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Kaufvertragsrecht

| Preis: 100 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Guten Tag,
folgender Sachverhalt:
Verkauft wurde notariell eine Wohnung zum KP TE 125. Beim Termin wurde eine Teilzahlung vorgenommen ( TE 85) , welche der Erwerber auch bestätigt hat. Da das Grundbuch noch belastet war, wurde per Gläubigerdirektablösung die Valuta direkt an die Bank geleistet. Dazu kamen diverse Pfändungsbeschlüsse der Stadt gegen den Verkäufer.
Dazu ist noch zu erwähnen, dass der Vater dem Verkäufer privat ein Darlehen gegeben hat, welches nicht zurückbezahlt wurde. Dazu gibt es auch einen Darlehensvertrag - aber keine Bestätigung über die erfolgte Tilgung.


Nunmehr erhalten wir ein Scheiben 1 mit der Aufforderung zur Zahlung einer Restsumme. Dem haben wir gemäss Anlage geantwortet.

Daraufhin kam das Schreiben 2 mit nun anderen Zahlen, welchem auch widersprochen wurde.

Zuletzt kam das Schreiben des Gerichtes, da der Verkäufer Antrag auf PKH stellt- die Forderung lautet nun wieder anders- nicht nachvollziehbar.

Meine Fragen:
1. im Urkundenprozess ist der Rahmen ja sehr eng gesteckt. Was muss sich der etwaige Kläger/Verkäufer denn nun genau anrechnen lassen?
Gläubigerdirektablösung/Pfändungsbeschlüsse ...
2. sollte versucht werden bereits hier den Antrag auf PKH zur Abwendung zu bringen- wie würde man die Argumentation aufbauen und würde man alle Nachweise gleich aufführen oder zurückhalten?
3. inwieweit kann das Darlehen des Vaters in Aufrechnung gestellt werden? Eine Abtretung oder Verkauf an die Tochter/Käuferin ist möglich
4. die letzte Strategie des Verkäufers basiert wohl darauf, die Anzahlung lt. Kaufvertrag wegzulassen und zu bestreiten und das Privatdarlehen des Vaters als damit getilgt anzusehen. Was kann dagegen argumentiert werden?

Wissenwert wäre ggf.- noch, dass der Verkäufer die Vermögensauskunft abgegeben hat bzw. der GV ständig unterwegs ist und noch zahlreiche Gläubige auf Geld warten. Kann dies Auswirkungen auf die PKH haben?

Mfg T.


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte:

  1. im Urkundenprozess ist der Rahmen ja sehr eng gesteckt. Was muss sich der etwaige Kläger/Verkäufer denn nun genau anrechnen lassen?
    Gläubigerdirektablösung/Pfändungsbeschlüsse ...
     

Im Urkundenprozess sind als Beweismittel nur Urkunden zugelassen. Eine Urkunde ist der Kaufvertrag. Dieser sieht eine Zahlungspflicht von EUR 125.000,- abzüglich der bereits geleisteten EUR 85.000,- vor, so dass noch EUR 40.000,- zur Zahlung offen stehen.

Als weitere Urkunde ist das Schreiben der Rechtsanwältin Hentschke vom 19.04.2018 anzuführen, wonach diese eine weitere Zahlung von EUR 27.487,14 bestätigt. Insoweit dürfte die Klage hinsichtlich eines Betrages, der über den in dem Schreiben geforderten Betrag von EUR 13.319,08 bereits unbegründet sein.

Die Zahlungen gemäß Ihrem Schreiben vom 23.04.2018 sind durch entsprechende Nachweise (Kontoauszüge oder Bankbestätigung, Quittung der Stadt etc.) nachzuweisen. D.h. Sie brauchen für alle vorgetragenen Zahlungen einen Nachweis. Der Einbehalt von EUR 1.000,- sowie der Mietausgleich können erst im Nachverfahren geltend gemacht werden.

  1. sollte versucht werden bereits hier den Antrag auf PKH zur Abwendung zu bringen- wie würde man die Argumentation aufbauen und würde man alle Nachweise gleich aufführen oder zurückhalten?

In der Stellungnahme zum PKH Antrag sollten Sie bereits Ausführungen zu den Zahlungen unter Vorlage entsprechender Dokumente vornehmen. Sie können hier noch ohne anwaltliche Unterstützung Stellung nehmen. Soweit die Klage keine Aussicht auf Erfolg hat, wird keine PKH bewilligt.


3. inwieweit kann das Darlehen des Vaters in Aufrechnung gestellt werden? Eine Abtretung oder Verkauf an die Tochter/Käuferin ist möglich

Der Betrag aus dem Darlehensvertrag kann allenfalls in einer Widerklage nach vorheriger Abtretung geltend gemacht werden.
 

4. die letzte Strategie des Verkäufers basiert wohl darauf, die Anzahlung lt. Kaufvertrag wegzulassen und zu bestreiten und das Privatdarlehen des Vaters als damit getilgt anzusehen. Was kann dagegen argumentiert werden?

Die Anzahlung wurde im Kaufpreis und durch anwaltliche Schreiben bestätigt und ist damit unstreitig. Rein vorsorglich sollte hier ein entsprechender Zahlungsnachweis vorgelegt werden.

Wissenwert wäre ggf.- noch, dass der Verkäufer die Vermögensauskunft abgegeben hat bzw. der GV ständig unterwegs ist und noch zahlreiche Gläubige auf Geld warten. Kann dies Auswirkungen auf die PKH haben?

Aus meiner Sicht spricht die Vermögenssituation eher für den PKH Antrag, da offensichtlich keine finanziellen Mittel für eine Klageführung vorhanden sind.

Aus den Ausführungen sind  noch nicht die genauen Zahlungen ersichtlich. Unstreitig ist die Anzahlung über EUR 85.000,-. Hinsichtlich des Restbetrages bestätigt die Gegenseite eine Zahlung von EUR 27.487,14, während Sie in Ihrem Schreiben in der Aufstellung auf den Betrag von EUR 27.487,14 keinen Bezug nehmen.

Würde man zu den bestätigten Zahlungen von EUR 85.000,- und EUR 27.487,14 noch die von Ihnen angeführten Zahlungen hinzuaddieren, wäre hier eine deutliche Überzahlung zu verzeichnen. Oder betreffen die EUR 27.487,14 das Darlehen?

Aus meiner Sicht reichen aber Ihre angeführten Zahlungen aus, um den Kaufpreis als bezahlt zu deklarieren. Soweit die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist, sollten Sie den Notar unter Vorlage der Zahlungsbelege die Kaufpreiszahlung nachweisen und eine Umschreibung des Eigentums beantragen.

Sollte dem PKH Antrag stattgegeben werden, werden Sie einen Anwalt hinzuziehen müssen, da vor dem Landgericht Anwaltszwang herrscht. Gerne kann ich Sie vor dem Landgericht Heilbronn vertreten.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen und stehe bei Nachfragen weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter

Rechtsanwalt

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