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Pachtvertrag auf einem Industriegelände

| Preis: 88 € | Pachtrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Hallo,
habe die Absicht eine Halle für eine Werkstatt und für ein Lager zu Bauen, der Verpächter hat
mir ein Vertragsentwurf zukommen lassen, diesen würde ich gerne überprüfen.
Für mich ist wichtig dass ich keine großen Einschränkungen habe und auf jeden
Fall die Möglichkeit einer Unterverpachtung habe.
Vielen Dank und freundliche Grüße

Hier der Vertragsentwurf:
Gewerbemietvertrag über ein unbebautes Grundstück
Zwischen
xxxxxxxx Schmidt GbR
xxxxxxxxxxxx Str. 1
xxxxxxxxx en
- Im folgenden Vermieter genannt -
und
xxxxxxx xxxxxx
- Im folgenden Mieter genannt -
wird folgender Gewerbemietvertrag geschlossen:
§1 Mietgegenstand, Vertragszweck und Übergabe
- Vermietet wird eine Teilfläche des sich im Eigentum des Vermieters befindlichen unbebauten Grundstückes, gelegen in xxxxxxx en, xxxxxxxxx Str. 1
- Eingetragen im Grundbuch xxxxxxxt
- Die Teilfläche ist nicht bebaut.
1.1 Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache erfolgt zur Nutzung als ………, eine Bebauung erfolgt unter Einhaltung der anteiligen GFZ und GRZ aus dem Bebauungsplan und unter Einhaltung der entsprechenden behördlichen Auflagen aus
dem Baugenehmigungsverfahren. Eine andere Nutzung (………) ist möglich bedarf aber der Zustimmung des Vermieters.
1.2 Der Mieter wird alle mit seinem Betrieb in Verbindung stehenden erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Konzessionen auf eigene Kosten einholen, soweit diese auf ihn und dessen Unternehmertätigkeit bezogen sind. Der Vermieter wird alle durch ihn erforderlichen Erklärungen abgeben.
1.3 Die Parteien sind sich darüber einig das die geschätzte Gewerbefläche eine Größe von 1700 m² hat.
1.4 Dem Mieter wird ein Torschlüssel ausgehändigt. (Bei Bedarf werden zusätzliche Schlüssel angefertigt)
§2 Rücktrittrecht des Mieters
Der Mieter hat das Recht, von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn ihm – vor erstmaliger Aufnahme seiner Tätigkeit – erforderliche Genehmigungen zur Ausübung seines Gewerbes nicht erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Gründe für die Nichterteilung solcher Genehmigungen bzw. Erlaubnisse in der Person des Mieters liegen.
Sollte die notwendige Finanzierung der Baumaßnahme nicht erfolgreich sein, so kann der Mieter zum Ende des laufenden Quartals den Vertrag kündigen.
§3 Mietzeit
3.1 Das Mietverhältnis beginnt am 15. Mai 2019 und endet am 31. Dezember 2044.
3.2 Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 5 Jahre, wenn nicht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird.
3.3 Für die Rechtzeitigkeit der Option, Kündigung oder Widerspruchs gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kommt es nicht auf die Absendung der Erklärung, sondern auf den Zugang bei der anderen Partei an.
3.4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt eine stillschweigende Vertragsverlängerung gem. § 545 BGB nicht in Betracht.
§4 Mietzins
4.1 Der monatliche Mietzins setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:
Grundstücksmiete monatlich gesamt: € 1530,- (Grundmiete)
Nebenkosten monatlich € 20,- (Anlage / 4.3.)
_________________________________________________
Gesamtmiete monatlich € 1550,-
4.2 Eine Umsatzsteuer wird nicht erhoben, sollte der Mieter dieses wünschen so wird die Umsatzsteuer in Höhe von 19% zzgl. zum Mietzins fällig.
