Spekulationsfrist Immobilien
Beantwortet von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens in unter 1 Stunde
Fragestellung
gegen Ende 2012 habe ich eine Immobilie vor Ablauf der 10 Jahres Spekulationsfrist verkauft. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass zu Ende März 2013 der Übergang von Nutzen und Lasten nach Räumung der Wohnung durch den Mieter und nach Eingang des Kaufpreises auf den Käufer übergeht. Tatsächlich stand der gesamte Kaufvertrag auf der Kippe, da der Vormieter trotz im Jahre 2012 unter Zeugen gegebener Zusage die Wohnung erst nach Zahlung einer Abstandssumme räumen wollte.
Das Finanzamt argumentiert, dass das Datum des Kaufvertrages allein gültig für die steuerliche Anrechenbarkeit des entstandenen Veräußerungsgewinnes und dies ist das Jahr 2012. Meine Argumentation ist, dass ein Gewinn nur dann auftritt, wenn ein Geschäft finanziell gelaufen ist und das dies eben im Jahre 2013 stattfand.
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Antwort von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens
Hallo und vielen Dank für Ihre Anfrage!
Was genau zählt als Kauf- und Verkaufsdatum? Das Datum des Kaufvertrags? Das Datum der Zahlung? Oder die Eintragung im Grundbuch? Und wird die Spekulationsfrist auf den Tag genau ermittelt, oder zählen hier nur Monate oder gar Kalenderjahre?
Es zählt immer das Datum des Kaufvertrags - sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf. Die Spekulationsfrist beginnt am Tag nach dem Abschluss des Kaufvertrags und endet auf den Tag genau 10 Jahre danach (gleiches Datum, andere Jahreszahl).
Damit sind die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie als "privates Veräußerungsgeschäft " steuerpflichtig (Paragraf 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Für Sie wird der persönliche Einkommensteuersatz (maximal 42%) fällig.
Unerheblich ist, dass zwischen Zahlungs des Kaufpreises und Erhalt des Verkaufspreises tatsächlich volle 10 Jahre verstrichen sind. Ebenfalls unerheblich ist die Frage, wann jeweils beim Kauf und beim Verkauf der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wurde. Es zählt allein das Datum der beiden Kaufverträge.
Entsprechend hat das Finanzamt leider mit der Argumentation recht.
Herzliche Grüße
Ralph Arens
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