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Renovierung einer Fremdvermieten Immobilie - Erhaltungsaufwand und/oder Herstell

| Preis: 49 € | Vermietung / Verpachtung
Beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Sehr geehrter Herr Christiansen,
die Mieterin unserer fremdgenutzten Immobilie in Hamburg ist kürzlich nach 58 Jahren in der Wohnung verstorben. Nun steht eine umfassende Renovierung an. Es wird ein neues Bad eingebaut, die Wohnung bekommt neue Bodenbeläge, die Wände werden aufgearbeitet, die Elektroinstallation erneuert. Die Fenster werden lediglich von innen gestrichen und die Heizkörper werden ausgetauscht, die Heizungsanlage selber ist von den Renovierungsarbeiten nicht betroffen. Außerdem wird die Küche in ein größeres Zimmer verlegt und die ehemalige Küche zu einem 1/2 Zimmer umgestaltet.
Gerne würde ich die Kosten von ca. 50.000 Euro als Erhaltungsaufwand absetzen. Ist das möglich ? Ist es zu Teilen möglich? Macht es Sinn, die Rechnungsstellung so zu ändern, dass wir z.B. den Austausch der Heizkörper "privat" bezahlen, ebenso das Streichen der Fenster, damit diese beiden Positionen nicht als 2 weitere Kerngewerke (Fenster, Heizung) gewertet werden Kann?
Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sibylle S.


Guten Tag Frau S.,

gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung.

Ob die entstandenen Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig ist oder aber nur über die Abschreibung geltend gemacht werden kann, hängt davon ab, ob die Aufwendungen als Herstellungsaufwand zu behandeln sind. Herstellungskosten eines Gebäudes sind nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes sowie Aufwendungen, die für die Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen. Im BMF-Schreiben der Finanzverwaltung ist dazu folgendes geregelt:

Eine wesentliche Verbesserung i. S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB liegt nicht bereits dann vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird, d. h. Aufwendungen, die für sich genommen als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen sind, in ungewöhnlicher Höhe zusammengeballt in einem Veranlagungszeitraum oder Wirtschaftsjahr anfallen.

Eine wesentliche Verbesserung i. S. von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und damit Herstellungskosten sind vielmehr erst dann gegeben, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende (Bestandteil-)Erneuerung hinausgehen, den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird. Von einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts ist z. B. auszugehen, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes (Nutzungspotential) von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird.

Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die über eine substanzerhaltende Erneuerung nicht hinausgehen, sind bei dieser Prüfung grundsätzlich außer Betracht zu lassen.

Eine substanzerhaltende (Bestandteil-)Erneuerung liegt vor, wenn ein Gebäude durch die Ersetzung einzelner Bestandteile oder Instandsetzungs- oder Modernisierungs-maßnahmen an dem Gebäude als Ganzem lediglich in ordnungsgemäßem Zustand entsprechend seinem ursprünglichen Zustand erhalten oder dieser in zeitgemäßer Form wiederhergestellt wird. Dem Gebäude wird in diesem Fall nur der zeitgemäße Wohnkomfort wiedergegeben, den es ursprünglich besessen, aber durch den technischen Fortschritt und die Veränderung der Lebensgewohnheiten verloren hat.

Aufgrund Ihrer Angaben ist davon auszugehen, dass bei Ihnen nur eine substanzerhaltende Maßnahme erfolgt, die keine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung der Immobilie zur Folge hat. Vielmehr wird hier nur ein zeitgemäßer Zustand auf mittlerem Niveau wieder hergestellt. Daher sehe ich hier keine Probleme, wenn dass SIe die Kosten als sofortabziehbaren Aufwand im Rahmen der Werbungskosten geltend machen können. Alternativ können Sie den Aufwand auch auf 2-5 Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b EStDV).

Ich würde ggfs. bei der Rechnungsstellung darauf achten, dass hier nicht unbedingt eine Änderung des Grundrisses daraus hervorgeht (Küche). Ein bloßer Austausch von Heizkörpern sowie das Streichen der Fenster stellte keine wesentliche Verbesserung oder eine Hebung des Standards dar. Von daher sehe ich hier keinen Anlass, diese Kosten nicht anzusetzen.

Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.

Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Knut Christiansen
Steuerberater

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