4.3. Die Nebenkosten setzen sich aus Wasser- und Abwasserversorgung, sowie Gebühren und Winterdienst ( Strasse ) zusammen. Eine Abrechnung erfolgt jeweils im Februar des folge Jahres. Zuvielzahlung hat der Vermieter dem Mieter zurückzuerstatten, Zuwenigzahlungen hat der Mieter nachzuentrichten. Übersteigt die Summe eine Höhe von 60,- € so ist die Vorauszahlung anzupassen.
Eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung wird ferner auch dann vorgenommen, wenn öffentliche Lasten und andere Nebenkosten, die bei Abschluss dieses Vertrages noch nicht vorhanden waren, neu geschaffen werden.
4.4 Staffelmietzins
Die Grundmiete nach Abs. 1 erhöht sich mit Wirkung
ab 1.1.2025 auf 1700,- €
ab 1.1.2030 auf 1870,- €
ab 1.1.2035 auf 2040,- €
ab 1.1.2040 auf 2210 €
danach alle 5 Jahre um 200,- pro Monat.
4.5. Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses gemäß Abs. 1 beginnt mit dem 15.Mai 2019. Der Mietzins ist jeweils zahlbar bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus kostenfrei auf das Konto des Vermieters bei der
Postbank Berlin
xxxxx xxxxidt
DE xxxxx 05
xxxxDEFF
Verwendungszweck: Miete Mustermann
zu zahlen. Verspätete Zahlungen berechtigen den Vermieter, Mahngebühren und Verzugszinsen zu erheben.
4.7. Der Mieter verpflichtet sich, Strom, Müllentsorgung für sein Objekt während der Mietzeit selbst beim entsprechenden Versorger auf eigenen Namen und eigene Kosten anzumelden und für die Mietzeit aufrecht zu erhalten, sofern die Aufrechterhaltung der Versorgung zur ordnungsgemäßen Vertragsabwicklung notwendig ist.
Wasser und Abwasser wird über den Vermieter mit den Betriebskosten abgerechnet, es wird dazu ein Wasserzähler installiert.
4.8. Stromanschluss wird dem Mieter zur Verfügung gestellt. Die Kosten für den Leitungsanschluss an sein Objekt trägt der Mieter.
§5 Minderung, Aufrechnung- und Zurückbehaltungsrecht
Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat sowie andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind
Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter wenigstens einen Monat vor Fälligkeit der Mietzinsforderung schriftlich angezeigt hat.
Eine Aufrechnung gegen die Betriebskosten durch den Mieter ist unzulässig.
§6 Mietkaution
Die Mietkaution beträgt 3000,- € und ist zahlbar bis 31.5.2019 auf das o.g. Konto.
Der Vermieter wird die Kaution auf ein extra Konto einzahlen und bei Beendigung des Mietvertrages an den Mieter zurückzahlen.
§7 Obhutspflicht des Mieters
7.1 Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln, sie insbesondere von Ungeziefer und Schädlingen freizuhalten.
7.2 Der Mieter haftet für Schäden die an seinem Objekt verursacht werden.
7.3 Der Mieter ist verpflichtet auf dem Grundstück Stoffe die dazu geeignet sind, das Grundstück dauerhaft zu verunreinigen und/oder zu kontaminieren, Fachgerecht zu lagern (Öle und Schmiermittel usw.), sowie Verunreinigungen durch Fahrzeuge die das Mietobjekt und deren Fahrwege (auch die gemeinsamen Fahrwege) benutzen zu vermeiden. Kosten, die durch die Beseitigung von oben genannten Verunreinigungen entstehen, sowie sämtliche Folgekosten trägt der Mieter. Der Mieter haftet in gleicher Weise für Schäden, die Dritte, die das Mietobjekt mit seiner Zustimmung (ausdrücklich oder stillschweigend) betreten haben, verursachen.
7.4 Dem Mieter ist es untersagt dauerhaft Müll, Schrott oder sonstigen Abfall zu lagern. Der Mieter hat auch dafür zu sorgen, dass Dritte oder Unbefugte keinen Müll u.Ä. auf dem Grundstück abladen.
§8 Bauliche Veränderung und Außenwerbung
8.1 Der Mieter ist berechtigt, auf eigene Kosten Veränderungen an der Mietsache vornehmen zu lassen, wenn dies für die vorgesehene gewerbliche Nutzung nötig und erforderlich ist.
