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Mieterhöhung - Möglichkeiten

| Preis: 44 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Robert Weber

Sehr geehrter Herr RA Weber,

wir haben eine vermietete Wohnung in München. Die Wohnung ist seit 01.05.2005 vermietet.

Der derzeitige Mietpreis liegt deutlich unter dem Mietspiegel (ca. 30 % unter dem Mietspiegel).

- ab 01.06.2005 betrug die Kaltmiete 480 €
- ab 01.01.2008 betrug die Kaltmiete 530 € (+ 13,25 %)
- seit 01.01.2013 beträgt die Kaltmiete 568 € (+ 7,17 %)

Die Kaltmiete laut Mietspiegel würde ca. 850 € betragen.

In München liegt die Kappungsgrenze meines Wissens bei 15 %. Diese wurde also nicht immer voll ausgenutzt.

Im September 2010 wurde erstmalig eine Liftanlage eingebaut. Hierfür waren 3.250 € per Sonderumlage fällig. Eine Mieterhöhung wg. Modernisierung wurde damals übersehen.

Sicherlich hätte in der Vergangenheit besser auf Mietanpassungen geachtet werden müssen.

Trotzdem stellt sich für mich nun die Frage, welche Möglichkeiten es gibt, die Miete auf den Mietspiegel zu erhöhen (evtl. Lift oder ähnliches, höhere Anpassung als 15 %, zählt immer der letzte 3 Jahreszeitraum oder beziehen sich die 15 % auf den 3 Jahres Durchschnitt im gesamten Mietzeitraum)?

Über eine fundierte Rückmeldung mit Nennung der rechtlichen Quellen / Grundlagen wäre ich dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Gemäß § 558 BGB zählt für die Kappungsgrenze die Miethöhe von vor drei Jahren, also an exakt dem Tag vor drei Jahren. Der Durchschnitt ist unbeachtlich.

Wegen des Lifts könnten Sie die Miete pro Monat nur um ein Zwölftel von elf Prozent der Sonderumlage erhöhen, also um € 29,79 pro Monat. Es wäre daher sinnvoll, erstmal die Mieterhöhung gemäß Mietspiegel durchzuführen, die kann wegen der Kappungsgrenze nur bis € 609,5 gehen. Danach können Sie die Mieterhöhung wegen des Lifts durchführen, da für diese die Kappungsgrenze nicht gilt.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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Kommentare

Insgesamt 3 Kommentare
Kunde
08.08.2015 08:46 Uhr
Sehr geehrter Herr RA Weber,

vielen Dank für Ihre Antwort, bei der jedoch einige Dinge nicht klar hervorgehen bzw. unberücksichtigt bleiben:

- Die Installation des Liftes war 2010. Kann trotzdem jetzt noch eine Mieterhöhung wg. Modernisierung durchgeführt werden oder ist dies verjährt? Welche Besonderheiten wären zu beachten?

- Sie schreiben, es soll erst die 15 % Anpassung und erst danach die Erhöhung wg. des Liftes durchgeführt werden. Warum? Sind Modernisierungserhöhungen nicht grundsätzlich unabhängig zu sehen und fließen gar nicht in die 15 % oder die 3-jahres Fristen rein?
Im Gegenteil - ich würde es sogar andersherum sinnvoller finden, da bei vorheriger Erhöhung wg. Modernisierung die 15 % auch auf diesen Betrag, also die etwas höhere Miete entfallen. Somit würde die Gesamterhöhung etwas höher ausfallen.


Kunde
08.08.2015 18:18 Uhr
Sie antworten habe ich mir zwischenzeitlich selbst besorgt (beim nächsten mal werde ich lieber gleich googeln):

Verjährung:

Die Modernisierung (Lift) unlertiegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Somit ist der Anspruch verjährt, wenn der Mieter eine geforderte Erhöhung anfechten würde (die von Ihnen vorgeschlagene Mieterhöhung wäre rechtlich also nicht fundiert / haltbar gewesen).

Mieterhöhung Modernisierung / normale Mieterhöhung:

werden nicht miteinander verrechnet und sind unabhängig zu sehen. Insofern macht meine Variante (erst Erhöhung wg. Modernisierung und danach 15 % Erhöhung mehr Sinn - da die 15 % auch auf die Erhöhung wg. Modernisierung greifen) mehr Sinn als Ihre.

"Darf der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung auch noch die Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558) anheben? Ja, urteilte der Bundesgerichtshof. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun oder: Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Der Fall: Im Jahr 2003 erhöhte eine Vermieterin wegen im Einzelnen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung (Modernisierungsmieterhöhung). Ein paar Monate nach der Modernisierung teilte sie den Mietern mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen. Die Mieter weigerten sich.

Das sagte der BGH dazu: Die Vorschrift des § 559 BGB verfolgt aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen durch die Weiterleitung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu § 3 MHRG).

Die Weiterleitung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung (einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung) einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu §§ 2, 3 MHRG), BGH, AZ VIII ZR 285/06."


Kunde
08.08.2015 18:19 Uhr
oben soll es natürlich heißen "Die Antworten habe ich mir zwischenzeitlich selbst besorgt"