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Mietrecht Verkauf Mietwohnung Vorkaufsrecht Fristen

| Preis: 60 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

wir bewohnen seit Sept. 2001 eine Wohnung in 73776 Altbach. Das Haus gehört seit diesem Zeitpunkt zwei Eigentümern. Davor gehörte das Haus komplett einem Ehepaar (EG und DG waren da auch vermietet aber an andere Mieter).. Der Mietvertrag wurde im Juni 2001 geschlossen.

Nun will unser Vermieter seine beiden (Miet-)Wohnungen veräußern (die 3. Wohnung wird vom anderen Eigentümer selbst bewohnt = mein Vater). Hierüber hat er uns am 10.01. informiert und auch über unser Vorkaufsrecht. Wir sollen uns bis 20.01. entscheiden ob wir kaufen wollen.


Nun stellen sich uns die folgenden Fragen:

Müssen wir auf dieses Schreiben bis 20.01. reagieren und tritt ein Vorkaufsrecht nicht erst dann (und zwar mit 2 Monaten Frist!?) ein wenn er einen anderen potenziellen Käufer und damit auch einen letztendlichen Preis hat? Es kann ja sein, dass niemand sonst ihm einen so hohen Preis zahlt weil die Wohnung gar nicht so viel wert ist....

Und ist es richtig, dass wenn ein evtl. neuer Eigentümer auf Eigenbedarf klagt, wir im Ort Altbach (Landkreis
Esslingen am Neckar)eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren hätten?

Wegen meines Vaters hätte ich schon großes Interesse in der Wohnung zu bleiben aber ein Kauf wird für uns in unserem Alter (über 50) leider wohl nicht realisierbar sein...

Bitte geben Sie uns vor Beantwortung einen Preis bekannt.

Vielen herzlichen Dank im voraus.

Ich kann den Mietvertrag und Schreiben hier leider nicht hochladen.Funktioniert leider nicht. Kann ich Ihnen aber gerne noch per Email schicken

Mit freundlichen Grüßen
Martina Schultheiß

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), 

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Richtig, die Frist ist unveränderlich eine andere, im Einzelnen:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 577 Vorkaufsrecht des Mieters

“(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. [das müsste also hier erfüllt sein]

Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Schicken Sie mir am besten den Mietvertrag und das betreffende Schreiben des Vermieters über das Vorkaufsrecht per E-Mail zu, denn das benötige ich für die weitere Prüfung. 

Ich habe nämlich momentan Zweifel, ob es hier angesichts der vorliegenden Umstände überhaupt ein Vorkaufsrecht gibt. Denn dieses gibt es nach der oben genannten Vorschrift eben leider nicht immer. Vielen Dank für Ihre Rückmeldung, danach werde ich die Prüfung zum Abschluss bringen können. 

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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Herr Hesterberg hat sehr fundiert und umfangreich geantwortet. Auch die Nachfragen.
Sehr empfehlenswert! verifiziert

Kommentare

Insgesamt 8 Kommentare
Kund*in
Hallo Herr Hesterberg,

bis hierher schon einmal vielen Dank.
Mietvertrag und Anschreiben anbei.

Ich bin mir nicht sicher ob Sie mit den Eigentumsverhälnissen evtl. etwas falsch aufgefasst haben:

Das Haus gehört 2 Eigentümern:
Unserem Vermieter gehören 2 Wohnungen (beide vermietet) und meinem Vater gehört 1 Wohnung (die bewohnt mein Vater aber selbst)
Die 2 Wohnungen unseres Vermieters sollen verkauft werden (nicht an meinen Vater sondern an Fremde - oder ggf. an uns)

Freundlicher Gruß
M. Schultheiß
16.01.2019 16:49 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

1.
Danke nochmals für die Klarstellung hinsichtlich der Eigentums-und Vermietungsverhältnisse.

An sich hätten Sie, wie Sie es richtig geschrieben hatten, schon die Zweimonatsfrist, aber im vorliegenden Fall besteht nicht unbedingt ein Vorkaufsrecht (s. dazu unten), das hätte Ihnen ansonsten vertraglich eingeräumt werden müssen, was ich hier noch nicht erkennen kann.

Trotzdem bietet Ihnen aber der Vermieter die Möglichkeit eines Kaufes und betitelt dies als „Vorkaufsrecht.“
Daraus könnte dann natürlich etwas werden, ohne dass es auf das gesetzliche Vorkaufsrecht als Mieter ankommt, aber nur dann, wenn Sie wirklich die Absicht hätten, die Wohnung zu kaufen, was hier nach ihrer Mitteilung leider ausscheidet.

NACH der Überlassung an den Mieter muss die Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung stattfinden.
Eine entsprechende Anwendung für den Fall, dass das Wohnungseigentum schon bei Überlassung an den Mieter begründet war, scheidet aus.

Nur wenn eine Mietwohnung zum ERSTEN MAL in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird oder werden soll, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Das liegt hier aber nur dann vor, wenn dem wirklich so ist.

Das wissen Sie momentan nach meiner Ansicht nicht, oder doch? Danke für Ihre Rückmeldung, ich antworte Ihnen dann gerne ergänzend.

Zurück zum Vorkaufsrecht:

Gemäß § 469 Abs. 2 BGB beträgt die Frist, innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben kann, zwei Monate. Sie beginnt mit Zugang der Mitteilung über den Vorkaufsfall, was das Vorliegen eines wirksamen Kaufvertrages voraussetzt.

