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Klage wegen Mängelbeseitigung und Mietminderung

| Preis: 49 € | Mietrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Matthias Filz

Sehr geehrter Herr Filz,

ich schildere Ihnen kurz die Situation in Stichpunkten. Am 7.9.2017 erreichte mich eine Klage wegen Mängelbeseitigung mi 14- Tägigerfrist von Seiten des Amtsgericht. Ziel ist es die Klage abzuweisen, da Sie in meinen Augen in dieser Form nicht gerechtfertigt ist.

1.     Am 1.10. 2016 erhielt ich erstmals Mitteilung von meiner Mieterin Frau Heinroth, dass Heizkörper sich nicht regulieren lässt und durchheizt
2.     Meine Lebensgefährtin hatte direkt mit mehreren Sanitärdienstleistern in Berlin gesprochen, die jedoch keine Kapazitäten hatten, das Problem mehr oder weniger belächelten, weil im Winter die Leute frieren wegen nicht funktionierender Heizungen (nicht wegen durchlaufender Heizungen)
3.     Letzlich hatten wir doch eine Firma gefunden, die einen Austausch des Heizkörpers vornehmen würde, die jedoch mitteilte, das man erst im nächsten Jahr nach der Heizperiode einen Austausch des Heizkörpers vornehmen kann, weil dafür die Heizanlage abgestellt werden muss.
4.     Im Januar 2017 bin ich an Depressionen erkrankt und die Angelegenheit ist bei mir aus den Augen geraten. Frau Heinroth kontaktierte mich dann am 01.06. per E-Mail auf meine alte Emailadresse die ich so gut wie nie überprüfe. Frau Heinroth hat 3 Telefonnummern, Festnetz, meine Mobilfunknummer und die meiner Lebensgefährtin, auf keine dieser Nummern wurde ich kontaktiert
5.     Erst am 19.06. durch das Einschreiben von Frau Heinroth wurden wir erneut informiert, wo sie die die Beseitigung bis zum 30.06.2017 fordert
6.     Daraufhin kontaktierten wir sofort die Firma Letztat Sanitär, die sich kurz darauf mit Frau Heinroth in Verbindung setzte, um das Problem vor Ort zu beheben.
7.     Auf unsere Nachfrage am Tag darauf konnte uns die Mitarbeiterin der Firma Letzat noch keine Rückmeldung zum aktuellen Stand geben. Man wollte uns zurückrufen, jedoch kam keine Rückmeldung mehr. Auch von Frau Heinroth hörten wir nichts mehr, so dass wir davon ausgingen, dass das Problem behoben ist. Da wir selbst aufgrund der Eigenbedarfsanmeldung unseres Vermieters aus unserer Wohnung müssen sind wir im Stress und somit ging es unter.
8.     Nun kam die Klage mit einer Streitwertschätzung von 6804,00 € zusammengesetzt aus
Streitwert 1512,00 € (630,00 € mtl. Miete x 20 x 12 Monate und
Feststellungsbegehren hinsichtlich der Mietminderung 5292,00 € (630,00 € x 20% x 42 Monate)
 
.
 Ich bin gerne bereit, für die Sommermonate der 20% Mietminderung zuzustimmen und natürlich wird Frau Heinroth die überschüssigen Heizkosten nicht zahlen müssen. Hierfür werde ich die Heizkostenabrechnung auf Basis der Werte vom Vorjahr vornehmen, was wohl die übliche Vorgehensweise bei einem Heizungsdefekt ist.

Zudem ist anzumerken, dass A. Heinroth schon des öfteren Mängel mitteilte und hierauf immer direkt reagiert wurde.


Viele Grüße

Jonas Enderle


Sehr geehrter Fragesteller,

eine nicht abstellbare Heizung im Sommer stellt technisch natürlich einen Mangel dar. Da der Mangel auch angezeigt wurde, sollten Sie die Nebenkostenabrechnung, wie von Ihnen bereits angekündigt, in puncto Heizungsverbrauch korrigieren. Allerdings stellt sich hier bereits die Frage, ob es durch das Durchlaufen der Heizung überhaupt zu einem signifikanten bzw. messbaren Mehrverbrauch gekommen ist. In vielen Wohnungen ist die Heizung in den Sommermonaten abgestellt bzw. derart herunter reguliert, dass es zu keiner Aktivität der Heizung kommt - trotz aufgedrehter Thermostate! Dies können Sie besser beurteilen, wie das in Ihrer Wohnung gehandhabt wird.

Ob es sich bei der nicht abstellbaren Heizung um einen "Mietmangel" handelt, der die Mieterin zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigen könnte, hängt ganz davon ab, wie die Temperaturen in der Wohnung in den Sommermonaten waren. Als "Wohnbefindlichkeitsschwelle" gilt eine Temperatur von 25 bis 26 Grad. Wird diese im Durchschnitt -also nicht nur an den ganz heißen Tagen- überschritten, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass das Gericht hier einen Mangel feststellen wird. So kann bspw. eine Durchsschnittstemperatur von 30 Grad durchaus eine Mietminderung in Höhe von 20% rechtfertigen. Die Rechtsprechung ist hier aber nicht einheiltlich, z.B. gibt es auch ein Urteil, wonach n einer Dachgeschosswohnung 30 Grad zumutbar sind. An den ganz heißen Tagen dürfen 25 bis 26 Grad selbstverständlich überschritten werden. Da die Mieterin offensichtlich auch für die Wintermonate eine Mietminderung begehrt (20 Monate), muss sie auch hier beweisen, dass es in der Wohnung derart warm war, dass das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigt wurde. Dass sich Ihre Mieterin so lange nicht gemeldet hat, spricht ja eher dafür, dass es nicht so
schlimm gewesen sein kann. Es gilt zu beachten: Die Mieterin muss konkret BEWEISEN, an welchen Tagen die Temperatur in der Wohnung welchen Wert erzielt hat. Allein die Aussage der Mieterin bzw. ihre privaten Aufzeichnungen reichen hierzu nicht, wenn Sie diese Aussage, wovon ich ausgehe, bestreiten werden. Die Mieterin muss vielmehr konkrete BEWEISE, z.B. durch Zeugen, erbringen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiter helfen. Falls Sie für den Rechtsstreit weitere anwaltliche Unterstüzung benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Matthias Filz
Rechtsanwalt

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