Mietkaution - Renovierungskosten
Beantwortet von Rechtsanwalt Matthias Filz
Fragestellung
Hallo Herr Filz
Meine Mietwohnung kündigte ich nach 12 Jahren Mietzeit zum 31.7.2016.
Einige Zeit vorher erschien der Vermieter,da er sich ein Bild der Wohnung machen wollte.In 3 Räumen sollten,nach meinem Auszug,wegen Feuchtigkeit die Wände aufgehackt werden.
Es wurde vereinbart,daß ich nur Küche,Bad und Flur streichen müsse.Die anderen Räume sind wegen der Baumassnahmen ausgenommen.
Nach Beendigung meiner Streicharbeiten,informierte ich den Vermieter (Kontakt nur über e-mail),der sich aber nicht zurückmeldete.
Zur Wohnungsabnahme erschien der Hausverwalter.Im Übergabeprotokoll wurden keine Mängel aufgeführt.
3 Wochen nach meinem Auszug erhielt ich Post vom Vermieter.Die Streicharbeiten seien nicht abnahmefähig.Außerdem sei der Toilettentopf auszutauschen.Auf meinen Einspruch verwies er mich auf die Übergabeprotokoll-Klausel "Unter Vorbehalt noch festzustellender Mängel".
Ich bekam eine Frist zur Beseitigung der Mängel bis 30.9.2016,die ich aber nicht wahrnahm.
Nach 6 Monaten fragte ich nach,wann ich meine Mietkaution zurückerhalte.
Mein Vermieter teilte mir mit,daß meinerseits noch Renovierungskosten (ohne Höhe zu nennen) ausstünden und die Nebenkostenabrechnung 2016 sei noch in Arbeit.
Auf meine Frage,in welchem Umfang noch Ausbesserungsarbeiten getätigt wurden,bekam ich keine Antwort.
Jetzt nach fast einem Jahr fragte ich wieder nach,wann ich die Mietkaution zurückerhalte.
Der Vermieter meinte,daß er die Kaution (580 Euro) mit den Renovierungskosten (420 Euro) verrechnen wird.Meine Frage nach einer Auflistung der getätigten Arbeiten und wie er auf 420 Euro kommt ,blieb unbeantwortet.Lediglich erwähnte er 45 Euro Abdeckpauschale und 2,55 Euro pro qm (121 qm gesamt).
Außerdem weiß ich nicht,ob die angeblichen Ausbesserungsarbeiten vor oder nach den Baumassnahmen stattfanden,durch die sicher sehr viel Dreck entstand.
Meine Frage: Darf der Vermieter die Renovierungskosten ohne Nachweis oder Rechnung einfach einbehalten? Und ist es rechtens,daß ich erst 10 Monate nach der Mängelbeseitigungsfrist die "Rechnung" bekomme?
Mit freundliche Grüßen J.M.
Antwort von Rechtsanwalt Matthias Filz
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihr Fragen beantworte ich wie folgt:
1. Sie haben natürlich Anspruch auf eine nachvollziehbare und prüfbare Abrechnung hinsichtlich der Renovierungskosten, welche im Rahmen der Kautionsabrechnung zu erbringen ist, z.B. durch Vorlage einer Rechnung. Dies gilt auch, sofern der Vermieter Renovierungsleistungen in Eigenleistung erbringt. Er muss nachvollziehbar die Materialkosten sowie die Zeitstunden sowie den Stundensatz aufschlüsseln.
2. Zwar sollte der Vermieter die Kaution in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach Auszug des Mieters abrechnen. Trotzdem ist der Vermieter nach Überschreitung dieser Frist nicht gehindert, mit seinen Forderungen aus unterlassenen Renovierungs-arbeiten des Mieters (Schadensersatz) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufzurechnen. Zwar verjähren die Schadensersatzansprüch des Vermieters gemäß § 548 BGB nach Ablauf von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Allerdings ist auch nach Verjährung die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters möglich, da zum Zeitpunkt des Entstehens der Aufrechnungslage der Anspruch des Vermieters noch nicht verjährt war, § 215 BGB.
Daher mein Tipp: Fordern Sie den Vermieter zu einer detaillierten und nachvollziehbaren Abrechnung der Kaution auf. Tut er dies nicht innerhalb einer von Ihnen gesetzten Frist von ca. 2 Wochen, können Sie die Rückzahlung des nicht nachgwiesenen Teils der einbehaltenen Kaution verlangen.
Ich bin davon ausgegangen, dass die Ansprüche des Vermieters dem Grunde nach berechtigt waren (d.h., dass die Streicharbeiten tatsächlich nicht abnahmefähig waren. Haben Sie daran Zweifel, muss der Vermieter dies vor Gericht beweisen!!!!).
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiter helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Matthias Filz
Rechtsanwalt
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