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Leibrente mit Wohnrecht

| Preis: 111 € | Vertragsrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Oliver Wöhler

Frau D. wohnte bei uns auf Leibrente. Sie mußte vor ca. 1 Woche ins Pflegeheim verlegt werden. Die Betreuer der Dame (Nichte und derer Mann) meinten, dass man die Wohnung der Dame jetzt vermieten muß. Ich habe Ihnen die Dokumente des Kaufvertrages unten eingefügt.

1) Darf die Wohnung durch die Betreuer vermietet werden, obwohl wir dagegen sind?
2) Dürfen die Betreuer von uns die Mietkosten verlangen, falls nicht vermietet wird?
3) Darf die Wohnung für den Eigenbedarf von uns genützt werden, falls nicht vermietet werden muß?
4) Muß die Wohnung leer stehen, wenn wir nichts zahlen müssen, oder dürfen wir sie trotzdem zum Eigenbedarf nutzen? - Laut Angaben muß die Frau D. im Heim bleiben (wegen 24 Stunden-Betreuung)
5) Wie schnell müßen wir renovieren, falls die Wohnung vermietet werden muß?
6) Wie schnell muß die Wohnung von den Betreuern geräumt werden, falls nicht vermietet werden muß?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

danke für die Anfrage.

Man muss die generelle Rechtslage unterscheiden von der vertraglichen Vereinbarung. Die Rechtsprechung des BGH ist, dass es keine Pflicht des Eigentümers zur Vermietung oder Vergütung des Wohnungsrechts gibt. Der Vertrag kann das anders regeln.

1) Nein, die Betreuer dürfen nach dem eindeutigen Wortlaut der Ziffer 5. des Vertrages nicht gegen Ihren Willen vermieten. Frau D. darf nur mit Ihrer Zustimmung vermieten.

2) Nein, grundsätzlich sieht die Rechtsprechung das nicht vor, weil es keine Pflicht zur Vermietung gibt. Man kann Sie nicht zwingen und demzufolge auch keinen Ersatz bei Unterlassung fordern. Im übrigen schließt Ziffer 6 jede Vergütung aus, es gibt keinen Geldersatz.

3) Problem ist, dass leider Ihr Vertrag, anders als neue Verträge, keinen Anspruch auf Löschung und kein eigenes Löschungsrecht vorsehen. Das Wohnungsrecht bleibt nach der ständigen Rechtsprechung auch bei einem endgültigen Auszug in ein Pflegeheim bestehen. Wenn Sie die Räume nutzen, hätte Frau D. einen Unterlassungsanspruch. Teilweise nimmt die Rechtsprechung ein Recht des Eigentümers auf unentgeltliche Eigennutzung an, wenn nicht vermietet wird. Problem ist hier das Ihr Vertrag zwar den Fall des Auszugs in ein Pflegeheim regelt, aber die Eigennutzung nicht ausdrücklich zulässt oder regelt. Allerdings regelt Ziffer 6 das Ruhen des Wohnungsrechts bei Auszug. Frau D. wäre berechtigt das Wohnungsrecht einem Dritten zu überlassen, was aber offensichtlich nicht gewollt ist. Das Vermieten geht ohne Ihre Zustimmung nicht. Insofern ruht das Wohnungsrecht und Sie könnten nach meiner Auffassung selbst die Räume nutzen. Beachten Sie aber das es hier rechtlich Unsicherheiten gibt, weil der Vertrag leider nicht eindeutig ist.

4) Sie können die Räume nutzen, solange man sich nicht auf eine Vermietung durch Frau D. an Dritte einigt. Das Wohnungsrecht ruht. Um alle rechtlichen Unsicherheiten auszuschließen wäre ein Verzicht zur Löschung durch Frau D. sicher sinnvoll. Hier müsste man aber mit den Betreuern über eine Kapitalisierung unter Beachtung des Alters sprechen.

5) Es besteht keine Pflicht zur Renovierung. Die Schönheitsreparaturen trägt nach Ziffer 5 f) Frau D. selbst. Sie müssen ja ohnehin nicht vermieten.

6) Es gibt keine gesetzliche Frist, aber man müsste mindestens einen Monat zugestehen. Beachten Sie auch das das Recht nur ruht, eine Rückkehr wäre als möglich zumindest rechtlich.

Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtanwalt und Notar, Fachanwalt für Familienrecht und Arbeitsrecht

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Kommentare

Insgesamt 4 Kommentare
Kund*in
Hallo Herrr Wöhler,
was bedeutet Kapitalisierung in diesem Fall? Wohnung der Dame ca 50 Quadratmeter plus Garage plus ca 20 Quadratmeter Kellerraum (Baujahr 1972, im ländlichen Bereich). Alter der Dame 81,5 Jahre.
Wie würde man vorgehen, dass wir die Wohnung nützen dürfen?
Dürfen die Betreuer (Nichte und Mann) dies überhaupts entscheiden?
Vielen Dank
16.01.2018 14:05 Uhr
Oliver Wöhler
Ich danke für die Nachfrage.
Das Ergebnis sehe ich eindeutig so, als dass Sie die Räume ohne Entschädigung nutzen können weil das Wohnungsrecht ruht. Sie müssen nicht vermieten und schulden auch keine Entschädigung. Sollte Frau D. aber zurückkehren müssten Sie die Räume wieder zur Verfügung stellen. Für die Kapitalisierung müsste man den Mietwert kennen. Wären es zB. 300 € läge der Jahreswert bei 3600 €. Die Lebenserwartung ist statistisch 8,66 Jahre. Die Kapitalformel ist 6,931. Das Wohnungsrecht ist damit rund 25.000 € wert. Niemand kann Sie zwingen dieses abzukaufen. Die Betreuer bestimmen auch nichts.
Ich würde Ihnen raten die Betreuer anzuschreiben und eine Frist zur Räumung zu setzen weil das Wohnungsrecht ruht.
Nach Fristablauf nehmen Sie die Räume in Besitz und lagern die Möbel ein.
Bei Bedarf rate ich zu anwaltlicher Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Notar
17.01.2018 11:39 Uhr
Kund*in
Ich möchte mich bei Ihnen für die spontanen Bearbeitungen bedanken und ich würde mich bei Ihnen melden, falls die Betreuer Probleme machen.
Schönen Abend
H. S.
17.01.2018 16:33 Uhr
Oliver Wöhler
Alles klar, danke schön.
17.01.2018 21:59 Uhr

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