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Renovierung Vermitetes Haus

| Preis: 150 € | Steuererklärung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen in unter 2 Stunden

Hallo habe von meiner Mutter ein Haus auf erbaurecht geerbt. Meinen Bruder habe ich mit 54000 Euro ausbezahlt. Berechnung Hauswert lt Immobilienmakler 120000,00 Euro abzüglich Entrümpelung 108000,00 Euro
Das Finanzamt hat die 15% Regelung auf die 54000 Euro angesetzt somit die Renovierungskosten um 50% gekürzt. Ich habe ja di 2. Hälfte geerbt also sollte ja der hauswert angesetzt werden. Hauskaufpreis vom erblasser also meiner Mutter war auch über 200000,00 DM
Das Haus ist komplett vermietet
Mit freundlichen Grüßen
Peter Joksch


Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert. Ich möchte diese gerne wie folgt beantworten.

Grundsätzlich verstehe ich Ihre Frage so, dass Sie in Erfahrung bringen wollen, ob die Vorgehensweise des Finanzamtes rechtmäßig ist. 

Aufgrund des Erbes sind Sie zunächst zu 50% Eigentümer der Immobilie geworden. Die andere Hälfte hat zunächst Ihr Bruder geerbt. Diesen haben Sie dann ausgezahlt, so dass Ihnen die Immobilie nun zu 100% gehört. In Höhe der Erbquote haben Sie den Anschaffungszeitpunkt sowie die Anschaffungskosten Ihrer Mutter übernommen ("Fußstapfentheorie"). Hier ist also die 3-Jahresfrist des § 6 Abs. 1Nr. 1a bzgl. der 15%-Grenze für Investitionen in die Immobilie nicht zu berücksichtigen. In Höhe dieses AUfwandes liegen also vom Grundsatz her Erhaltungsaufwendungen vor, die voll als Werbungskosten abzugsfähig sind.

In Höhe der Zahlung im Rahmen der Erbauseinandersetzung an Ihren Bruder liegen allerdings eigene Anschaffungskosten vor. Sie haben also die Hälfte der Immobilie käuflich erworben. Hier greift dann die Regel des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, wonach Aufwendungen für Instandsetzungen innerhalb einer Frist von drei Jahren bezogen auf die Gebäudesubstanz zu Anschaffungskosten führen. Diese Kosten sind somit keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern sind über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben (in der Regel 2% p.a.).

Sie sollten also nunmehr prüfen, ob Ihre Gesamtkosten (Instandhaltungen) mehr als 15% (zzgl. Umsatzsteuer) von 108.000 EUR überstiegen haben.

Beispiel:  Ihre Instandhaltungskosten haben innerhalb von drei Jahren seit "Erwerb" 20.000 EUR betragen. Netto (d.h. ohne Umsatzsteuer) wären dieses ca. 16.806 Euro.50% der Kosten entfallen auf die eigenen Anschaffungskosten von 54.000 Euro und würden 8.403 Euro betragen. Das wiederum wären 15,556% bezogen auf 54.000 EUR. Damit wären es insgesamt Anschaffungskosten und keine Werbungskosten.

Wenn die Kosten netto weniger als 8.100 Euro betragen (50%!), dann wären die Kosten als Werbungskosten abziehbar. Legen Sie in diesem Fall bitte innerhalb von 1 Monat nach Erhalt des Steuerbescheides Einspruch ein und bitten um Überprüfung und Korrektur.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Gerne stehe ich für ergänzende Fragen zur Verfügung. Stellen Sie diese bitte über die Kommentarfunktion ein.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

 

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Bewertung des Kunden

Kometent; super schnell; sher hilfsbereit

Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
01.04.2019 09:30 Uhr
Hallo
vielen Dank, hat mir sehr geholfen. Wenn ich die Entrümpelungskosten von € 3627,00 als Haushaltsnahe Dienstleistung betrachte komme ich auf Netto € 6587,09
Oder müssen die Entrümpelungskosten zu den Instandhaltungskosten gezählt werden?
Mein Steuerberater liegt leider im Krankenhaus und ich kann ihn nicht erreichen.
Daher hab ich die Begründung mit Ihrer Hilfe selbst geschrieben. Was würde es kosten wenn Sie da drücber schauen würden
danke Peter Joksch
Knut Christiansen
01.04.2019 09:35 Uhr
Guten Morgen,

für mein Verständnis sind Entrümpelungskosten keine Instandhaltungsaufwendungen, sondern Entsorgungskosten für Abraum/Abfall. Sie sollten daher beantragen, die 15%-Grenze vom Finanzamt überprüfen zu lassen.

Schicken Sie mir Ihr Schreiben gerne zu, dann schaue ich es mir kostenfrei an.Sie können das Dokument hier hochladen (Datei hochladen).

Schöne Grüße!

Knut Christiansen
Knut Christiansen
01.04.2019 09:57 Uhr
Ich finde Ihr Schreiben soweit nachvollziehbar und für das Finanzamt verständlich. Bitte ergänzen Sie noch, dass die Entrümpelungskosten kein Erhaltungsaufwand sind.

Sie haben nur am Anfang 2x "Sehr geehrte Damen und Herren" geschrieben.

Schöne Grüße!