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Spekulationssteuer bei Grundstückstausch nach Trennung

| Preis: 100 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 1 Stunde

Ich habe mich im vergangenen Jahr von meiner ehemaligen Partnerin (wir waren nicht verheiratet) getrennt.

Zur Aufteilung unseres gemeinsamen Vermögens haben wir beschlossen dass wir unsere beiden Immobilien, die wir zu je 50% erworben haben so tauschen, dass jeder Partner danach eine Immobilie zu je 100% hält.
Immobilie 1 ist eine vermietete Wohnung, Kaufdatum ist 2013, damaliger Kaufpreis etwa 350.000€
Immobilie 2 ist ein unbebautes Baugrundstück, Kaufdatum 2016, damaliger Kaufpreis etwa 280.000€.

Der Wert der beiden Objekte ist in der Zwischenzeit vermutlich gestiegen, voraussichtlich auf 400.000€ für die Wohnung und ca. 300.000€ für das Grundstück.

Mein ExPartnerin würde das Grundstück bekommen, ich würde die Wohnung bekommen. Der Wertunterschied dient zum Ausgleich weiterer Forderungen meinerseits an meine ExPartnerin.

Uns ist bewusst, dass wir für diesen Tausch erneut zum Notar müssen und dass wir Grunderwerbssteuer bezahlen müssen.

Die Frage die wir nun haben ist aber, ob auf Grund des Tausches auch weitere Kosten, wie z.B. Spekulationssteuer für uns beide (oder einen von uns) anfällt (da beide Objekte noch innerhalb der Haltefrist liegen) bzw. wie/ob wir das vermeiden können, wenn wir zum Beispiel den damaligen Wert der Objekte für den Tausch ansetzen.


Guten Abend und vielen Dank für Ihre Frage bei yourxpert, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

Grundsätzlich handelt es sich bei dem „Tauschgeschäft „ um jeweils eine entgeltliche Veräußerung von jeweils 50% der Grundstückshälften. Damit wären die Besteuerungsvoraussetzungen des Paragraphen 23 EStG erfüllt. Die jeweiligen Veräußerungsgewinne wären damit steuerpflichtig. 

Für die Wohnung wäre dem Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten) auch die bis dann geltend gemachte Abschreibung anteilig hinzuzurechnen.

Die einzige Möglichkeit eine Besteuerung zu vermeiden wäre in der Tat die Kaufpreise so niedrig wie möglich anzusetzen. Der BFH hat in seinerRechtsprechung bei Veräußerungen unter nahen Verwandten eine Unterschreitung von 20-25% vom Marktwert  für steuerlich akzeptabel gehalten. Daher sollte es bei Ihnen grundsätzlich auch kein Problem geben, wenn Sie sich an den ursprünglichen Anschaffungskosten orientieren. Vorteil wäre auch, dass die Grunderwerbsteuer etwas abgemildert wird. 

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen.

Mit freundlichen Grüßen 

Knut Christiansen | Steuerberater 

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