Mietrecht
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Hesterberg,
es besteht folgender Sachverhalt:
Ich habe einen Mietvertrag, in dem die Nebenkosten über eine Pauschale in Höhe von ursprünglich
50,-- €/Monat festgesetzt wurde. Desweiteren hatte sich der Vermieter selbst auferlegt diese Pauschale max. um 5% pro Jahr zu erhöhen, welches er auch getan hat.
Mittlerweile hat er jedoch festgestellt, dass meine tatsächlichen Nebenkosten wesentlich höher liegen, hat aber bisher nichts gesagt. Nun möchte er aber doch gerne aus diesem Dilemma raus.
Er fragte bei mir an, ob ich mir eine Vertragsänderung zu diesem Paragraphen vorstellen könnte. Er schlug vor ab 01.01.2014 einen Pauschalbetrag in Höhe von 90,-- €/Monat festzusetzen und ab 01.01.2015 dann eine reelle Abrechnung der Nebenkosten durchzuführen. Gleichzeitig würde er in Bezug auf die Kaltmiete festlegen, dass diese bis 31.12.2016 nicht erhöht werde.
Nun meine Frage:
Wenn ich dem nicht zustimme und stattdessen sage, Vertrag ist Vertrag, welche Möglichkeiten hätte mein Vermieter noch zu seinem Geld zu kommen?
Womit würde ich besser fahren: dem zuzustimmen und evtl. noch zu versuchen die Staffelung auf z.B. drei Jahre auszudehnen, oder es darauf ankommen zu lassen, indem ich ablehne?
Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
mit freundlichen Grüßen.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Soll der Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe der Betriebskosten Zahlungen auf diese erbringen, können die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbaren - wie hier geschehen.
Eine Abrechnung über die Betriebskosten erfolgt ja dann in diesem Fall nicht.
Auf die Höhe der tatsächlich angefallenen Betriebskosten kommt es eben grundsätzlich mithin nicht an.
Daraus folgt: Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Pauschale einseitig zu erhöhen. Etwas anderes gilt, wenn die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen entsprechenden Vorbehalt enthält, was zu prüfen wäre.
Hier geht es aber allein um eine Erhöhung von max. 5 % pro Jahr, was aber hier meines ersten Erachtens nach unvollständig und ggf. unwirksam geregelt sein könnte, denn das Gesetz spricht nur von einer Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten.
Gemäß § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (s. o.) muss im Mietvertrag der Erhöhungsvorbehalt ausdrücklich vereinbart worden sein, damit der Vermieter "wegen einer eingetretenen Betriebskostensteigerung" eine Erhöhung verlangen kann.
Jedenfalls ließe sich aber wohl im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Ergebnis derart hinbekommen, dass eine jährliche Erhöhung fundiert begründet werden muss.
Zudem müsste es eine Obergrenze geben. Denn Mietrecht ist vor allem Mieterschutzrecht und einseitige Erhöhungen sind auch trotz Umlagevereinbarung nur begrenzt möglich. Nachteilige Klauseln gehen zu Lasten des Vermieters, also des Verwenders solcher Klauseln.
Etwas anderes ist die von vornherein - anfänglich - begründete Vereinbarung einer Pauschale, was hier nicht relevant ist, denn hier geht es um eine nachträgliche Erhöhung.
§ 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Veränderungen von Betriebskosten - sieht deshalb auch vor:
"Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen [dieses müsste hier ggf. noch erfolgen], soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird [s. o.].
Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.
Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen."
Zurück zu Ihrem Vertrag:
Ich würde daher an Ihrer Stelle derart vorgehen, dass Sie zunächst eine fundierte und tragbare Begründung für die Erhöhung einfordern, wie dieses vom Gesetz verlangt wird.
Ich würde vorher keiner Erhöhung auf 90,- € zustimmen und somit keine Vertragsänderung machen.
Auch in Bezug auf die Kaltmiete festzulegen, dass diese bis 31.12.2016 nicht erhöht werde, ist an sich überhaupt nicht notwendig, weil der Vermieter da sowieso wie bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale an Recht und Gesetz gebunden ist.
Es sollte dann aber unbedingt dazu geschrieben werden (zusätzlich zur Festlegung der Kaltmiete, dass diese bis 31.12.2016 nicht erhöht werde), dass sich alle Erhöhungen der Kaltmiete ansonsten nach Recht und Gesetz richten und von der Vermieterseite detailliert gemäß den gesetzlichen Vorgaben begründet werden müssen. Das ginge dann schon.
Eine Zustimmung zur Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung ab 2015 würde ich durchaus machen, was auf den ersten Blick sinnvoll ist.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Sie haben eine Frage im Bereich Mietrecht?
Raten Sie nicht weiter!
Unsere Rechtsanwält*innen geben Ihnen gerne eine kostenlose
Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen