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Schenkung Baugrundstück an erwachsene Kinder (steuerlicher Aspekt)

| Preis: 51 € | Schenkungssteuer
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Vater will ein Baugrundstück an meine Schwester und mich schenken. Der Wert des Grundstücks anhand des aktuellen Bodenrichtwerts ist ca. 1.100.000 € (Bodenrichtwert wird meines Wissen angesetzt). Das Grundstück ist in Bayern und mein Vater hat es von seiner Mutter geerbt (vor mehr als 15 Jahren).

Aus verschiedenen Gründen (Teilbarkeit kompliziert) ist der Plan das Grundstück meiner Schwester und mir noch dieses Jahr gemeinsam zu schenken. Meine Schwester und ich wollen das Grundstück im Nachgang veräußern.

Aus eigener Recherche und Gesprächen mit yourxpert Kollegen scheint klar, dass auf jeden Fall die Schenkungssteuer anfällt:
- Freibetrag 400.000 € pro Kind
- 11 % von von 150.000 € (Betrag über 400.000 €)
Steuer pro Kind: 16.500 €

Ist das soweit Ihrer Meinung nach richtig? Fallen weitere Steuern an, wenn meine Schwester und ich das Grundstück nächstes Jahr gemeinsam veräußern? Sowohl meine Schwester als auch ich haben bisher noch keine Grundstücke gekauft oder verkauft.

Die yourxpert Kollegen waren sich in den Telefongesprächen bei diesem Szenario recht sicher.

Ich habe noch einen weiteren Aspekt, bei dem ich bisher noch keine zufriedenstellende Antwort bekommen habe. Was passiert, wenn meine Schwester und ich das Grundstück gemeinsam geschenkt bekommen haben (Schenkungssteuer bezahlt), wir das Grundstück doch nächstes Jahr teilen und im Nachgang einer/beide einzeln verkaufen würden?

Ein yourxpert Kollege hatte einmal etwas in den Raum geworfen, dass eine Teilung als "Vorbereitung gewerblicher Handlungen" gesehen werden könnte (nicht genau in diesem Szenario, aber unter gewissen Umständen falls mein Vater das Grundstück teilen würde). Ist das in dem im vorigen Absatz beschriebenen Szenario möglich und falls ja was würde das steuerlich konkret bedeuten?


Guten Tag und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!

Ihre Fragen möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten.

Grundsätzlich ist es zunächst einmal korrekt, dass bei einem Verkehrswert von 1.100.000 EUR jedes Kind 550.000 EUR geschenkt bekommt. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 EUR, der alle 10 Jahre neu gewährt wird, kommt es zu einem steuerpflichtigen Erwerb von 150.000 EUR. Der Steuersatz beträgt nach § 19 ErbStG 11%, so dass pro Kind 16.500 EUR Schenkungssteuer zu entrichten wären.

Ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG liegt bei anschließender Veräußerung nicht vor, da durch den unentgeltlichen Übergang die Anschaffungsdaten des Rechtsvorgängers anzusetzen sind. Da diese Anschaffung weit mehr 10 Jahre in der Vergangenheit liegt, kommt es nicht zu einem steuerpflichtigen Vorgang. Somit wird es hier zu keiner weiteren Steuer führen. Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls bei einer Schenkung nicht an (im Übrigen auch nicht bei Übertragung in gerader Verwandschaftslinie).

Aus meiner Sicht liegt bei Teilung des Grundstücks keine gewerbliche Handlung vor, weil es sich ja hier um eine Eigentumsaufteilung handelt. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird dann vorliegen, wenn ein An-  und Verkauf von Grundstücken über mehrere Jahre erfolgt. Weiterhin muss nach der Verwaltungsanweisung "der Eigentümer wie ein Grundstückshändler beginnt, seinen Grundbesitz ganz oder teilweise durch Baureifmachung in Baugelände umzugestalten und zu diesem Zweck diesen Grundbesitz nach einem bestimmten Bebauungsplan in einzelne Parzellen aufteilt und diese dann an Interessenten veräußert." Hier muss dann aber der Gesamtzusammenhang aller Aktivitäten gewürdigt werden. Aufgrund Ihrer Angaben sehe ich aber hier keine Aktiviäten wie bei einem Grundstückshändler. Von daher würde ich auch keinen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. 

Sollte wider Erwarten ein gewerblicher Grundstückshandel unterstellt werden, so hätte das zur Folge, dass der Gewinn aus der Veräußerung den gewerblichen Einkünften zuzuordnen ist. In dem Fall würde also doch eine Besteuerung erfolgen. 

