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Renovierungskosten von Immobilie nach Schenkung

| Preis: 70 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Herr Christiansen

• Hintergrund:
Die Immobilie gehört seit über 10 Jahren meiner Mutter, ist schuldenfrei und steht seit meine Oma dort nicht mehr wohnt (halbes Jahr) leer. Vermietet war das Haus seit über 10 Jahren nicht mehr. Das Haus (BJ 1960er) besteht aus 3 Wohnungen, die nicht mehr zeitgemäße Böden, Bäder, Türen, Elektrik, etc. haben.
Meine Mutter will das Haus zu je 50% auf meinen Schwester und mich überschreiben, also eine Schenkung vornehmen. Nun würden meine Schwester und ich das Haus umfassend renovieren und sanieren lassen (neue Böden, neue Bäder, Elektrik erneuern, Streichen). Die Kostenvoranschläge hierfür belaufen sich auf ca. 200.000€. Dabei soll nur nach normalen Wohnstandards in einfacher Ausstattung renoviert werden, so dass die Wohnung wieder auf dem aktuellen Stand ist (-> keine Fußbodenheizung, goldene Wasserhähne, etc. oder Erhöhung des Wohnstandards).
• Bisherige Recherche:
Es gibt die sog. 15% Regel, d.h. man unterscheidet ob Renovierungskosten bei Hauskauf mit Absicht zur Vermietung höher als 15% des Wohnungspreises (ohne Grundstück) sind oder eben niedriger. Falls die Renovierungskosten niedriger als 15% sind, kann man diese in vollem Umfang, gesplittet bis zu 5 Jahre, als Werbungskosten absetzen. Sind die Renovierungskosten größer als 15% des Wohnungspreises zählen diese zu den Anschaffungskosten und dürfen nur noch mit 2% über 50 Jahre angesetzt werden.
Dies gilt laut Internetrecherche nicht für Wohnungen/Häuser, die vererbt wurden, so lange das Objekt schuldenfrei ist und niemand für Erbschaft bzw. Schenkung der Immobilie jemanden auszahlen muss, d.h. so lange keine Kosten für das Objekt entstehen. In diesem Fall sind - laut eigener Recherche - Renovierungsarbeiten in vollem Umfang als Werbungskosten (wieder verteilt bis auf 5 Jahre) von der Steuer absetzbar.
• Frage(n):
- Können Sie dies bestätigen oder ggf. korrigieren?
- Lassen sich ca. 100.000€ Renovierungskosten pro Person für eine Kernsanierung – im Falle einer Schenkung der Immobilie wie oben beschrieben – steuerlich sofort oder gesplittet (auf bis zu x(?) Jahre) als Werbungskosten absetzen?
- Können Sie auf Paragraphen, Gesetze oder Urteile verweisen, die dies bestätigen?

• Zusätzliche Frage zum Parkplatz:
Darüber hinaus planen wir statt eines Vorgartens 3 Parkplätze zu errichten (Betonpflaster auf Kiesfundament). Laut Afa Tabelle sind diese Parkplätze als „Parkplatz mit Packlage (Beton, Verbundsteinpflaster)“ über 19 Jahre lang abzusetzen.
Können Sie bitte auch dies bestätigen oder ggf. richtig stellen?


Guten Morgen und vielen Dank für die Beauftragung bei yourXpert!

Ihre Fragen beantworte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung. Bei der Beantwortung bin ich davon ausgegangen, dass, wie von Ihnen geschildert, keine Hebung des Standards der Immobilie erfolgt. Insofern liegen vom Grundsatz abziehbare Erhaltungaufwendungen vor. Bzgl. der Behandlung als Herstellungskosten vgl. Sie bitte auch das BMF-Schreiben dazu: https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/88567/

Wird eine Immobilie unentgeltlich übertragen, so liegt kein Anschaffungsvorgang des Übernehmers vor. Der Übernehmer übernimmt als den Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers und führt dessen Abschreibungen fort, sofern die Immobilie noch nicht abgeschrieben ist (§ 11d EStDV). 

Da kein eigener Anschaffungsvorgang vorliegt, greift hier auch nicht § 6 Abs.1 Nr. 1a EStG. Danach wären ja, wie von Ihnen bereits recherchiert, Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren von über 15% bezogen auf die Gebäudesubstanz anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese könnten daher nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden, sondern müssten über die Nutzungsdauer des Gebäudes langfristig (50 Jahre) abgeschrieben werden. Da bei Ihnen der Anschaffungszeitpunkt weit mehr als 3 Jahre zurück liegt, greift diese Regel aber nicht. 

Daher sind die Erhaltungsauwendungen grundsätzlich sofort abzugsfähig. Sie können diese Kosten nach § 82b EStDV statt in einem Jahre auch gleichmäßig auf 2-5 Jahre verteilen. Das macht insbesondere dann Sinn, wenn die Kosten so hoch sind, dass sich diese nicht mehr steuermindernd auswirken, wenn man diese in einem Jahr komplett geltend macht (weil die Einkommensteuer z.B. mit der Hälfte der Kosten schon 0 Euro betragen würde).

Zum Parkplatz:
Es ist korrekt: nach amtlicher Abschreibungstabelle werden die Herstellungskosten für einen Parkplatz mit Packlage über eine Nutzungsdauer von 19 Jahren abgeschrieben. Im Jahr der Fertigstellung ist darauf zu achten, dass die Abschreibung dann zeitanteilig erfolgt (Bsp.: Fertigstellung im Mai: Abschreibung von 1/19 x 8/12).

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne mit Ihren Rückfragen.

Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern eine erste steuerliche Einschätzung darstellt. 

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater
 

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