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Steuererklärung Immobilie Vermietung

| Preis: 44 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Herr Christiansen,

ich bin seit Oktober Eigentümer einer Immobilie in Karlsruhe (Yorckstraße) und muss nun zum ersten Mal die Steuererklärung für die Anlage Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Damit ich bei den hohen Geldbeträgen nicht mit viel Lehrgeld zahle möchte ich sicher gehen, dass ich alles aus der Steuererklärung heraushole.
Anbei habe ich ein Excel angehängt, das alle Ausgaben beinhalten sollte.
Könnten Sie folgende Punkte prüfen, damit ich über keine Fallstricke stolpere?
• Tab Kosten:
o Überprüfung, ob alle Kosten richtig definiert sind und ich diese so einreichen kann
o Kann ich für die Zinskosten und Bereitstellungsgebühr Bausparvertrag ein Kontoauszug als Nachweis mit einreichen?
• Tab AFA:
o Berechnung der AfA
• Tab Fahrtenbuch:
o Kann ich auch die Fahrtkosten absetzen für Immobilien, die ich nicht gekauft habe (No 1-4)
o Ich habe für viele Fahrten keine Belege, erkennt diese das Finanzamt trotzdem an?
o Ich habe kein eigenes Auto, kann ich das Auto meiner Mutter angeben? Sie nutzt dieses aber selbst und gibt es bei Ihrer Steuer an um Werbungskosten geltend zu machen.
o Was wird noch benötigt, damit die Fahrten so durch gehen? KM Stand?
• Tab Spesen:
o Sind die Spesen so richtig berechnet?

Gibt es sonst noch Punkte, die wichtig sind und ich beachten sollte? Über jeden Tipp bin ich natürlich dankbar.

Über Ihr Feedback würde ich mich freuen.

Viele Grüße und vielen Dank
T. K.

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Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ich habe mir Ihre Unterlagen angesehen und möchte Ihnen folgende Hinweise geben.

1. Die von Ihnen durchgeführte Kaufpreisaufteilung könnte vom Finanzamt nicht akzeptiert werden. Es gibt eine Arbeitshilfe vom Bundesfinanzministerium zwecks Kaufpreisaufteilung. Diese können Sie hier herunterladen: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Diese Berechnung führt jedoch voraussichtlich zu einer etwas schlechteren Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden. Sie können die Tabelle ja einmal ausfüllen und schauen, wie es sich verhält. Sofern die Berechnung schlechter ausfällt, würde ich erst einmal Ihre Berechnung einreichen und schauen, was das Finanzamt damit macht. Wenn Sie noch Hilfe beim Ausfüllen benötigen, geben Sie mir bitte Bescheid.

Zur AfA: diese wird zeitanteilig berechnet. Wenn Sie die Immobilie also erst im September 2018 erworben haben, dürften Sie für 2018 max. 4/12 der Jahresabschreibung ansetzen. Wenn der Übergang erst im Oktober war entsprechend nur 3/12.

Die FahrtenNr. 6+7 würde ich nicht zu den Anschaffungskosten zählen, sondern als Werbungskosten voll abziehen.

Für die Zinsen und Bereitstellungszinsen können Sie den Kontoauszug als Nachweis verwenden.

Die Fahrten für die nicht gekauften Immobilien stellen vergebliche Werbungskosten dar und sind im Zuge des sich anschließenden Kaufs auch glaubwürdig. Daher können Sie diese mit ansetzen.Die Fahrtkosten an sich sind glaubwürdig, gerade im Zusammenhang mit dem Neuerwerb und der Vermietung. Daher reicht es aus, wenn Sie diese Fahrten entsprechend aufgelistet haben und damit nachweisen. Sie können auch das Fahrzeug Ihrer Mutter verwenden. In diesem Umfang geht das Finanzamt in der Regel davon aus, dass Sie Ihrer Mutter die entstandenen Kosten ersetzen. Dies ist unabhängig davon, ob Sie das Fahrzeug selbst für Fahrten einsetzt, die einen Werbungskostenabzug ermöglichen. Weitere Nachweise sind zunächst nicht möglich. Sofern das Finanzamt einen Nachweis benötigt, kann Ihre Mutter Ihnen auf Anforderung bestätigen, dass Sie Ihnen das Fahrzeug geliehen hat.

Der Ansatz der Spesen/Verpflegungsmehraufwendungen ist plausibel und somit auch in Ordnung.

Noch ein Hinweis: ich gehe davon aus, dass die Immobilie soweit fertig renoviert ist. Sofern allerdings innerhalb von 3 Jahren mehr als 15% an Erhaltungsaufwendungen bezogen auf den Gebäudewert anfallen, führt dieses rückwirkend zu nachträglichen Herstellungskosten. Das hätte die Folge, dass für die Erhaltungsaufwendungen der Jahre 1-3 dann kein sofortig Abzug als Werbungskosten möglich wäre, sondern über die AfA verteilt werden müsste. Die 15% sind Nettowerte, also Kosten ohne Umsatzsteuer.

Weiterhin haben Sie die Möglichkeit, Erhaltungsaufwendungen auch über 2-5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Das kann dann vorteilhaft sein, wenn Ihr Steuersatz in späteren Jahren voraussichtlich höher ist, als im Jahr des Anfalls der Kosten. Sie können damit ggfs. eine höhere Steuerentlastung erzielen. (§ 82b EStDV).

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne Ihre Rückfragen ein.

Beste Grüße aus Norddeutschland!

Knut Christiansen
Steuerberater

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