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Mietrecht - Wechsel einer Vertragspartei in WG

| Preis: 64 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrte Damen und Herren,

derzeit wohne ich zusammen mit zwei weiteren Personen in einer WG. Alle drei von uns stehen im Mietvertrag. Für uns ergibt sich nun folgende Situation:

- Ich werde am 15.09. ausziehen, da ich gemeinsam mit meiner Freundin in eine Wohnung ziehen werde. Dies hatte ich letzte Woche bereits meinem derzeitigen Vermieter per Telefon angezeigt und muss jedoch dies noch diese Woche Dienstag mit seiner Mutter = Chefin besprechen. Bei Einzug hatte uns der Vermieter darauf hingewiesen, dass er keinen Wechsel in der WG wünscht und uns aber auf der anderen Seite im Mietvertrag eine Klausel mit einem Kündigungsverzicht von 3 Jahren rein geschrieben hatte. Diese ist jedoch seit Mai 2018 abgelaufen.

- Wir hatten in der WG bereits einen Wechsel (vor ca. 2 Jahren), bei dem der Vermieter zwar zugestimmt hat, jedoch bei meinem Telefonat letzte Woche noch einmal klar darauf hingewiesen hat, dass er damals schon ein Auge zu gedrückt haben und es jetzt schon wieder machen soll.

- Neben dem obenstehenden Sachverhalt vermietet derzeit einer meiner beiden Mitbewohner sein Zimmer zur Untermieter, da er sich beruflich für ca. 1- 1,5 Jahren in London aufhält. Hier hatte der Vermieter damals auch zugestimmt und eine Untervermieterlaubnis erteilt.

Mein Vorschlag in meinem Telefonat mit dem Vermieter war, dass der Mitbewohner, der sich derzeit in dem Zwischenmietvertrag befindet, anstelle mir in den Vertrag geht und wir einen neuen Untermieter für den Untermietvertrag suchen. Mit dem ersten Punkt war der Vermieter prinzipiell einverstanden, jedoch nicht mit dem zweiten. Sein Argument war: dass er prinzipiell ehe nicht so viele Wechsel haben wollte und er die Wohnung ja auch irgendwann wieder zurück nehmen müssen. Der erneuten Untervermietung hat er nicht zugestimmt, sondern meinte, dass die beiden Mitbewohner auch zu zweit den Zeitraum, bis der dritte wieder kommt überbrücken können.

Im Anhang sende ich Ihnen auch den Mietvertrag. Sie würden mir sehr helfen, wenn Sie für mich einmal die Rechtslage darstellen können und vor allem welche Rechte und Pflichten wir hier als Mieter haben.

Vielen Dank und beste Grüße
Clemens Ulrich

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Hinsichtlich des Wechsel der Hauptvertragsparteien hat der Vermieter Recht, den entweder können nur alle Mieter kündigen oder allen kann gekündigt werden - da gilt nach der Rechtsprechung des Prinzip der Einheitlichkeit, also dass das jeweils nur zusammen erfolgen kann.

Aber diesbezüglich könnte man sich ja einig werden, so wie ich das verstehe.

Bezüglich der Untermiete gilt:

Hier gilt nach § 17 6. des Mietvertrages, dass der Vermieter die Erlaubnis einer erneuten Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen darf, also der allgemeine Wunsch, häufige Wechsel nicht haben zu wollen nicht zählen kann.

Das steht auch so im Gesetz, vgl. § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
"(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 

 (2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. 

 (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam." 

Die Belange des Vermieters werden nur unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit berücksichtigt.

Es müssten da aber schon personenbedingte Gründe etwa konkret auf die Person des Mieters vorliegen, was hier aber ausscheidet.

Also sollte die Untervermietung weiter möglich sein, samt obigen Vertragswechsel der Hauptvertragsparteien.

Ich hoffe, damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg

Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 2 Kommentare
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen. Wenn ich Sie richtig verstehe, darf der Vermieter einer Untervermietung in keinem Fall widersprechen, sondern muss dieser zustimmen.
Bzgl. des Vertragswechsels liegt das Recht wohl auf der Seite des Vermieters, da er uns hier ohne weiteres kündigen dürfte. Jedoch kann man sich hier evtl. auch einig werden.

Danke noch einmal für eine kurze Rückmeldung/ Bestätigung meiner Fragen.

Beste Grüße
Clemens Ulrich
03.09.2018 16:42 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben das richtig zusammengefasst, bis auf die Sache mit der Vermieterkündigung - die muss nicht nur einheitlich gegenüber allen Mietern erfolgen, sondern er muss auch einen Kündigungsgrund haben (Eigenbedarf etc.) - nur der Mieter kann jederzeit ohne Grund kündigen, wenn wie hier der gegenseitige Kündigungsverzicht abgelaufen ist.

Ich hoffe, damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg

Rechtsanwalt
04.09.2018 08:53 Uhr

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