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Renovierung/Modernisierung einer vermieteten DHH nach Kauf - Werbungskosten

| Preis: 33 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas

Guten Tag Herr Thomas,

hier die Ausgangslage:

Kauf einer DHH (BJ 1959) im Sep.2019 für 195.000,- Euro durch Eheleute (Eintragung jeweils mit 50%). Nun werden in 2020 umfangreiche Renovierungsmaßnahmen erfolgen. Dacherneuerung 28.000 € + Bad 10.000 € + Außenanstrich 3.000 € jeweils inkl. ges. MwSt.

Zielsetzungen: 1) Die Maßnahmen sollen als Werbungskosten in 2020 geltend gemacht werden können und nicht in die lineare Afa eingerechnet werden. 2) Hierfür soll ein Bankdarlehen aufgenommen werden um die Schuldzinsen geltend zu machen

Fragestellung:

Zu 1) Hierzu habe ich folgende Quelle recherchiert https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/anschaffungsnahe-herstellungskosten-bei-gebaeuden_170_275760.html sowie sowie BFH Urteil von 2018 https://www.haufe.de/finance/jahresabschluss-bilanzierung/bfh-kommentierung-anschaffungsnahe-herstellungskosten_188_458990.html. Ist die Grundlage valide und zutreffen? Oder greift eine andere Regelung?

Zu 2) Beauftragung des Daches soll schnellstmöglich erfolgen. Erste Zahlungen sind bei Auftragsunterschrift fällig. Ausführungszeitpunkt Mitte Oktober 2020 nach Plan. Die Darlehensverträge werden allerdings nicht vor Ende Oktober 2020 vorliegen. Grundschuldeintragung muss noch erfolgen. Mit der Darlehensauszahlung rechne ich erst im Dezember. Was gilt es zu beachten damit die Schuldzinsen anerkannt werden? Das fälligen Zahlungen kann ich vorab entweder mit Barmitteln begleichen oder einen kurzfristigen Verbraucherkredit aufnehmen und diesen dann mit dem Darlehen in einer Summe ablösen.

Sollten weitere Information zur Ausgangslage notwendig sein, so lassen Sie es mich gerne wissen.

Beste Grüße

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.

Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten greift zwingend (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Zu beachten ist, dass hierbei jeweils von den Kosten ohne enthaltene Umsatzsteuer auszugehen ist. Somit dürfte bei überschlägiger Ermittlung die 15%-Grenze überschritten werden und ein sofortiger Werbungskostenabzug ausscheiden. Die Überschreitung gilt als rückwirkendes Ereignis, dies könnte auch nachträglich zu einer Änderung bereits bestandskräftiger Bescheide führen, falls erst beispielsweise im dritten Jahr die 15%-Grenze erreicht wird, mit entsprechender Verzinsung.

Die Darlehenszinsen sind jedoch unanhängig davon als Werbungskosten anzuerkennen, wenn die Darlehensmittel für diesen Zweck verwendet werden. Die Verwendung ist entsprechend glaubhaft zu machen, dies dürfte bei Aufnahme eines Verbraucherkredits mit anschließender Umschuldung leichter möglich sein. Somit würde ich Ihnen diese Variante empfehlen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater

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Qualifiziert und fundierte Antwort. Ich bin begeistert. Zuvorkommend und höflich. Auch bei einer Rückfrage zur Ausführung ohne erneutes "das kostet extra" ausführlich geantwortet. Diese Beratung kann man wärmstens weiterempfehlen und wir werden bei weiteren Fragen im Bereich V+V wieder auf Herrn Thomas zukommen. verifiziert

Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kund*in
Danke für die gesetzliche Grundlage und Ihre Rückmeldung. Soweit alles gut nachvollziehbar und verständlich.

Zwei offene ? noch zu der 15% Grenze und die Summe der ersten drei Jahre.

1) Wann endet die drei Jahresfrist in unserem Fall wenn Beurkundung im Sep.2019 war?
2) Was zählt alles in die Summe der 15% innerhalb der drei Jahre mit rein? Anhand konkretem Beispiel: Beitrag Gebäudeversicherung und Materialkosten (wenn man beispielsweise die DHH selbst streichen würde)

09.09.2020 11:26 Uhr
Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie die verspätete Rückmeldung, ich hatte die Rückfrage leider übersehen.

1) Die Frist ist taggenau ab der Anschaffung zu berechnen. Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertrags (Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 EStG Rz. 312p., Stand: 20.08.2020), allerdings gibt es auch anderslautende AUffassungen(OFD Kiel v. 28.3.1990, S 2196/2211 A – St 115, DStR 1990, 424: mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, das wäre Übergang von Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten). Im Zweifel lieber etwas warten.

2) Materialkosten (Baumarktquittungen etc.) sind mit einzubeziehen, natürlich ebenfalls ohne enthaltene Umsatzsteuer. Das einfache Weglassen von Erhaltungsaufwendungen bei der Steuererklärung ist (abgesehen davon, dass es möglicherweise niemandem auffallen würde) ist keine zulässige Möglichkeit, auch nicht als Werbungskosten erklärte Aufwendungen zählen für die Grenze mit. Gebäudeversicherung ist kein Erhaltungsaufwand und auch sonst in aller Regel kein Bestandteil der Herstellungskosten, es sei denn, es ist eine spezielle Versicherung für die Bauphase.

Zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen gehören insbesondere Aufwendungen für regelmäßige Arbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesungen, diese sind nicht mit einzubeziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Thomas
Steuerberater
16.09.2020 17:06 Uhr
Kund*in
Hallo Herr Thomas, im Zuge meiner Steuererklärung kommt noch eine Frage zu diesem Fall auf. Das Finanzamt hat den Kaufpreis der 196.667€ auf Grund und Boden mit 81.774 € und Gebäude 114.893€ aufgeteilt.

Woran bemisst sich die 15 % Grenze? Auf den Kaufpreis oder lediglich den Gebäudeanteil?

Beste Grüße
13.02.2021 11:56 Uhr

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