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Spekulationssteuer ???

| Preis: 84 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Björn Balluff

Guten Tag, ich habe 1997 gemeinsam mit meiner damaligen Ehefrau im Zuge des sog. Steuerprogramms Aufbau Ost eine ETW in Erfurt gekauft. Der KP betrug DM 233.400,--. Vollfinanzierung incl. aller NK. Im Jahr 2001 wurde unsere Ehe geschieden und wir behielten die ETW gemeinsam zu je 1/2. Die Finanzierung lief weiter Meine damalige Ehefrau heiratete erneut und verstarb 2015.Ihre Erben waren zu je 1/2 ihr Ehemann und ihr Sohn aus erster Ehe, mein Stiefsohn. Diese beiden Personen hielten also je 1/4 und ich hielt den häftigen Anteil der Wohnung.Die Finanzierung lief immer noch. Im Juli 2016 habe ich die Anteile der beiden anderen im Wege der Schuldübernahme übernommen, bin also ab diesem Zeitpunkt alleiniger Eigentümer der Wohnung. Die Verbindlichkeiten betrugen damals noch ca. € 70.000,--. Der Kaufpreis betrug demzufolge € 35.000,-- . Bezogen auf diesen Wert zahlte ich dann auch die Grunderwerbsteuer an die Stadt Erfurt. Die Verbindlichkeiten betragen zum jetzigen Stand noch ca. € 64.000,--.
Nun meine Frage : Muss ich eine Spekulationssteuer beim Verkauf der Wohung zahlen ?
a) beim Verkauf zum Preis von € 70.000,--
b) bei einem höheren KP und wenn dann bezogen auf welchen Ursprungsbetrag

Meine Vermutung ist die, dass ich ausgegangen von dem damaligen KP von € 35.000,-- und einem angenommen höheren Verkaufserlös von ca. € 90.000,-- bezogen auf die Differenz von € 20.000,-- ( hälftig € 10.000,-- ) Spekulationssteuer zahlen muss. Also wären € 10.000,-- zu versteuern. Liege ich da richtig. Wie hoch wäre die Steuer ?
Vielen Dank für die Beantwortung. Achim Wolff


Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst hatten Sie je 1/2 Miteigentumsanteil(Sie bzw. Ihre Ehefrau) zu je 116.700,-- erworben. Im Jahr 2007 war die Spekulationsfrist insofern abgelaufen.

Im Juli 2016 erwarben Sie durch Schuldübernahme zu 35.000,-- den 1/2 Miteigentumsanteil von den Erben Ihrer Frau.

Aufgrund der Anschaffung des 1/2 Miteigentumsanteils, beginnt eine neue Veräußerungsfrist zu laufen. Deren Ende ist Juli 2026. Grundsätzlich wäre die Veräußerung folglich steuerpflichtig. Wenn Sie jedoch durchgehend oder im Jahr der Veräußerung bzw. den zwei vorangegangenen Jahren die Wohnung selbst genutzt haben, ist die Veräußerung steuerfrei. War die Eigentumswohnung vermietet?

Im Fall der Steuerpflicht, ist die Steuer von Ihren übrigen Einkünften abhängig. Bei einem zu versteuernden Einkommen (außerhalb der Veräußerung) von 50.000 €, würde die Steuer wie folgt betragen:

Veräußerungspreis 90.000,-- , davon 1/2 = 45.000,--

./. Anschaffungskosten 2. Anteil                 35.000,--

= Gewinn 10.000,-- (ggf. abzüglich Vorfälligkeit wegen Darlehen?)

Die Einkommensteuer würde 4.146,-- für den Veräußerungsgewinn (Einzelveranlagung) betragen. Dazu kommen 5,5 % Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer (von der Steuer berechnet).

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen konnte. Falls weitere Rückfragen bestehen, stehe ich Ihnen gerne per Kommentarfunktion zur Verfügung (z.B. wegen einer möglichen Steuerbefreiung). Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Björn Balluff

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Bewertung des Kunden

Die Antwort hat mich zufriedengestellt. Die Beantwortung erfolgte Termingerecht. Hatte eh damit gerechnet, habe aber jetzt Gewissheit. Vielen Dank. Achim Wolff