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Steuerfragen zur Firmengründung Hausverwaltung für Objekte im Privatvermögen

| Preis: 62 € | Existenzgründung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Damen und Herren,

aktuell besteht eine Erbengemeinschaft (Immobilienvermögen), welche zum Jahreswechel getrennt werden soll. Die Immobilien befinden sich im Privatbesitz und sollen dies auch bleiben.
Um die Kosten der Hausverwaltung auf die Mieter (gewerblich und privat) vermuten wir, dass es sinnvol ist hier eine Firma zu gründen. Welche Firmenformen sind hiefür geeignet und steuerlich günstig und weshalb bzw. auf welcher Grundlage. Hierfür ist eventuell der persönliche Steuersatz von 45% zu beachten.


Muss das Büro komplet getrennt geführt werden (Räume,PC, Telefon...), wenn hinter dem Eigentümer der Immobilien und der Firma der Hausverwaltung die gleiche Person steht oder beteiligt ist.

Wie verhält es sich mit Kosten vor der Gründung?
z.B. Erstellung einer Website, Rechtsberatung werden fallen in 2018 an und die Firma wird erst im Januar 2020 gegründet.

Kann ich privat oder ein Familienangehöriger ein Darlehen für die Stammeinlage an die Firma geben? Kann die Summe der Stammeinlage verzinst werden (steuerlich absetzbar)?



Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert. Ihre Fragen möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Zunächst einmal wäre zu klären, ob die von Ihnen angesprochen Kosten der Verwaltung überhaupt auf die Mieter umlegbar sind. Dabei sind die Möglichkeiten bei privaten Mietern sicherlich restriktiver als bei gewerblichen Mietern. Ich empfehle Ihnen daher zunächst einmal hier die rechtlichen Rahmenbedingungen zu klären.

Sollte eine Firmengründung erforderlich sein, so kämen folgende Rechtsformen in Betracht:

1. Einzelunternehmen 
2. Personengesellschaft (z.B. GbR)
3. Kapitalgesellschaft (GmbH oder UG (haftungsbeschränkt))

Bei 1.+2. ist es steuerlich so, dass die Einkünfte grundsätzlich mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden würden. Der Vorteil wäre aber, dass sowohl Gründung als auch laufende Verwaltung recht einfach und günstig zu gestalten wäre. Bei 3. ist es so, dass die laufenden Gewinne der Kapitalgesellschaft mit ca. 30% besteuert werden würden (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer). Die laufende Besteuerung ist also um ca. 15% günstiger als die unter 1.+2.. Allerdings würde Kapitalertragsteuer anfallen, wenn die Gewinne der UG/GmbH einmal ausgeschüttet werden. Die Kapitalertragsteuer beträgt derzeit 25% zzgl. Soli und ggfs. Kirchensteuer. Unter dem Strich sind daher alle drei Rechtsformen unter Berücksichtigung der Vollausschüttung steuerlich vergleichbar. Ein Nachteil bei 3. wären zudem höhere Gründungskosten als auch höhere Kosten der laufenden Verwaltung (insbesondere aufwändigerer Jahresabschluss und Offenlgungspflichten). 

Grundsätzlich kann die Verwaltung des Unternehmens am Wohnsitz des Unternehmers erfolgen. Zu beachten wäre ggfs. dass ein Arbeitszimmer unter Umständen zum notwendigen Betriebsvermögen wird, wenn sich dieses in der eigenen Immobilie befindet. Das sollte meiner Meinung nach vermieden werden, da ein späterer Verkauf der Immobilie, auch nach Ablauf von 10 Jahren, steuerpflichtig werden würde, wenn es sich um Betriebsvermögen handelt. Andere laufende Kosten sollten auf den Namen der Firma ausgestellt werden, damit es hier nicht zu Problemen mit dem Finanzamt kommt. 

Vorgründungskosten können grundsätzlich auch schon als vorweggenommene Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Der Ansatz muss in dem Jahr erfolgen, in der die Kosten angefallen sind. Die erstellte Website muss über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Da Websiten relativ schnell "veralten", würde ich hier maximal 5 Jahre als Nutzungsdauer ansetzen. 

Grundsätzlich können Sie ein Darlehen an die Firma geben, die die Zinsen dann als Betriebsausgaben ansetzen kann. Zu beachten ist allerdings, dass der Zinsertrag wiederum bei Darlehensgeber zu steuerpflichtigen Zinserträgen führt.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen. 

Schöne Grüße! 

Knut Christiansen
Steuerberater
 

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
03.11.2019 15:52 Uhr
Sehr geehrter Herr Christiansen,
herzlichen Dank für ihre schnelle Antwort. Die Frage zur Verwaltung und dazugehörigen Peripherie und auch Rechnungsstellung. Die Immobilien bleiben wie gesagt im privaten Besitz und ja sie haben Recht nur die Nebenkosten und deren Abrechnung sind auf den Mieter umlegbar. Die eigenen Verwaltungskosten muss wohl der Eigentümer tragen. Wenn jedoch sowohl die Firma "as Immobilien andrea S. eK" die Nebenkosten abrechnet Mitarbeiter anstellt für Außenanlage und Reinigung und so weiter AS Immobilien e.k. als auch die Verwaltung der Immobilien schlussendlich von der gleichen Person Andreas S. erledigt wird. Kann dies zu Problemen mit dem Finanzamt führen oder zur Problematik wegen Scheinselbständigkeit wenn außer den eigenen Immobilien keine fremden Immobilien verwaltet werden. Würde es hier auch reichen nur eine weitere Immobilie des Sohnes mit zu verwalten? Kann die Immobilienverwaltung überhaupt Personen für Außenanlage und Reinigung anstellen und umlegen oder müsste ich hier womöglich noch eine extra Firma gegründet?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
S.
Knut Christiansen
03.11.2019 17:08 Uhr
Guten Tag,

grundsätzlich stellt sich für mich die Frage, ob es steuerlich überhaupt Sinn für Sie ergibt, wenn Sie die Kosten der reinen Verwaltung untereinander (mit sich selbst?) abrechnen. Denn Einnahmen und Ausgaben gleichen sich zumindest dann aus, wenn die Hausbesitzer und Hausverwalter die gleichen Personen sind. Eine Rechnung an sich selbst würde dann steuerlich auch nicht anerkannt werden. Wie gesagt: es würde sich durch die Saldierung Einnahmen und Ausgaben auch kein steuerlicher Vorteil für Sie ergeben.

Ansonsten können Sie als Immobilienbesitzer ohne weiteres eigenes Personal für Reinigung oder Hausmeistertätigkeiten einstellen. Diese wären dann aber im Rahmen der Einkunftsart Vermietung un Verpachtung anzusiedeln, was aber auch kein Problem darstellt. Sie müssten für die Weiterberechnung an die Mieter diese Kosten nur gesondert nachweisen, was aber durch Lohnabrechnungen und Beitragsnachweise kein Problem darstellt.

Ich hoffe, ich habe Ihre Rückfrage richtig gedeutet. Sonst melden Sie sich bitte noch einmal.

Schöne Grüße!

Knut Christiansen