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Poolbau im Garten - Überschreitung der GRZ

| Preis: 55 € | Baurecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Meine Anliegen lautet wie folgt:

Wir planen für unseren Garten aktuell den Bau eines Pools.

Da wir in einer Denkmalschutzzone liegen und ich bei einer solchen Investition nicht riskieren möchte, diesen zurück bauen zu müssen, habe ich die entsprechenden Pläne (Skizzen) an die Denkmalschutzbehörde der Stadtverwaltung Ludwigshafen geschickt und um entsprechende Rückmeldung zur Vereinbarkeit mit dem Denkmalschutzrecht gebeten.

Gestern bekam ich die Rückmeldung, dass dies nun an die Landesdenkmalschutzbehörde zur Entscheidung weitergegeben wurde. Hier muss ich wohl einfach die Entscheidung der Behörde abwarten, auch wenn der Pool von der Straßenfront aus nicht einsehbar ist und es sich aus meiner Sicht nur um eine Formalie handeln kann.

Nun mein konkretes Anliegen:
Der Sachbearbeiter der Denkmalschutzbehörde in Ludwigshafen wies mich in seiner Mail am Ende auf Folgendes hin:
„Hinweis: Bitte achten sie bei ihrem Entwurf und ggf. der späteren Umsetzung darauf, dass die versiegelte Fläche ihres Grundstücks nicht zu hoch (Obergrenze im WA-Gebiet üblicher Weise 0,4) wird. Ein Pool ist eine Vollversieglung in seinen Abmessungen, hinzu kommen ggf. noch Wege etc.“

Ich gehe davon aus, dass der Mitarbeiter der Stadtverwaltung hier die GRZ anspricht.

Unser Grundstück liegt in Ludwigshafen in einem Bebauungsplan. Wenn ich richtig informiert bin, gilt dafür dann die GRZ von 0,4.

Meine Grundstücksgröße: 330,0 qm
- davon Haus 82,8 qm (25%)
- davon Terrasse (Beton) 21,0 qm (6%)
- davon gepflasterte Fläche vor Haus: 21,0 qm (6%)
- davon gepflasterter PKW-Stellplatz: 27,0 qm (8%)
- davon Gartenhaus: 18,0 qm (5%)
- Gesamte Fläche „versiegelt“ 173,3 qm (51,5%)

Der geplante Pool würde eine Fläche von 7 x 4 Meter, also 28 qm (8%), zusätzlich versiegeln (inkl. undurchlässiger Beckenrandplatte).

Ich liege also heute schon mit 51,5% über der GRZ von 0,4. Selbst, wenn ich die gepflasterten Flächen mit dem Faktor 0,5 einbeziehe, bin ich noch bei ca. 44,5%.

Inklusive des Pools würde ich also auf ca. 59,5% kommen.

In diversen Foren habe ich gelesen, dass die GRZ um 50% überschritten werden darf. Trifft dies generell zu? Müsste ich dies entsprechend beantragen?

Für den Bau des Pools selbst müsste ich formell keinen Bauantrag stellen. Muss ich trotzdem die Überschreitung der GRZ formell beantragen oder wird diese erst dann relevant, wenn die Stadtverwaltung mich entsprechend um einen Nachweis bittet?

Für die Beantwortung dieser Fragen wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Freundliche Grüße
J. U.


Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte (es freut mich, dass ich nun mehr Zeit habe, Ihnen diese Anfrage zu beantworten, die Sie schon einmal an mich gestellt hatten):

Zunächst einmal müssen Sie sich den Bebauungsplan von der Baurechtsbehörde im Wege der Akteneinsicht beschaffen, sofern Sie diesen nicht über die Homepage der Stadtverwaltung bekommen, was jedenfalls bei neueren Bebauungsplänen möglich ist. Dann ist die GRZ dort genau anzusehen. 

In der Tat kann eine Überschreitung bis zu 50 % und maximal 0,8 möglich sein, aber das ist in der Tat mit dem Baurechtsamt zu klären. Denn insbesondere kann der Bebauungsplan gewisse Ausnahmen vorsehen, die es zu wissen gilt, also man den Bebauungsplan einsehen müsste. 

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO)
§ 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
“(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.
(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von
1.
Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
2.
Nebenanlagen im Sinne des § 14,
3.
baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden
1.
bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
2.
wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.“

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
04.11.2020 07:26 Uhr
Hallo

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich hätte folgende Rückfrage:

Wie beschrieben, gibt es für unser Grundstück keinen Bebauungsplan.

Insofern gehe ich davon aus, dass die Regelungen aus der BauNVO gelten, die Sie zitieren.

Es bleibt allerdings die Frage, ob ich die Überschreitung aktiv beantragen muss, auch wenn der Bau eines Pools grundsätzlich hier in Ludwigshafen nicht genehmigungsbedürftig ist.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Rückantwort und beste Grüße
J. U.
Daniel Hesterberg
04.11.2020 09:12 Uhr
Sehr geehrter Fragesteller,

wie gesagt, das würde ich auf jeden Fall mit dem Baurechtsamt klären, weil man nur dort den Gesamtüberblick haben wird, insbesondere das vor Ort nachgemessen werden müsste usw.
Das ist der sicherste Weg, den ich Ihnen vorzuschlagen habe.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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