8.2 Des Weiteren ist der Mieter berechtigt, am Zaun Werbeschilder anzubringen. Die für solche Maßnahmen eventuell notwendigen behördlichen Genehmigungen hat der Mieter auf seine Kosten einzuholen; der Vermieter wird ihn dabei im erforderlichen Umfang unterstützen. Die Kosten, die dem Vermieter dafür entstehen, übernimmt der
Mieter. Bei gemeinschaftlicher Werbung werden die Kosten auf alle beteiligten Parteien aufgeteilt.
8.3. Der Mieter hat sämtliche Werbung, die von ihm angebracht wurde, nach Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und den ursprünglichen Zustand – auf eigene Kosten – wiederherzustellen.
§9 Reinigung, Pflege, Instandhaltung
9.1 Der Mieter ist für die Reinigung, Pflege, Instandhaltung und Sicherung, insbesondere Verkehrssicherheit der Mietsache zuständig. Die vorgenannte Pflicht erstreckt sich auch auf öffentliche Grund- und Verkehrsflächen.
§10 Verkehrssicherungspflicht, Winterdienst, Versicherungen
10.1 Dem Mieter obliegen für seinen Mietbereich die Verkehrssicherungspflichten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen; er verpflichtet sich, den vor der Mietsache befindlichen Gehweg sauber zu halten und im Winter zu räumen bzw. zu streuen.
Der Mieter stellt insoweit den Vermieter von Ansprüchen Dritter frei.
Wird ein Winterdienst vom Vermieter beauftragt so werden die Kosten Anteilig berechnet und über die Nebenkosten abgerechnet.
10.2 Der Mieter wird für das Grundstücksteil eine Gebäudebrandversicherung unterhalten.
Der Mieter ist verpflichtet, folgende Versicherungen mit angemessenem Deckungsschutz auch zu Gunsten des Vermieters abzuschließen und während der Vertragslaufzeit aufrecht zu erhalten:
Gebäudebrandversicherung (sofern erforderlich)
Betriebshaftpflichtversicherung.
§11 Brandschutzbestimmungen
Bei Ausbruch eines Brandes oder einer Explosion gleich welcher Art ist der Vermieter sofort zu verständigen.
§12 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte
12.1 Der Mieter hat das Recht zur Untervermietung und Gebrauchsüberlassung an Dritte, soweit Untermieter bzw. Dritte die Mietsache zur Ausübung des gleichen Gewerbes nutzen. Beabsichtigt ein Untermieter oder Dritter die Nutzung der Mietsache zu einem anderen Zweck als in diesem Vertrag vereinbart, bedarf die Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung einer vorherigen Zustimmung des Vermieters.
Der Vermieter kann die Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung untersagen wenn gegen den Untermieter oder Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
12.2 Der Vermieter ist berechtigt, im Falle einer Untervermietung einen Untermieterzuschlag zu nehmen. Der Zuschlag beträgt 10 % der Nettokaltmiete.
§13 Rechtsnachfolge
13.1 Der Mieter kann sein Gewerbe in Teilen oder im Gesamten veräußern, es bedarf jedoch einer vorherigen Vereinbarung mit dem Vermieter, um den Übergang des Mietvertrages auf den Rechtsnachfolger zu regeln.
Der Vermieter kann den Verkauf untersagen wenn gegen den Rechtsnachfolger ein wichtiger Grund vorliegt.
13.2 Ein Wechsel des Firmeninhabers, das Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern sowie eine Rechtsformänderung vom Unternehmen des Mieters, sowie die Auflösung des Unternehmens ändern nichts an dem bestehenden Mietvertrag. Der/die Rechtsnachfolger übernimmt/übernehmen alle Rechte und Pflichten die sich aus diesem Vertrag ergeben.
13.3 Ein Wechsel des Firmeninhabers, das Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern sowie eine Rechtsformänderung vom Unternehmen des Vermieters, sowie die Auflösung des Unternehmens ändern nichts an dem bestehenden Mietvertrag. Der Rechtsnachfolger übernimmt alle Rechte und Pflichten die sich aus diesem Vertrag ergeben.
