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Mietrecht - Heizkostenkostenabrechnung - Abgrenzung Wartung/Montage

14.11.2018 | Preis: 59 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwältin Daniela Fritsch

Fragestellung

Es geht um die Bewertung einer Handwerkerrechnung mit folgendem Rechnungstext:
"Heizung geprüft und gewartet. Starke Ablagerungen im Abgassammler und Flammenrohrtauscher, diese entfernt. Grundkessel musste dadurch zerlegt und nach der Reinigung wieder zusammengebaut werden und abgasmäßig auf Dichtigkeit kontrolliert werden"
Ich als Vermieter war der Meinung, dass es sich hierbei um Wartungskosten handelt, die folglich über Heizungskosten/Betriebskosten mit dem Mieter abrechenbar sind.
Der Mieter meint, dass es sich dabei überwiegend um "Montagekosten" handelt, die nicht abrechenbar sind.
Was ist richtig?

Antwort des Experten

Sehr geehrter Mandant,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne möchte ich diese folgendermaßen bewerten:

1. Grundsätzlich ist die Frage danach, was über die Nebenkosten des Mieters mit abgerechnet werden kann, eine höchst individuelle Frage und hängt tatsächlich an der exakten Formulierung im Mietvertrag.

2. Selbstverständlich gibt es aber Grundregeln dafür, was zu den Montage- und was zu den Wartungskosten gehört. Die Rußentfernung und auch der Austausch von Ersatzteilen gehören - selbst wenn hierzu demontiert und wieder zusammengeschraubt werden muss - zu den Wartungskosten. Auch eine Dichtigkeitsprüfung gehört zu den klassischen Aufgaben im Rahmen der Wartung.

3. Es mag nun sein, dass man die Kosten für die Demontage und das erneute Zusammensetzen des Kessels als "Montagekosten" im strengen Wortsinn definieren möchte. Dies ist aber nicht sachgerecht: Letztlich war der Austausch der Verschleißteile - der wie gesagt zur Wartung gehört - ohne diese Schraubarbeiten nicht möglich.

4. Ich würde Ihnen daher empfehlen, Ihre Mieter noch einmal auf diese Punkte hinzuweisen. Eventuell können Sie hierzu auch eine Bestätigung der Firma einholen, die die Wartung durchgeführt hat. Sollten "alle Stricke reißen", so müssten Sie die Arbeitszeit, die auf die Kesselmontage fiel, von der Zeit für die übrigen Arbeiten trennen und separat abrechnen. Für sachgerecht halte ich dies aber wie gesagt nicht und ich konnte auch keine Urteile dazu finden, die diese Auslegung stützen würden.

5. Gerne können Sie mir bei Bedarf die entsprechende Passage zu den Nebenkosten aus dem Mietvertrag hochladen, damit ich einen Blick darauf werfen und den Sachverhalt abschließend einordnen kann.

Für eventuelle Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch                                                                                                  Rechtsanwältin

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