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Sonderumlage für eine vermietete Eigentumswohnung

| Preis: 44 € | Immobilienbesteuerung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Sehr geehrter Herr Thomas,

ich habe eine Frage zum steuerlichen Absetzen einer Sonderumlage für eine vermietete Eigentumswohnung und hoffe, dass Sie mir hier weiterhelfen können.

Hintergrund
- Ich bin Angestellter und erstelle derzeit meine Einkommenssteuererklärung für 2017
- Ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung für die ich in 2018 eine Sonderumlage in Höhe von 4.240,28 EUR zahlen musste.
- Über die Sonderumlage sollen in 2019 Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (Balkonsanierung) durchgeführt werden.
- Die Arbeiten haben Stand heute noch nicht begonnen.

Fragen
- Wann kann ich die Sonderumlage steuerlich geltend machen? Meine Vermutung: In der Steuererklärung für das Jahr in der die Kosten für die Balkonarbeiten in der Hausgeldabrechnung auftauchen (d.h. voraussichtlich in Steuererklärung für 2020 basierend auf Hausgeldabrechnung für 2019)
- Was muss ich in meinem Steuererklärungsformular wo eintragen? Meine Vermutung: In Anlage V, Zeile 46 entsprechende Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage laut Hausgeldabrechnung (umgerechnet auf meine Miteigentumsanteile)
- An meine Steuererklärung hänge ich zur Erläuterung immer auch eine „Hausabrechnung“ für meine Eigentumswohnung an (s. angehängte Datei). Ich frage mich, wann und wie ich hier die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für die Sonderumlage ausweise. Meine Vermutung: Im Jahr in dem die Sonderumlage in der Hausgeldabrechnung auftaucht (d.h. in Steuererklärung für 2019 basierend auf Hausgeldabrechnung für 2018). Die Sonderumlage wird dann Werbungskosten-neutral wie in der Datei im Anhang als Werbungskosten sowie als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ausgewiesen (s. Anhang, relevante Felder in Tab „Hausabrechnung“ blau markiert).

Mit bestem Dank für Ihre Antwort im Voraus und freundlichen Grüßen

A. S.


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

In der Steuererklärung sind die Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehbar. Gegebenenfalls ist abzugrenzen, ob Herstellungskosten vorliegen (z.B. Flächenerwiterung), wenn jedoch bereits vorher Balkone vorhanden waren, handelt es sich in der Regel um eine Erhaltungsmaßnahme.

Somit ist aufzuteilen, welcher Teil der Sonderumlage im betreffenden Jahr verbraucht wurde und welcher Teil der Rücklage zugeführt wurde. Entnahmen aus din der vergangenheit gebildeten Rücklagen erhöhen ebenfalls den Erhaltungsaufwand. Dies sollte aus der WEG-Abrechnung ersichtlich sein. Gemäß angehängtem Dokument wurden in dem Jahr jedoch nur Zuführungen geleistet und keine Entnahmen getätigt, somit beträgt der Erhaltungsaufwand lediglich 85,80 € für die kleineren Instandhaltungen.

Dies ist in dem Jahr zu erklären, in dem die entsprechenden Zahlugen der WEG geleistet worden sind. Somit wären die Werte für die Steuererklärung 2019 auf der Grundlage der WEG-Abrechnung für 2019 zu ermitteln, auch wenn diese Abrechnung erst Ende 2020 vorliegt. Gegebenenfalls müssen Sie Fristverlängerung für die Abgabe Ihrer Steuererklärung beantragen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kunde
24.03.2019 14:25 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,

vielen Dank für Ihre Nachricht und die Erläuterungen.

Ok, da dann werde ich die Erhaltungsaufwendungen für die Balkonsanierung in der Steuererklärung für 2019 ausweisen. Ist zum Nachweis zwingend die WEG-Abrechnung für 2019 erforderlich und ist ggf. auch ein anderer Nachweis möglich, z.B. eine schriftliche Aufstellung der angefallenen Kosten durch die WEG-Verwaltung?

Was die Sonderumlage für die Balkonsanierung in 2018 und deren Zuführung zur Instandhaltungsrücklage angeht: Diese muss dann in der Steuererklärung für 2018 ausgewiesen werden, richtig? Und ist als Nachweis hierfür die WEG-Abrechnung für 2018 erforderlich? Oder reicht hier die schriftliche Forderung der WEG-Verwaltung sowie mein Überweisungsnachweis?

Mit bestem Dank und freundlichen Grüßen

A. S.
Bernd Thomas
24.03.2019 14:32 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

die WEG-Abrechnung ist nicht zwingend erforderlich, wenn Sie die Kosten anders nachweisen bzw. glaubhaft machen können. Somit sollte die Anforderung drch die WEG-Verwaltung plus Überweisungsnachweis ausreichend sein. Sie können erst einmal die Ansätze in der Steuererklärung ansetzen, ein belegmäßiger Nachweis kann auch später erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

Kunde
24.03.2019 15:13 Uhr
Sehr geehrter Herr Thomas,

vielen Dank für Klärung!

Was die Sonderumlage für die Balkonsanierung in 2018 und deren Zuführung zur Instandhaltungsrücklage angeht: Diese muss dann in der Steuererklärung für 2018 ausgewiesen werden, richtig?

Mit freundlichen Grüßen

A. S.
Bernd Thomas
24.03.2019 15:18 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

die Zuführung zur Rücklage ist nicht zu erfassen, lediglich der Verbrauch bzw. die Entnahme aus der Rücklage. Die Rücklage ist quasi wie ein Sparbuch zu betrachten, Werbungskosten werden es erst dann, wenn aus der Rücklage etwas bezahlt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater