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Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Mann und ich haben 2013 gemeinsam ein Haus zur Eigennutzung erworben. Am 01.11.2019 bin ich ausgezogen und habe mich entsprechend beim Einwohnermeldeamt umgemeldet. Mein Mann wollte das Haus eigentlich weiter bewohnen. Nun zieht er zum 01.04.2020 auch aus und das Haus soll verkauft werden. Muss ich in diesem Fall den Gewinn aus dem Hausverkauf versteuern? Falls ja, gibt es eine Möglichkeit, das jetzt noch zu verhindern, zB durch Anmeldung eines Zweitwohnsitzes oä? Wir haben uns noch nicht offiziell als getrennt lebend beim FA gemeldet.


Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!

Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.

Grundsätzlich wäre der An- und Verkauf einer Immobilie bzw. des Anteils steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegt. Ausnahmen vom 10-Jahreszeitraum bestehen gem. § 23 EStG wie folgt:

Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Nach relativ aktueller Rechtsprechung erfordern beide Ausnahmen jedoch eine durchgehende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken wobei bei der 2. Alternative nur das mittlere Jahr ein volles Jahr sein muss. D.h. es wäre ausreichend, wenn Sie die Immobilie im Jahr 2018, 2019 und im Jahr 2020 anteilig selbst (mit Ihrem Mann) genutzt hätten.

Da Sie aber im November 2019 ausgezogen sind und sich umgemeldet haben, besteht zumindest ein objektiver Sachverhalt, der gegen die Beanspruchung der Ausnahmemöglichkeit spricht. Die Verwaltungsanweisung zum § 23 EStG enthält zur Definition "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" folgendes:

Der Steuerpflichtige muss das Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn er das Wirtschaftsgut allein, mit seinen Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt hat. Unschädlich ist, wenn der Steuerpflichtige Teile des Wirtschaftsguts einem Dritten unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die dem Steuerpflichtigen zu eigenen Wohnzwecken verbleibenden Räume müssen jedoch noch den Wohnungsbegriff erfüllen und ihm die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Ein Wirtschaftsgut wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es vom Steuerpflichtigen nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit ihm jedoch als Wohnung zur Verfügung steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnung; auf die Belegenheit der Wohnung in einem Sondergebiet für Ferien oder Wochenendhäuser kommt es nicht an).

Sie müssten also nachweisen bzw. argumentieren können, dass Sie trotz Ummeldung, die Wohnung weiterhin hätten nutzen können oder genutzt haben. Ggfs. kommt für Sie die Argumentation in Frage, dass Sie die neue Wohnung zwar angemeldet haben, aber dennoch weiterhin (hin und wieder) auch in dem Haus gewohnt haben. Dieses müssten Sie ggfs. mit Ihrem Mann abstimmen, da dieser ggfs. auch im befragt wird und Sie hier eine einheitliche Aussage treffen müssen.

Gelingt Ihnen dieses nicht, so müssten Sie leider  mit einer Besteuerung des auf Sie entfallenden Veräußerungsgewinns rechnen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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