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Nutzung Außenstellplätze

| Preis: 81 € | Wohnungseigentumsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller

Guten Tag,

vor etwa 2,5 Jahren haben wir eine Eigentumswohnung in einem kernsanierten, 6-Parteien-Haus bezogen. Im Hof befinden sich 8 Außenstellplätze, von denen 3 weder verkauft noch vermietet sind und somit dem Nutzungsrecht der Baugenossenschaft (die auch gleichzeitig die Hausverwaltung ist) unterliegen.

Von Anfang an gab es Ärger mit diesen Parkplätzen: die Baugenossenschaft/Hausverwaltung wollte die Plätze vermieten, auch an außenstehende Personen. Die Bewohner des Hauses waren der Meinung, dass wir, zumindest solange die Plätze nicht vergeben sind, Besucherparkplätze daraus machen könnten, was unverständlicherweise kategorisch abgelehnt wurde. Es wurden keine neuen Mieter für die Plätze gefunden und die Baugenossenschaft ist der Meinung, dass die Plätze ständig unbefugt benutz werden. Somit hat sie diese kurzerhand (mittig) mit Baumaterial blockiert (Bilder).

Auch wenn die Baugenossenschaft die Nutzungsrechte für die 3 Plätze haben, empfinde ich persönlich diese Maßnahme als äußerst unästhetisch und möchte sie so nicht akzeptieren! Um eine „schönere“ Alternative oder einfach an Anbringung von Schildern stattdessen habe ich gebeten – diese Bitte wurde abgelehnt. Jetzt würde mich interessieren, ob diese Aktion rechtens war oder ob es sich evtl. um eine zustimmungspflichtige, bauliche Veränderung handeln könnte (auch wenn die Tröge nur aufgestellt, vermutlich aber nicht im Boden verankert sind).

Vielleicht kann man sich in diesem Fall auch etwas an folgendem Urteil orientieren:

http://www.focus.de/immobilien/bauen/pkw-stellplatz-parkbuegel-sind-zustimmungspflichtig_id_3452485.html

Vielen Dank für Ihre Hilfe
MfG

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten kann:

1.

Zunächst müsste man die Teilungserklärung hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an den Stellplätzen prüfen. Nach Ihren Schilderungen gehe ich davon aus, dass in der Teilungserklärung 8 Stellplätze angelegt wurden. Drei hiervon sind vermutlich als SOndernutzungsrecht dem Bauträger noch zugewiesen. 

Dies bedeutet zunächst, dass der Bauträger im Grundsatz alleine über die Nutzung dieser Stellplätze entscheiden darf. Er kann daher für sich entscheiden, ob er diese für sich nutzt, diese vermieten möchte oder aber diese leerstehen lässt. Wenn ein Sondernutzungsrecht begründet ist, dann wäre es allen anderen - einschließlich Besuchern oder Gästen - auch untersagt, diese Stellplätze zu nutzen.

(anders wäre es hier nur, wenn die Stellplätze der Gemeinschaft zustehen würden, da dann eine gemeinsame Entscheidung zu treffen wäre).

2.

Natürlich darf man jedoch von seinem Sondernutzungsrecht nicht unbeschränkt Gebrauch gemacht.

Eine bauliche Veränderung setzt überwiegend einen echten Substanzeingriff voraus. In dem von Ihnen dargestellten Urteil wurde ein Parkbügel angebracht, hierfür musste in den Stellplatz als solchen eingegriffen werden, so dass hier eine unzulässige bauliche Veränderung bejaht wurde. Ich tendiere jedoch dazu, dass das Aufschütten von Baumaterial - wie von Ihnen beschrieben - keine bauliche Veränderung ist, da nicht eine bauliche Maßnahme vorliegt.

Gleichzeitig muss man natürlich sagen, dass man - unabhänig von baulichen Veränderungen - einen Stellplatz nicht nach belieben nutzen darf. Ein Stellplatz soll eben auch nur als solcher genutzt werden.

In der Entscheidung des LG Hamburg (AZ.: 318 S 107/13) heißt es daher:

"In der Teilungserklärung werden die Flächen als „Pkw-“ bzw. „Kfz-Stellplätze im Freien“ … und „Pkw-Abstellplätze“ … bezeichnet. Dabei handelt es sich entgegen der Auffassung der Beklagten zwar um eine zweckbestimmende Vereinbarung, weil dadurch der Rahmen der zulässigen Nutzung der Flächen festgelegt wird. Insbesondere lassen sich die Grenzen der Sondergebrauchsbefugnis durch Auslegung ermitteln. So ist nach dem Wortlaut und Sinn der Vereinbarung jedenfalls eine Nutzung der Fläche als genereller Abstellplatz zur dauerhaften Lagerung beliebiger Gegenstände, die nicht im Zusammenhang mit der Nutzung von Kraftfahrzeugen stehen, ausgeschlossen. Insofern hat die Vereinbarung auch nutzungsbegrenzende Funktion."

Ich bin daher der AUffassung, dass zwar keine bauliche Veränderung vorliegt, wohl aber ein unzulässige Nutzung. Das Lagern von Baumaterial gehört nicht zur vereinbarten Nutzungsart ("Stellplatz").

3.

Vorbehaltlich einer Prüfung der Teilungserklärung und der Bilder (diese waren leider für mich nicht abrufbar) komme ich daher zu dem Ergebnis, dass die Lagerung von Baumaterialien auf den als Stellplätzen vorgesehenen Flächen unzulässig ist und Sie daher eine Beseitigung verlangen können.

Sollte sich dieser weigern, können Sie gerne nochmals auf mich zukommen. Ich stehe Ihnen gerne für eine Interessenvertretung zur Verfügung.

MIt freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
​Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Danke für Ihre schnelle und ausführliche Antwort! verifiziert

Kommentare

1 Kommentar
Kund*in
Guten Morgen Herr Müller,

danke für Ihre Antwort! Mit dem Sondernutzungsrecht für die 3 Stellplätze haben Sie völlig recht! Ob es sich nun tatsächlich um "Baumaterial" handelt, weiß ich nicht: inzwischen habe ich herausgefunden, dass es sich um sogenannte "Pflanzringe" der Firma "Kann" handelt, gefüllt mit Kieselsteinen.

Danke auch für Ihren Hinweis zum Urteil des LG Hamburg. Bei der "...dauerhaften Nutzung beliebiger Gegenstände, die nicht im Zusammenhang mit der Nutzung von Kraftfahrzeugen stehen..." frage ich mich natürlich: wie lange ist "nicht dauerhaft"? Denn die Bauherren haben angegeben, dass die Plätze nach 10 Jahre an die Eigentümer gehen sollen...

Ich werde gerne Ihr Angebot annehmen, falls sich durch die Materialbeschreibung nun nichts ändert an Ihrer Meinung und ich mit den Bauherren nicht weiter komme...

Mit freundlichen Grüßen

Frank Rieflin
01.12.2017 09:16 Uhr

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