§14 Haftung des Vermieters
Der Vermieter haftet nicht dafür, dass der Mieter das beabsichtigte Gewerbe auf dem Mietobjekt ausführen kann, insbesondere nicht dafür, dass das Mietobjekt den behördlichen Auflagen, technischen und baulichen Anforderungen entspricht, die zum Betrieb des beabsichtigten Gewerbes erforderlich sind.
§15 Verpflichtungen des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, auf eigene Kosten für die Einhaltung der technischen, baurechtlichen und sonstigen behördlichen Anforderungen, die für den Betrieb des vom Mieter beabsichtigten Gewerbes benötigt werden, zu sorgen.
§16 Konkurrenzschutz
Der Vermieter verpflichtet sich für die Zeit der Vertragsdauer, keine Flächen auf dem Grundstück an Konkurrenzunternehmen des Mieters zu vermieten.
§17 Haftungsausschluss für Einwirkungen Dritter
Äußere Einwirkungen durch Dritte, wie z.B. Verkehrsumleitungen, Ausgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelästigungen etc. begründen – unabhängig von ihrem Ausmaß – keine Ansprüche des Mieters, wenn derartige Einwirkungen nicht vom Vermieter zu vertreten sind.
§18 Kündigung
18.1 Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit vereinbart und kann nur gekündigt werden wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung gegeben ist. Ein Grund liegt vor, wenn
- Sich der Mieter mit dem Miet- oder Betriebskostenzahlung für 2 aufeinander folgende Termine oder mit einem nicht unerheblichen Teil dieser Zahlung in Verzug befindet,
- Wenn der Mieter die Mietsache - trotz erfolgter schriftlicher Abmahnung – zu anderen als in diesem Vertrag vereinbarten Zwecken nutzt.
- Eine Kündigung durch den Mieter ist erstmalig zum 31. Dezember 2044 möglich.
§19 Sondervereinbarungen
§20 Schlussbestimmungen
20.1 Dieser Vertrag enthält alle zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Bestimmungen bezüglich des Mietverhältnisses. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dieses gilt auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis.
20.2 Gerichtsstand ist Amtsgericht Nauen, Havelland, Brandenburg.
20.3 Dieser Vertrag wird für jede Partei einmal ausgefertigt.
20.4 Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages nichtig oder anfechtbar oder aus einem sonstigen Grunde unwirksam sein, so bleibt der übrige Vertrag dennoch wirksam. Die Vertragsparteien verpflichten sich in einem solchen Falle, statt der nichtigen, anfechtbaren oder unwirksamen Bestimmung eine solche zu vereinbaren, die ihrem Sinne möglichst nahe kommt und einen entsprechenden wirtschaftlichen Erfolg gewährleistet.
20.5 Der Mieter ist darüber informiert, dass im Rahmen der Mietvertragsverwaltung die das Vertragsverhältnis betreffenden Daten auf Datenträger gespeichert und nach den Bestimmungen der einschlägigen Datenschutzbestimmungen verarbeitet werden.
§21 Geheimhaltungspflicht
Vermieter und Mieter werden die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen sowie die im Zusammenhang mit diesem Vertrag wechselseitigen Informationen geheim halten und Dritten nicht zugänglich machen, soweit dies nicht zwingend erforderlich ist, um den Vertrag durchzuführen. Unberührt von dieser
Geheimhaltungspflicht bleibt das Recht der Parteien, den Mietvertrag Beratern und sonstigen Personen, die zur Verschwiegenheit verpflichtet sind, vorzulegen.
…………………………………………………….,den…………………………………………………
(Ort,Datum)
…………………………………………………… ………………………………………………….
(Unterschrift Vermieter) (Unterschrift Mieter)


Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Beauftragung. Den mir überlassenen Vertrag habe ich in Augenschein genommen und geprüft. Hierzu nehme ich wie folgt Stellung:

Es ist von einem Gewerbemietvertrag über ein bebautes Grundstück die Rede. Sie haben von Verpachtung geschrieben.

Ein Mietvertrag bezieht sich immer nur auf Sachen, ein Pachtvertrag auf Gegenstände (Sachen und Rechte). Der Mietvertrag gewährt nur den Gebrauch, ein Pachtvertrag auch den Bezug der Früchte (vgl. § 99 BGB).

Da Ihnen der Pachtgegenstand in bestimmtem Umfang gewährt werden soll (nach § 1 Ziffer 1.1 „Gebrauchsüberlassung zur Nutzung als……, eine Bebauung erfolgt unter ….“) handelt es sich um einen Pachtvertrag im Sinne von § 581 BGB.

Anderslautende Formulierung in einem Vertrag schaden nicht. Es kommt insoweit immer darauf an, was sich im Einzelnen hinter den Erklärungen der Vertragsparteien verbirgt.

Auf den Pachtvertrag sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b BGB etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, mit Ausnahme des unanwendbaren Wohnraummietrechts.

§ 2 Rücktrittsrecht

Diese Klausel ist für Sie eine Art Absicherung. Sollten die erforderlichen Genehmigungen nicht erhalten, können Sie vom Vertrag zurücktreten.

Die von Ihnen als wesentlich erachtete Unterverpachtung ist in § 12 geregelt.

Regelmäßig sehen solche Klauseln wie folgt aus:

„Unterverpachtung, Beitritt zu einer Betriebsgemeinschaft

(1) Die Überlassung des Pachtgegenstandes oder wesentlicher Teile des Pachtgegenstandes zur unentgeltlichen oder entgeltlichen Nutzung oder Mitnutzung durch Dritte oder die Einbringung in eine Betriebsgemeinschaft zur Nutzung ist dem Pächter ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Verpächters nicht gestattet.

(2) Geht der Betrieb des Pächters auf einen anderen über, so hat dieser das Recht, in den Pachtvertrag zwischen Pächter und Verpächter einzutreten, sofern der Verpächter schriftlich zustimmt. Für die Betriebsübergabe durch den Pächter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gelten die gesetzlichen Vorschriften.

(3) Werden der Pachtgegenstand oder Teile des Pachtgegenstandes mit oder ohne Zustimmung des Verpächters einem Dritten zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Nutzung oder Mitnutzung überlassen, so hat der Pächter ein dem Dritten zur Last fallendes Verschulden wie eigenes Verschulden zu vertreten.“

In § 18 sollte noch mit aufgenommen werden:

„Die Kündigung bedarf der Schriftform. Der Kündigungsgrund soll angegeben werden.“

Ansonsten unterliegt der Vertrag keinen rechtlichen Bedenken.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen

Karlheinz Roth

- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kunde
25.04.2019 15:14 Uhr
Falls mein Einsatz zu niedrig ist bitte um Angebotsunterbreitung. MfG
Karlheinz Roth
25.04.2019 17:36 Uhr
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Beauftragung.

Es handelt sich um einen Vertrag mit Bezug zu einem Gewerbe, so dass insoweit die Vergütung auf einen Betrag von EUR 153,51 angepasst werden müsste.

Ich würde Ihnen hier daher unter der Rubrik "Zusatzauftrag anbieten" zusätzlich ein Honorar über EUR 65,51 anbieten.

Gerne höre ich von Ihnen.

Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth