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Maklerprovision beim Verkauf einer ETW und Nebenarbeiten ohne Notar

| Preis: 68 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
folgende Fragen habe ich zum Sachverhalt.
Ich habe Notariell eine ETW zum Preis X verkauft. In Notarvertrag sind die Sonderumlagen Y und Z aufgeführt die von mir als Verkäufer zu zahlen sind.
1. Fall
in einem nicht notariellen Vertrag der über den Makler zustande kam, wurde vereinbart, dass ich die Sonderumlagen an den Käufer zahle und er diese an die Hausverwaltung erstattet. Des Weiteren wurde vereinbart. dass der Verkäufer dem Käufer nach Zahlungseingang des VKs 3000€ überweist.

Ist dies zulässig und rechtssicher?
Wie verbindlich ist diese Abrede?

2. Frage
erster Maklervertrag besagte eine Maklerprovision bei einem VK zwischen A - B Käufer 3,57% und Verkäufer 2,38 %. Knappe 4 Wochen später stand ein möglicher Käufer fest (alles ohne Inserate) und der Makler kam mit einem Nachtrag zum Maklervertrag vom 25.03.2022 Provisionsvereinbarung zu mir. Indem ist der Käufer namentlich benannt und der Verkaufspreis ist um (B + 10.000 €) vereinbart. Sollte der Kaufpreis erreicht werden, bekommt der Makler eine Pauschale von 5,22 % und der Makler versichert von Käufer keine weitere Provision zu erhalten.

Ist dies zulässig und rechtssicher?
Wie verbindlich ist der Nachtrag aus dem eine 100% Pauschale Maklerprovision zu zahlen ist?


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.

Das geht durchaus, solange der notarielle Vertrag dem nicht widerspricht, wovon ich nicht ausgehe. Bitte übersenden Sie mir noch den nicht notariellen Vertrag über die Sonderzulagen zu. Grundsätzlich ist diese Abrede derart möglich, da es Dinge betrifft, die nicht notariell beurkundet werden müssen.

Die besondere Formbedürftigkeit besteht dafür also nicht.

2.

Die hälftige Teilung der Provision ist nach dem Gesetz bei folgender Konstellation zwingend vorgesehen, sodass abweichende Vereinbarungen deshalb unwirksam sind und zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrages führen:

  • Der Nachweis für oder die Vermittlung des Hauptvertrages hinsichtlich des Vertragsobjekts muss sich auf eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus beziehen.

  • Der Makler muss mit dem Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen haben oder in anderer Art für ihn tätig sein, um diesem einen Käufer für sein Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln.

  • Der Makler muss mit dem Käufer einen Maklervertrag begründet haben, um diesem den Verkäufer für das betroffene Objekt nachzuweisen oder zu vermitteln, wobei es sich bei dem Käufer um eine Person gem. § 656b BGB handeln muss, mithin dieser Maklervertrag zwischen einem Makler und dem Käufer als Verbraucher geschlossen sein muss.

Sind diese Voraussetzungen sämtlich erfüllt, ist die Teilung der Übernahme der Provision durch Verkäufer und Käufer zwingend und vom Makler im Eigeninteresse streng zu beachten.

Hier sollten Sie danach fragen, ob auch mit dem Käufer ein Maklervertrag begründet wurde, wovon ich erst einmal nicht ausgehe.

Danach sind Abweichungen möglich.

Von diesem Anwendungsbereich des § 656c BGB nicht erfasst sind damit weiterhin die Fälle, in denen z. B eine Kaufvertragspartei, wie bei Ihnen als Verkäufer, den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein mit der Wahrnehmung ihrer Anliegen beauftragt. Dies bleibt unverändert möglich. Auch im Fall eines unter Ausschluss der Doppeltätigkeit vereinbarten, alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen diesem und dem Makler eine vertragliche Beziehung. In diesen Konstellationen schuldet nur der jeweilige Auftraggeber die vereinbarte Provision.

Das kann man auch nachträglich ändern.

Aber:

Einen Ausschuss der Doppeltätigkeit habe ich hier explizit zwar nicht gefunden, aber die Überschrift lautet "Maklervertrag - qualifizierter Alleinauftrag für den Immobilienverkauf".

Im Hinblick auf den Normzweck ist der Makler verpflichtet, dem Kunden auf Verlangen über die Höhe der Provision des anderen Teils des Hauptvertrages und über etwaige Erlassabsprachen oder Maklerverträge Auskunft zu erteilen.

Das würde ich jetzt erfragen und eine schriftliche Bestätigung fordern, dass kein Maklervertrag mit der Käuferseite vorliegt.


Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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