Anwendung finden.

Man kann von einer Stundung sprechen, da die Gegenleistung (dauernde Last) nicht in einem Einmalbetrag erbracht wird, sondern in Raten.

2) Weiterübertragung an Dritten und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Durch die Weiterübertragung ändert sich an Nr.1 nichts.
Die dauernde Last ist aufgrund der Nutzung zu Wohnzwecken nicht abzugsfähig.

Die Veräußerung durch Ihren Sohn an den Dritten ist steuerfrei, da Ihr Sohn annahmegemäß das Grundstück ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt hat.


Es tut mir leid, dass ich Ihnen hiermit keine günstigere Rückmeldung geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
29.02.2016 21:02 Uhr
Björn Balluff
Guten Morgen,

ich möchte nur einen kleinen Nachtrag einfügen. Ihnen steht natürlich der Sparerpauschbetrag in Höhe von 1.602 Euro / Jahr als Abzug von dem Zinsanteil der dauernden Last zu.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
01.03.2016 07:02 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Balluff,
vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ihre Formulierung " ..sie haben ein Grundstück entgeltlich erworben und anschließend entgeltlich gegen eine dauernde Last an Ihren Sohn übertragen" trifft m.E. nicht zu, da wir einen Geldbetrag geschenkt haben, mit dem mein Sohn eine Immobilie erwerben konnte.

Zur Sicherheit habe ich Ihnen alle 5 Seiten des Schenkungsvertrags hochgeladen.

Gilt unter diesen Voraussetzungen Ihre Einschätzung, dass durch die dauernde Last Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt werden, die steuerpflichtig sind ?

Mit Dank im Voraus
und freundlichen Grüßen

Gottfried Oettel
01.03.2016 12:02 Uhr
Björn Balluff
Guten Morgen Herr Oettel,

eine mittelbare Grundstücksschenkung gilt als Übertragung eines Grundstücks.
Wenn zudem das Grundstück gegen Versorgungsleistungen bzw. wie hier gegen dauernde Lasten mittelbar geschenkt wird, wird für Zwecke der Einkommensteuer eine entgeltliche Übertragung angenommen.

Nach dem BMF-Schreiben vom 11.03.2010, gilt in solchen Fällen, dass in den Zahlungen der dauernden Lasten ein Zinsanteil enthalten ist. Es wird sozusagen der "Kaufpreis" gestundet. Dies ist Folge der Sichtweise, dass eine entgeltliche Übertragung vorliegt.

Nur bei ganzen Unternehmen bzw. mind. 50 %-igen GmbH Anteilen, wäre eine unentgeltliche Übertragung anzunehmen. (Ausnahmeregelung)

Daher gilt meine bisherige Sichtweise, dass die Zinsanteile in den dauernden Lasten steuerpflichtig sind.
Leider kann ich Ihnen hier keine positive Rückmeldung geben.

Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff


03.03.2016 08:52 Uhr

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