Wenn Sie hier eine 100%ige verlässliche Auskunft benötigen, könnten Sie beim Finanzamt eine verbindliche Auskunft beantragen. Hierbei muss der noch zu verwirklichende Sachverhalt geschildert werden. Das Finanzamt gibt dann aufgrund der Angaben eine verbindliche Auskunft ab. Diese Auskunft ist aber kostenpflichtig und sollte ggfs. mit Unterstützung eines Steuerberaters gestellt werden. 

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne noch kostenfreie Rückfragen. 

Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern eine steuerliche Ersteinschätzung darstellt. Fehlende oder unvollständige Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern. 

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
27.11.2020 16:33 Uhr
Guten Tag Herr Christiansen,
erstmal danke für die schnelle und ausführliche Einschätzung.

Also verstehe ich es richtig, dass bei dem Szenario mit der Schenkung des Grundstücks gemeinsam an meine Schwester und mich und im Nachgang gemeinsamer Verkauf des Grundstücks durch meine Schwester und mich außer der Schenkungssteuer keine weiteren Steuern anfallen (auch wenn der Verkaufswert höher als der Verkehrswert liegen sollte)? Was wäre wenn der Verkehrswert bei einem Verkauf nicht erzielt wird, sinkt dann auch die Schenkungssteuer?

Die anschließende Teilung ist nicht der Plan von uns, ich wollte nur das Szenario für den unwahrscheinlichen Fall durchspielen. Nehmen wir an das Grundstück wird nach der gemeinsamen Schenkung genau hälftig geteilt: Ist mit dem Gewinn aus der Veräußerung dann der Betrag gemeint, der über dem hälftigen Verkehrswert liegt (Betrag über 550.000 Euro) oder der gesamte Betrag für den das Grundstück verkauft wird?

Mir ist natürlich bewusst, dass vor so einer Teilung am besten ein Steuerberater vor Ort konsultiert werden sollte bzw. lässt sich wie von Ihnen vorgeschlagen vom Finanzamt die verbindliche Auskunft geben.

Auf was ist aus Ihrer Sicht bei der Überschreibung durch den Notar zu achten (was wäre aus Sicht meiner Schwester und mich nachteilig; Klauseln, etc.)? Setzt der Notar den Vertrag dann auf oder muss der Vertrag durch jemand anderen aufgesetzt werden? Noch zum Hintergrund mein Vater ist in zweiter Ehe (mit Kind) verheiratet. Er besitzt noch zwei Häuser und kleinere ländliche Grundstücke (keine Baugrundstücke), ein Haus selbst gebaut der Rest geerbt. Meine Schwester und ich sind aus erster Ehe.

Ich hoffe das waren jetzt nicht zu umfangreiche Rückfragen.
Knut Christiansen
27.11.2020 17:05 Uhr
Hallo!

Grundsätzlich ist mit keinen weiteren Steuern zu rechnen, wenn Sie veräußern. Allerdings wird das Finanzamt bei einem höheren Verkaufspreis ggfs. schon prüfen, ob der im Rahmen der Schenkungssteuer angesetzte Verkehrswert nicht zu niedrig war. Zumindest kann dieses zum Problem werden, wenn der Schenkungssteuerbescheid unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergeht. Sollten Sie nicht den Verkehrswert erzielen, so können Sie hier dann ebenfalls probieren, eine Minderung der Schenkungssteuer zu erreichen. Allerdings müsste der Verkauf dann zeitnah zur Übertragung erfolgen, damit der niedrigere Verkehrswert nachgewiesen werden kann.

Ein etwaiger Veräußerungsgewinn für das halbe Grundstück ermittelt sich in dem Fall aus dem anteiligen Veräußerungspreis abzgl. der URSPRÜNGLICHEN Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers. Der Verkehrswert, der im Rahmen der Schenkungssteuer angesetzt wird, führt aufgrund der Schenkung nicht zu einem eigenen Anschaffungsvorgang. Das heißt also: haben die anteiligen Anschaffungskosten vor etlichen Jahren z.B. nur 200.000 EUR betragen, so wäre der Gewinn mit 350.000 EUR anzusetzen.

Grundsätzlich setzt der Notar den Schenkungsvertrag auf. Besondere Klauseln sind meines Erachtens nicht notwendig. Es muss natürlich herausgestellt werden, dass die Übertragung unentgeltlich erfolgt. Aber das wird der Notar schon vernünftig formulieren. Hier sollte der Notar auch erbrechtliche Beratung anbieten, insbesondere was diese Übertragung auf mögliche Erbansprüche aus der "zweiten Ehe" bedeutet (Pflichtteilsansprüche).

Viele Grüße!

yourXpert:
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