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Nebenkosten / Wohngeld

| Preis: 58 € | Zivilrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

V e r e i n b a r u n g

1. Objekt: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage

2. Nach dem Tod des Ehemannes / Vaters 1986 war die Wohnung Eigentum der Erbengemeinschaft mit folgenden Anteilen:
3/4 Anteil für Mutter
1/8 Anteil für Sohn 1
1/8 Anteil für Sohn 2

3. 2009 wurde vor einem Notar ein Übertragungsvertrag beurkundet zur Übertragung der Eigentumsrechte an der o. a. Eigentumswohnung.
Die bisher im gemeinsamen Eigentum stehende Wohnung wird übertragen von Mutter und Sohn 2 auf Sohn1.
Damit soll eine wirtschaftliche und rechtliche Vereinigung mit der Nachbarwohnung ermöglicht werden, die Sohn 1 am gleichen Tag mit notariellem Kaufvertrag gekauft hat.

4. Die Eigentumsübertragung in der Vereinbarung unter Punkt 3 erfolgte ohne Angabe einer Gegenleistung, jedoch besteht Einigkeit darüber, dass dafür dem Sohn 2 ein schuldrechtlicher Anspruch auf 20 % des Wertes der neuen Gesamtwohnung zusteht
(20 % statt ursprünglich 25 % wegen der Wertsteigerung des Objektes durch Umbau / Renovierung).
Dieser Anspruch wird auf unbestimmte Zeit zinslos gestundet. Dafür steht den beiden ursprünglichen Miteigentümern ein unbeschränktes und unbefristetes Mitnutzungsrecht an der neuen Gesamtwohnung (außer hinteres Zimmer mit Bad) zu.

Fragen:
1. Sohn 1 behauptet, gem. Abs. 4 der o. a. Vereinbarung müsse Sohn 2 (Bruder) auch anteilige Nebenkosten tragen, da er ja auch die Wohnung nutzen könne.
Sohn 2 sieht das total anders. Eine Beteiligung war nie beabsichtigt, deshalb auch keine Eintragung im Grundbuch.
Begründet ein schuldrechtlicher Anspruch auf Teile des späteren Verkaufserlöses eine Pflicht zur Beteiligung an den Nebenkosten?

2. Der Sohn 1 (Erwerber) hatte die Mutter 2009 veranlasst / überredet einstweilen weiterhin die Nebenkosten für die alte Wohnung zu tragen. Dazu hatte er mittels seiner Bankvollmacht einen Dauerauftrag zu seinen Gunsten eingerichtet und später jeweils auch an Erhöhungen angepasst.
Die Mutter hatte sich seit Jahren nicht für Details ihres Kontos interessiert und keine Kontoauszüge gesehen, sondern ihren Söhnen voll vertraut.
Sie war seit 2012 im Pflegeheim und verstarb 2016 im Alter von 99 Jahren.
Der Dauerauftrag lief bis zu ihrem Tode, jeweils angepasst bei Erhöhungen des Wohngeldes.
Der Sohn 2 hatte ebenfalls Bankvollmacht und kannte den Dauerauftrag des Bruders.
Um der Mutter massiven Ärger zu ersparen, verzichtete er auf Klärung und Streichung des DA.

Nach dem Tode der Mutter verlangt Sohn 2 nun die Hälfte des zu Lasten des Kontos der Mutter gezahlten Wohngeldes zurück, da Minderung seines Erbteils.
Missbrauch der Bankvollmacht durch Sohn 1? Ungerechtfertigte Bereicherung bei Sohn 1?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.

Zur Frage: Begründet ein schuldrechtlicher Anspruch auf Teile des späteren Verkaufserlöses eine Pflicht zur Beteiligung an den Nebenkosten?

Nein, das nicht, aber ggf. die Mitnutzungsmöglichkeit.

Im Einzelnen:

Abzugrenzen ist eine entgeltliche von einer entgeltlichen Überlassung/Mitnutzung der Immobilie, im Rahmen eines (schlüssig abgeschlossenen) Mietvertrages bzw. eine reine Nutzung ohne Zahlungspflicht hinsichtlich Miete und Neben- bzw. Betriebskosten.

Hier ist Sohn 2 Recht zu geben, da es ausdrücklich hätte geregelt werden müssen (schriftlich auch am besten zu Beweiszwecken), das es so sein soll - die Verpflichtung zur Kostentragung.

2.

Da sehe ich folgendes Problem bei einer Rückforderung, was auch im Erbfall noch gilt:

§ 814 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Kenntnis der Nichtschuld

"Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach."

Letzteres müsste man aber beweisen können. Es geht um die Kenntnis der Mutter und später von Sohn 2.

Einen Missbrauch sehe ich nicht zunächst, es kommt auf den mir nicht bekannten Umfang der Bevollmächtigung an.

Können Sie mir dazu noch etwas mitteilen? Dann antworte ich Ihnen gerne ergänzend.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kund*in
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Bei der Vollmacht handelt es sich um das Standardformular der Commerzbank. Danach konnte er auch Geschäfte zu eigenen Gunsten vornehmen (Außenverhältnis), jedoch bleibt die Frage ob dieses nicht missbräuchlich ist im Innenverhältnis zu Mutter und Sohn 2?
Die Mutter wusste, dass sie nicht verpflichtet war, sie wurde überredet und wollte auf begrenzte Zeit dem Sohn 1 einen Gefallen tun. Dieser hat dann ohne ihr Wissen den Vorgang ausgedehnt bis zu ihrem Tod.
Sohn 2 wollte Mutter Ärger / Belastung einer massiven Auseinandersetzung ersparen.
Sohn 1 ungerechtfertigt bereichert?
Vielen Dank für ergänzende Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

K. Schneidenbach
26.02.2018 14:40 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

In Ordnung, danke - jetzt verstehe ich den Sachverhalt besser.

Dazu konkret:
Dann gehe ich von einem Überschreiten der Vertretungsmacht aus ("Dieser hat dann ohne ihr Wissen den Vorgang [abredewidrig, ohne Wissen der Mutter] ausgedehnt bis zu ihrem Tod."), wobei das trotzdem anhand der Vollmacht konkret überprüft werden müsste.

§ 814 BGB ist dann nicht einschlägig/anwendbar.

Wenn Sie möchten, biete ich Ihnen hier einen Folgeauftrag an - danke für Ihre Rückmeldung dazu.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
27.02.2018 08:41 Uhr
Kund*in
Leider wurde meine Anfangsfrage nach Anspruchsgrundlage "ungerechtfertigte Bereicherung" nicht beantwortet. Wurde evtl. dieser Anspruch verwirkt, da nicht sofort durchgesetzt (Rücksicht auf Mutter)?
Danke.
M. f. G.
01.03.2018 14:01 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Stimmt, da bin ich nicht genau genug darauf eingegangen. Der Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung besteht in der Tat und der § 814 BGB verhindert das nicht.

Für die Verwirkung nach Maßgabe von § 242 BGB müsste neben dem Zeit- ein sog. Umstandsmoment hinzu kommen, woran es hier fehlt. Da reicht aber allein passives Verhalten nicht aus, sondern man muss schon recht deutlich zu erkennen gegeben haben, dass man den Anspruch nicht mehr geltend machen will, was hier aller Voraussicht nach ausscheidet.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
01.03.2018 18:22 Uhr

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