2.
Zum Thema Eigenbedarfskündigung (danke für das Bereitstellen des Mietvertrages):

Besteht das Vorkaufsrecht nach Maßgabe von § 577 BGB gelten nach § 577a BGB - Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung zwei Fristen, einmal drei Jahre und einmal bis zu zehn Jahren.

Bei Ihnen ist es wie folgt:

Nach meiner Prüfung gilt das bei Ihnen, vgl.
Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen
(Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg - KSpVO BW) vom 9. Juni 2015.


§ 1
Anwendungsbereich

Die Städte und Gemeinden ALTBACH, Asperg, Bad Krozingen, Bad Säckingen, Baienfurt, Denzlingen, Dossenheim, Edingen-Neckarhausen, Emmendingen, Eppelheim, Fellbach, Freiberg am Neckar, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Grenzach-Wyhlen, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Kirchentellinsfurt, Konstanz, Leimen, Lörrach, March, Merzhausen, Möglingen, Neckarsulm, Offenburg, Radolfzell am Bodensee, Rastatt, Ravensburg, Reutlingen, Rheinfelden (Baden), Rheinstetten, Rielasingen-Worblingen, Singen (Hohentwiel), Steinen, Stuttgart, Tübingen, Ulm, Umkirch, Waldkirch, Weil am Rhein, Weingarten und Wendlingen am Neckar sind Gebiete im Sinne des § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
17.01.2019 14:24 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

leider konnte ich aus beruflichen Gründen nicht früher antworten.

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Ich habe aber trotzdem nicht alles verstanden weil ich, wie die meisten Menschen, mit "Amtsdeutsch" und Gesetzestexten leider auf Kriegsfuß stehe... :-)

Ich bin jetzt in Bezug auf meine Fragen nicht so wesentlich schlauer als vorher...

Was bedeutet denn "zum 1. Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt?" und "Begründung von Eigentum nach Überlassung."??... das kapiere ich überhaupt nicht....

Für mich ist jede Wohnung, die vermietet ist, doch eine Eigentumswohnung...?

Und... gilt die 5 Jahressperrfrist nun für uns oder nicht?

- oder hängt diese Frist auch irgendwie mit dem Vorkaufsrecht zusammen und gilt ansonsten auch nicht....? Ich frage deshalb weil Sie die Beantwortung dieser Frage auch so im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht geschrieben haben?

Dieser Teil interessiert mich besonders und zwar auch in Bezug auf einen NEUEN Eigentümer.
Denn wenn wir bei einem Verkauf der Wohnung noch 5 Jahre Frist hätten wäre das ja auch schon ein Lichtblick.

Wir können auch gerne telefonieren wenn Ihnen die Beantwortung zu zeitaufwändig ist vielleicht verstehe ich es dann auch besser.

Vielen Dank.
Ein schönes Wochenende!

Mit freundlichem Gruß
Martina Schultheiß

18.01.2019 16:54 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

1.
"Zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung im Sinne von Wohneigentum umgewandelt" meint, dass hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentümergesetz (WEG) begründet sein muss und zwar NACH Überlassung den Mieter (also Übergabe und Inbesitznahme durch den Mieter).

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung in Miteigentumsanteile begründet.

Das ist also ein Plus im Vergleich zum Eigentum, was sich allein nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und nicht auch nach dem WEG richtet.

2.
Richtig, die Fünfjahresfrist würde für Sie gelten, aber ich müsste noch wissen, was der Verkäufer und jetziger Eigentümer vorhat, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft geplant ist und vollzogen werden soll - davon hängt in der Tat ab, ob Sie ein Vorkaufsrecht haben oder nicht.

Danke für Ihre Rückmeldung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
21.01.2019 09:34 Uhr
Kund*in
Sehr geehrter Herr Hesterberg,

beil. die Unterlagen von meinem Vater.

Ob aber die vergleichbaren Unterlagen von unserem Vermieter das gleiche Datum tragen ist mir leider nicht bekannt. Demnach wäre ja aber bereits eine WEG vorhanden, oder?

Unser Vermieter will diese Woche den Verkaufsauftrag an seinen Makler geben. Was ein neuer Eigentümer vorhat (Kapitalanlage oder Eigenbedarf) wissen wir natürlich nicht. Und auch nicht wie lange es dauert bis ein potentieller Käufer gefunden ist.
Das Vorkaufsrecht ist im Prinzip ja auch nicht mehr für uns relevant da wir es wie gesagt sowieso nicht kaufen können.


Ich dachte eigentlich, die 5 Jahressperrfrist wäre eine (Kündigungs-)Sperre für einen NEUEN Eigentümer (anstelle der normalen Kündigungsfrist) bei langjährigen Mietern???

Hat man denn als langjähriger Mieter sonst überhaupt keine Rechte? :-((((

Freundliche (aber mutlose) Grüße
Martina Schultheiß

21.01.2019 22:23 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

Abseits vom Vorkaufsrecht, was für Sie nicht (mehr) von Interesse ist, gibt es folgenden Schutz:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Das sind also max. (fast) 9 Monate Kündigungsfrist für den Vermieter aufgrund der entsprechenden Mietdauer.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
22.01.2019 10:27 Uhr
Kund*in
Vielen Dank, Herr Hesterberg.!

Das sind jetzt nicht die Antworten, die wir uns gewünscht hätten, aber da können Sie ja schließlich nix dafür.

Wir danken Ihnen sehr und wünschen eine "gute Zeit".

Freundlicher Gruß
M. Schultheiß
22.01.2019 13:06 Uhr
Daniel Hesterberg
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedaure Ihnen keine bessere Antwort geben zu können. Ihnen auch alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
22.01.2019 16:47 Uhr

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