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Kaufvertrag und Baubeschreibung prüfen lassen

| Preis: 149 € | Immobilienrecht
Beantwortet von Rechtsanwalt Marcus Schröter

Sehr geehrtes Team von "yourXpert",

ich beabsichtige eine Eigentumswohnung zu erwerben und die Bank, die die Finanzierung
durchführt hat vorgeschlagen Kaufvertrag und Baubeschreibung prüfen zu lassen.

Welche Angaben benötigen Sie um mir hierfür ein Angebot zu unterbreiten?

Mit freundlichen Grüßen,
S. E.


Sehr geehrte Ratsauchende, vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend beantworte:

Die Verkäuferin, die MP Immobilien GmbH, wird durch Herrn Mate Pavic vertreten. Dieser sollte im Notartermin einen Handelsregisterauszug vorlegen, aus dem sich seine Vertretungsbefugnis ergibt.

I. Verkäufer/Kaufgegenstand Gegenstand ist der Erwerb einer Eigentumswohnung. Sie erwerben 231,86/10000 an der gesamten Grundstücksfläche verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung nebst Kellerraum Nr. A4. Sie erwerben weiterhin XX/10000 an der gesamten Grundstücksfläche verbunden mit dem Sondereigentum an den PKW-Tiefgaragenstellplätzen. Die genaue Bezeichnung des Stellplatzes ist noch nicht erfolgt. Da die Stellplätze in der Teilungserklärung bereits ausgewiesen sind, sollte eine Konkretisierung in dem Kaufvertrag erfolgen. Das Grundbuch ist in Abt. II lastenfrei. In Abt. III sind zwei Grundschulden eingetragen Die Verkäuferin wird im Rahmen des Vorhabens Dienstbarkeiten eintragen. Diese Grundschulden werden im Rahmen der Eigentumsübertragung an der zu erwerbenden Wohnung noch gelöscht werden. Im Rahmen der Durchführung des Bauvorhabens werden Dienstbarkeiten eingetragen. Diese sind in der Regel erforderlich um entsprechende Leitungsrechte von Versorgern (Strom. Wasser, Telefon, Kabel) abzusichern. Weiterhin wird in der Regel in Abt. II eingetragen, dass die Eigentümergemeinschaft nicht aufgehoben werden kann, was sachgerecht ist. Die Aufteilung in Wohnungseigentum gemäß der Teilungserklärung ist erfolgt.

II. Bauträgervertrag

1. Inhalt des Kaufvertrages ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses in dem Sie die Wohnung nebst Keller und Nutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz erwerben. Eine Baugenehmigung wurde angabegemäß erteilt.

2. Die Wohnung wird nach der Baubeschreibung und dem Leistungsumfang erstellt. Insoweit sollten diese Unterlagen ebenfalls eingehend geprüft werden. Die Baubeschreibeung hat Vorrang vor den Plänen. Sonderwünsche sind mit dem Verkäufer in jedem Fall gesondert und schriftlich zu vereinbaren.

3. Die Übergabe erfolgt, wenn das Bauobjekt fertig gestellt ist und alle Kaufpreisraten gezahlt. Die Abnahme und die Übergabe können hierbei auseinanderfallen. Zu beachten ist, dass bei einem vorzeitigen Bezug damit die Abnahme als erfolgt gilt Verbindlicher Fertigstellungstermin ist der 30.09.2016. Die Fertigstellung meint hier lediglich die Fertigstellung der Wohnung, nicht aber der Außenanlagen.

4. Die Gewährleistungsregelungen entsprechen den gesetzlichen Regelungen.

5. Fälligkeit des Kaufpreis Voraussetzung für eine Fälligkeit der Kaufpreisraten ist - Erteilung einer Baugenehmigung. Diese liegt angabegemäß vor. - Vorliegen behördlicher Genehmigungen, was unter anderem der Verzicht der Gemeinde auf Ausübung eines Vorkaufsrechtes sein kann. - die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Dieser Auflassungsvormerkung sichert Ihnen den Rang im Grundbuch ab. - Freistellungsbescheinigung der finanzierenden Bank der Verkäuferin, dass die eingetragenen Grundpfandrechte gelöscht werden. Die Unterlagen müssen dem Notar vorliegen.

6. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in Raten und ist frühestens fällig, wenn die jeweiligen Gewerke erstellt wurden.Die Raten entsprechen den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung. Die jeweilige Kaufpreisrate sind 14 Tage nach Aufforderung durch den Verkäufer fällig. Hierbei ist wichtig, dass das Bauleitungsbüro die Fertigstellung der jeweiligen Gewerke bestätigt. Erst dann ist die Zahlung der Rate vorzunehmen.

7. Der Verzugszinssatz entspricht dem gesetzlichen Verzugszinssatz von 5 %.

8. In dem Kaufpreis sind die erforderlichen Erschließungskosten enthalten.

9. Sicherheitsleistung/Gewährleistung Von der ersten Rate kann eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5 % abgezogen werden, wenn der Verkäufer nicht eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % des Kaufpreises als Sicherheit hinterlegen. Die Bürgschaftsurkunde ist an Sie zu übergenen oder bei dem Notar zu hinterlegen. Die Bürgschaft kann aber von Ihnen jederzeit herausverlangt werden. Die Verkäuferin kann abweichend von den Fälligkeitsvoraussetzungen die fälligen Kaufpreisraten verlangen, wenn Sie entsprechende Sicherheiten in Form einer Bürgschaft stellt. Der Restbetrag von 5 % ist fällig, wenn der Verkäufer eine Bürgschaft stellt oder die Wohnung nebst Stellplätzen mangelfrei fertig gestellt wurden.

10. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Bis dahin wird Ihr Anspruch im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Mit Restzahlung des Kaufpreises erfolgt die Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

11. Finanzierung / Grundschuldbestellung Der Verkäufer muss Ihnen zur Finanzierung des Kaufpreis die Eintragung einer Grundschuld vor Eigentumsumschreibung gewähren. Sie treten dafür im Gegenzug einen Auszahlungsanspruch der finanzierenden Bank an den Käufer ab. Die Eintragung einer Grundschuld ist betraglich nicht auf den Kaufpreis begrenzt, was durchaus positiv ist.

12. Fertigstellung Die Fertigstellung ist für den 30.09.2016 vorgesehen. Zusagen, wonach eine frühere Fertigstellung erfolgen kann, sind nicht verbindlich. Der Fertigstellungstermin kann aus nicht vorhersehbaren Gründen überschritten werden ohne dass die Verkäuferin in Verzug gerät. 12. Abnahme Das Sondereigentum an der Wohnung und dem Keller verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen ist von Ihnen nach Bezugsfertigkeit abzunehmen. Auch hier erfolgt zwei Wochen vor dem eigentlichen Abnahmetermin eine Begung, um etwaige Mängel bis zur Abnahme noch beseitigen zu können. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt danach, wenn dies vollständig fertiggestellt ist. Die Vornahme der Abnahme erfolgt durch die Eigentümergemeinschaft.

13. Hinsichtlich der Sach- und Rechtsmängel gelten die gesetzlichen Vorschriften.Danach haben Sie zunächst einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Schlägt diese fehlt haben Sie einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises.

14. Der Verkäufer tritt Ihnen sicherungshalber seine Ansprüche gegen die am Bau beteiligten Unternehmen ab. Danach haben Sie die Möglichkeit etwaige Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche direkt geltend zu machen. Dies ist insbesondere dann von Vorteil, wenn der Bauträger aus welchen Gründen auch immer nicht mehr existiert.

15. Fertigstellung/Vertragsstrafe Wird dieser Termin überschritten und hat der Verkäufer diese Fristüberschreitung zu vertreten, kommt er in Verzug und haftet Ihnen ab Verzugseintritt auf Schadensersatz. Der Schadensersatz liegt in der Regel in der Doppelbelastung, wenn Sie länger als kalkuliert Miete zahlen mussen und dazu noch eine Zinsbelastung für die Wohnung haben. Eine Regelung zu einer Vertragsstrafe fehlt und sollte nachverhandelt werden.

III. Baubeschreibung. Diese ist detailliert zu prüfen, ob diese Ihren Vorstellungen entsprechen. Die Baubeschreibung sollte Herstellerangaben und Produktbezeichnungen enthalten.

IV. Teilungserklärung Pürfen Sie, ob die Größe und die Lage der Wohnung mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt.

V. Noch zu klären: Nachweis der Baugenehmigung. Regelung einer Vertragsstrafe Prüfung der Baubeschreibung, ob die Angaben Ihren Vorstellungen entspricht. Der Vertrag ist aus meiner Sicht in Ordnung. Positiv ist, dass die Verkäuferin vor der eigentlichen Übergabe eine Begenhung vornimmt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

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